15 ông lớn địa ốc sàn chứng khoán "tồn kho" 50 nghìn tỷ đồng

Nhìn vào số liệu công bố từ các báo cáo tài chính hợp nhất năm 2014 hoặc báo cáo quý 1/2015 từ các doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên sàn chứng khoán cho thấy số lượng hàng tồn kho BĐS vẫn còn rất lớn. Chỉ tính sơ bộ 15 đại gia địa ốc có số lượng tồn kho BĐS lớn thì con số này đã lên tới khoảng 50.000 tỷ đồng.

Tổng Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) và Tập đoàn Tân Tạo (ITA) là 2 đơn vị thuộc trong tốp doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn nhất, chủ yếu là chi phí dở dang đất khu công nghiệp. Trong khi đó, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) lại là đơn vị chiếm lĩnh vị trí quán quân về tồn kho loại hình bất động sản là căn hộ chung cư.

Phần lớn tồn kho của KBC là chi phí dở dang tại các khu công nghiệp (tính đến 31/12/2014. Đơn vị: tỷ đồng

Hàng tồn kho của KBC là chi phí xây dựng dở dang bao gồm chi phí đền bù GPMB và xây dựng cơ sở hạ tầng, chi phí lãi vay vốn hóa các chi phí chung phân bổ khác phát sinh trong quá trình phát triển các KCN như Quế Võ, Quang Châu, Tân Phú Trung, Nam Sơn-Hạp Lĩnh, Tràng Duệ,Tràng Cát,…Phần lớn hàng tồn kho của KBC sử dụng để thế chấp các khoản vay dài hạn.

Cũng tương tự KBC, ITA có lượng tồn kho lớn từ các KCN (tính đến 31/12/2014, đơn vị: tỷ đồng)

Tồn kho của PDR phần lớn lại nằm ở 2 dự án căn hộ cao cấp: Nguồn: báo cáo tài chính quý 1/2015. Đơn vị: tỷ đồng

Trong nhóm công ty có lượng tồn kho lớn còn phải kể tới Công ty CP Đầu tư Phát triển đô thị và KCN Sông Đà (SJS), Công ty CP Quốc Cường Gia Lai (QCG), Vinaconex (VCG) và Công ty CP Phát triển hạ tầng kỹ thuật (IJC). Những đơn vị này đều có lượng hàng tồn kho trị giá từ gần 4.000 tỷ đồng đến trên 4500 tỷ đồng.

Hàng tồn kho của SJS sử dụng là tài sản đảm bảo để vay các khoản vay của ngân hàng. Chẳng hạn Nam An Khánh thế chấp  khoản vay của Ngân hàng Việt Á, dự án Hòa Hải sử dụng thế chấp vay Maritime Bank.

Dự án Nam An Khánh và Hòa Hải (Đà Nẵng) vẫn đang chiếm giá trị tồn kho lớn nhất của SJS. Nguồn: báo cáo tài chính hợp nhất 2014-đơn vị tính: tỷ đồng

Chi phí xây dựng dở dang tại dự án Phước Kiểng đang là gánh nặng tồn kho của QCG. Đơn vị tính: tỷ đồng (31/12/2014)

Tổng số tồn kho của Vinaconex theo báo cáo tài chính hợp nhất 2014 lên tới trên 4.300 tỷ đồng, gồm các chi phí của dự án Kim văn kim lũ, Cái Giá ở Cát Bà, tài sản hình thành các dự án này được dùng thế chấp vay trung và dài hạn.

Ngoài ra, còn nhiều đại gia khác cũng đang mắc kẹt với lượng hàng tồn kho lớn. Đơn cửa như Sacomreal với trên 2600 tỷ đồng còn đang tồn kho ở các dự án.

Công ty CP Phát triển hạ tầng (IJC) cũng tồn kho tới gần 4000 tỷ đồng. Đó là chi phí dở dang các công trình xây dựng nhà phố, thương mại, biệt thự nhà chung cư…. Trong đó dự án Đông Đô Đại Phố đến giữa 2014 là trên 2140 tỷ. Công trình đang trong quá trình xây dựng, phản ánh phần lớn chi phí chuyển quyền sử dụng đất.

