Bất động sản 2013: Thiết lập trật tự mới
Căn hộ bình dân, nhà ở xã hội được đầu tư và chào bán nhiều sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới trên thị trường bất động sản Việt Nam và đây không còn là lĩnh vực siêu lợi nhuận.
Kinh tế 2013, nền tảng thị trường
Sản phẩm bất động sản có được chào đón mạnh mẽ hay
không phụ thuộc rất lớn vào diễn biến kinh tế 2013. Bởi vậy, nhìn vào
những yếu tố kinh tế vĩ mô, phần nào có thể mường tượng về bức tranh thị
trường.
Năm 2013, tăng trưởng GDP, theo dự kiến của Chính phủ
sẽ đạt 5,5%. Đi kèm với đó là tăng trưởng tín dụng ở mức 12%, cao gần
gấp đôi so với năm 2012. Lãi suất tiền gửi được dự báo còn dư địa giảm
tiếp xuống 6 - 7%/năm, tạo điều kiện cho việc tiếp cận vốn ngân hàng dễ
dàng hơn rất nhiều. Lạm phát sẽ tiếp tục được kiềm chế ở mức thấp, 7 -
8%. Tuy nhiên, đáng lưu ý là giá cả những hàng hóa, dịch vụ thiết yếu
vẫn có khả năng tiếp tục tăng cao như dịch vụ y tế, giáo dục, giao
thông, lương thực - thực phẩm. FDI đăng ký và thực hiện dự kiến tương
đương năm 2012, ở mức 12 tỷ USD; kim ngạch xuất nhập khẩu dự báo khó có
khả năng tăng mạnh so với năm 2012.
Đáng chú ý, người dân và
doanh nghiệp tiếp tục tâm lý thận trọng của năm 2012, có xu hướng tích
lũy tiền thay vì đầu tư, do quan ngại nền kinh tế chưa có tín hiệu khởi
sắc. Tâm lý quan sát và chờ đợi, tâm lý đám đông của người mua sẽ tiếp
tục ảnh hưởng mạnh đến sức cầu trên thị trường bất động sản.
Thị trường căn hộ: bình dân lấn át cao cấp
Thị
trường bất động sản tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM trong
quý IV/2012 ghi nhận sức cầu và giao dịch thành công chủ yếu ở những dự
án thuộc phân khúc bình dân, có giá từ 10 - 20 triệu đồng/m2, diện tích
căn hộ nhỏ 38 - 70 m2. Đồng thời, người mua rất quan tâm đến chất lượng
và tiến độ xây dựng, danh tiếng của chủ đầu tư. Diễn biến tiếp tục giảm
giá của các dự án căn hộ tung ra thị trường từ các quý trước đó cho
thấy, giá bán chưa có dấu hiệu bình ổn và đà giảm có thể tiếp tục trong 2
quý đầu năm 2013. Những căn hộ đã hoàn thiện có mức giá giảm ít hơn so
với những căn hộ đang xây dựng và cũng sẽ là mảng giao dịch khá sôi động
trên thị trường.
Tại Hà Nội, những dự án đã có tỷ lệ lấp đầy lớn như
căn hộ Dự án Hòa Phát giữ giá 33 triệu đồng/m2, N05, Vimeco giữ giá 32 -
34 triệu đồng/m2, Mipec giao dịch thành công giá 35 triệu đồng/m2. Khá
thú vị là căn hộ thương mại rẻ tiền 10 triệu đồng/m2 của Chung cư Đại
Thanh, dù điều kiện về diện tích và chất lượng căn hộ không mấy hài lòng
người mua, nhưng được giao dịch trên thị trường thứ cấp với mức chênh
tới gần 2 triệu đồng/m2.
Tính đến cuối năm 2012, số căn hộ tồn
trên thị trường Hà Nội vào khoảng 25.000 căn, tại TP. HCM còn khoảng
28.000 căn. Cung lớn hơn cầu cho thấy, thị trường ít tín hiệu đảo chiều.
Từ giữa năm 2013, thị trường sẽ thêm một lượng cung lớn căn hộ trong
các dự án nhà ở xã hội. Đây sẽ là lực lượng lập nên trật tự mới trên thị
trường bất động sản, kéo giá nhà thương mại giảm mạnh.
Với phân
khúc biệt thự và nhà liền kề (tại các khu đô thị), chỉ có rất ít dự án
được đưa ra chào bán (khoảng 10.000 căn được hoàn thành, tính đến đầu
năm 2013). Do phần lớn sản phẩm của phân khúc này phục vụ cho nhu cầu
đầu tư, khả năng đưa vào sử dụng thấp, nên mức giá hiện tại dù đã giảm
mạnh, được dự báo có thể giảm nữa, do sức mua và niềm tin hiện tại thấp.
Đối
thoại của chúng tôi với chủ dự án các khu đô thị cho thấy, các doanh
nghiệp thậm chí không thể xác định được mức giá phù hợp với sản phẩm
biệt thự, nhà liền kề để đưa ra thị trường, do cầu gần như tê liệt. Chỉ
có các dự án ven trung tâm, có đầy đủ các hạng mục phụ trợ để thu hút
dân cư đến ở mới có khả năng hấp dẫn người mua. Tại TP. HCM và các tỉnh
phát triển về công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai, đất nền giá rẻ sẽ
tiếp tục tạo sự sôi động cho thị trường.
Văn phòng: giá chưa chạm đáy
18
- 25% là mức giảm giá chào thuê văn phòng hạng A và B trong cả năm 2012
tại Hà Nội, tương tự mức giảm tại TP. HCM. Trên cả hai thị trường, văn
phòng hạng A hiện có giá chào thuê 30,5-31,5 USD/m2/tháng, văn phòng
hạng B dao động từ 17-20 USD/m2/tháng. Trong khi đó, thị trường năm 2013
tiếp tục đón nguồn cung khá mạnh từ các dự án đang chuẩn bị hoàn thiện
tại TP. HCM là Time Square, Le Meridien…; tại Hà Nội là các dự án khu
vực phía Tây Thành phố, trên đường Phạm Hùng…
Đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện, để giảm thời gian vốn
chết là chiến lược được nhiều chủ đầu tư áp dụng. Việc các chủ đầu tư ưu
tiên tăng tỷ lệ lấp đầy và sẵn sàng đàm phán về giá cho thấy, giá thuê
sẽ tiếp tục giảm và có vẻ khó chạm đáy. Đáng chú ý là xu hướng chuyển
dịch về phía văn phòng hạng B.
Thống kê tại Hà Nội cho thấy,
trong năm 2012, tỷ lệ trống ở phân khúc văn phòng hạng A lên tới 23 điểm
%, trong khi hạng B chỉ có 2 điểm %. Số lượng khách hỏi thuê văn phòng
theo diện tích phổ biến là dưới 200 m2, tập trung ở lĩnh vực công nghệ
thông tin, luật, dược phẩm và tài chính.
Mặt bằng bán lẻ: trông chờ ẩm thực
Tại
cả Hà Nội và TP. HCM, nguồn cung bổ sung lớn vào đầu năm 2013, trong đó
tại Hà Nội có các dự án đáng chú ý như Tràng Tiền Plaza (dự kiến mở cửa
trong quý I/2013 với diện tích 14.000 m2), Vincom Mega mall Royal City
(230.000 m2), Hồ Gươm Plaza (23.000 m2), Mê Linh Plaza Hà Đông (45.000
m2); tại TP. HCM có Time Square (4.000 m2), Saigon Centre (50.000m2)…
Tỷ
lệ trống tăng khi nhiều khách thuê đóng cửa, do người tiêu dùng tiếp
tục thắt chặt chi tiêu là xu hướng được dự báo tiếp diễn nhưng động thái
tiếp tục đẩy mạnh kế hoạch kinh doanh của các nhà bán lẻ sẽ giảm bớt
tâm lý ảm đạm trên thị trường này.
Đơn cử, Parkson sẽ khai
trương Leman C.T Plaza (tại TP. HCM) vào cuối quý II, hay sự đổ bộ của
nhiều hãng ẩm thực lớn như Lotteria và KFC, Mc Donald, Starbucks… Hai
Mạnh Thường Quân của lĩnh vực mặt bằng bán lẻ là quần áo thời trang và
điện máy tiếp tục ở thế ngừng mở rộng trong năm 2013, do người tiêu dùng
ưu tiên chi tiêu cho những mặt hàng thiết yếu.
Giá cả bất động sản đang trở về giá trị thực của nó,
tạo cơ hội cho người dân có điều kiện tìm nơi an cư với giá hợp lý hơn.
Động thái tích cực của các cơ quan quản lý trong việc tháo gỡ khó khăn
cho thị trường bất động sản và nhìn nhận thị trường này là một ngành sản
xuất nền tảng của nền kinh tế sẽ tạo những chuyển biến khả quan hơn cho
thị trường trong năm 2013. Trong chu kỳ bất động sản thì đây chính là
giai đoạn đầu tư tích lũy tài sản an toàn và có nhiều triển vọng lợi
nhuận cao.
Theo An Nguyên
ĐTTC