Một số chi phí sản xuất kinh doanh dở dụng  2322 tỷ dùng thế chấp vay ngân hàng từ BIDV chi nhánh Bình Dương, Ngân hàng Bản Việt, Nam Á và Tiền Phong Bank.

Hàng loạt "ông lớn" khác cũng đang tồn kho tới hàng nghìn tỷ đồng. Đáng chú ý như Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCI), tổng quỹ căn nhà mà đến nay đơn vị này phát triển lên tới trên 22000 căn từ 24 dự án. Hiện BCI đang tồn kho khoảng 2.100 tỷ đồng, đây là chi phí phát triển và xây dựng cho các dự án khu dân cư đang trong quá trình thực hiện.

Còn Nam Long Group thì hiện đang phát triển phần lớn các dự án căn hộ thuộc phân khúc trung bình tại Tp.HCM. Số lượng tồn kho của đơn vị này tính đến 31/12/2014 khoảng 2.600 tỷ, chủ yếu từ dự án ở Long An 1343 tỷ, dự án Nguyên Sơn 289 tỷ, Tây Sài Gòn 277 tỷ, Ehome 4 khoảng 193 tỷ,...Ngoài ra, năm 2014 Nam Long cũng đã vốn hóa khoảng 79,5 tỷ đồng tiền lãi vay.

Tại Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG). Lượng tồn kho theo báo cáo tài chính hợp nhất 2014, nằm phần lớn ở dự án Đại Phước 686.7 tỷ, cầu Đại Phước 106.4 tỷ , Chí Linh Vũng Tàu 93.3 tỷ, VP Phoenix 124 tỷ, DIC Phoenix 59 tỷ, Nam Vĩnh Yên 528.6 tỷ, khu dân cư phường 4 Hậu Giang 102,4 tỷ, An Sơn Đà Lạt 123.3 tỷ, Thủy Tiên Resort Vũng Tàu 128.4 tỷ.

Công ty CP Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB) nằm trong tốp công ty có lượng tồn kho lớn, theo báo cáo tài chính hợp nhất 2014, phần lớn nằm ở các dự án NBB Garden II 651.4 tỷ, NBB garden III 420 tỷ, NBB Garden 4 khoảng 296 tỷ, Sơn Tịnh Quãng Ngãi 277 tỷ, Diammond 208 tỷ, City gate 454 tỷ,…

Công ty CP Đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền (KDH). Tính đến hết 2014, lượng tồn kho của KDH nằm phần lớn ở một số dự án như Phú Hữu 662 tỷ, Trí Minh Phú Hữu 296 tỷ, Long Trường 229 tỷ, Nhà phố Phú Hữu 160 tỷ, Quốc tế Phú Hữu 132 tỷ, Bình Trưng Đông 131 tỷ, Mega Ruby 111 tỷ,...

Tuy nhiên, gần đây thị trường địa ốc đã có nhiều tín hiệu khởi sắc, người mua nhà cũng như nhà đầu tư đã lấy lại được niềm tin và quay lại với thị trường này. Thanh khoản thị trường địa ốc cũng tăng rõ rệt, dẫn tới tồn kho bất động sản giảm mạnh trong nhiều quý vừa qua.

Số liệu mới nhất từ Bộ Xây dựng cho thấy, giao dịch bất động sản trên thị trường tiếp tục tăng cao ước tính có khoảng trên 3000 giao dịch trong tháng 4 tại 2 thành phố lớn. Tổng giá trị tồn kho tính tới ngày 20/4/2015 còn khoảng 68.782 tỷ đồng. Con số này giảm khoảng 46,5% so với quý 1 năm 2013.

Hiện nay, trên thị trường Hà Nội còn tồn kho khoảng 8869 tỷ đồng, giảm 48% so với đầu 2013. Tại Tp.HCM còn tồn kho khoản trên 13.500 tỷ, giảm gần 53% so với đầu 2013.

Kiều Thuật