BĐS đang hoạt động trong "tầm ngắm" của ông lớn nước ngoài
Từ đầu năm 2014 thị trường BĐS đã bắt đầu khởi sắc, đây cũng là thời điểm các ông lớn nước ngoài bắt đầu có sự quan tâm trở lại với thị trường BĐS Việt Nam.
Ông Timothy Horton, Giám đốc Điều hành Cushman & Wakefield Việt Nam đã có những chia sẻ thú vị về vấn đề này.
Nhiều năm trước đây, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là thị trường tiềm năng. Tuy nhiên, trong một vài năm trở lại đây nhiều nhà đầu tư tỏ ra lo ngại và ngại ngần chưa dám đầu tư. Ông đánh giá như thế nào về vấn đề này?
Xét trên góc độ địa phương thì Việt Nam đón nhận được khá nhiều quan tâm từ các nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi nhìn vào lượng vốn đầu tư nước ngoài (FDI), chúng ta thấy có sự chênh lệch rõ rệt giữa lượng FDI đăng ký và lượng FDI giải ngân. FDI giải ngân mới chính là số liệu thực tế mà chúng ta cần lưu tâm. Và lượng FDI giải ngân tại Việt Nam luôn giữ ở mức ổn định trong vòng bốn đến năm năm qua.
Việc các nhà đầu tư, kể cả các nhà đầu tư trong và ngoài nước, bày tỏ do dự khi quyết định đầu tư, theo tôi là do tính khả thi của các dự án.
Liệu đây có phải thời gian thích hợp để đầu tư? Nếu không thì lúc nào mới nên đầu tư?
Như chúng ta có thể thấy qua các chu kỳ chuyển động của thị trường, giá đất đóng vai trò vô cùng lớn trong quá trình quyết định có nên bơm vốn đầu tư hay không. Trong vòng ba năm qua, thị trường cũng bước đầu điều chỉnh trở lại giá trị thực và các nhà chức trách đã tiến hành các chính sách tài khóa, cải thiện thanh khoản và hỗ trợ cho vay nhiều hơn.
Tới nay, các chủ nhà, chủ đất đã trở nên thực tế hơn trong việc điều chỉnh giá cả và nhờ đó, thị trường đã chứng kiến một số thương vụ đầu tư vào một số loại bất động sản, cụ thể là loại bất động sản đang khai thác, thuộc phân khúc văn phòng và khách sạn.
Ông lời khuyên gì cho những nhà đầu tư vào Việt Nam hiện nay?
Những nhà đầu tư thực sự bỏ vốn và đầu tư tại thời điểm này là những người đã ở Việt Nam hoặc đã tìm hiểu về thị trường Việt Nam từ 10 đến 15 năm trước. So với những nhà đầu tư mới bước đầu tìm hiểu thị trường Việt Nam, những nhà đầu tư lâu năm nói trên biết rõ về chu kỳ bất động sản, họ nắm rõ các vị trí địa thế và họ hiểu rõ lợi nhuận mà các loại tài sản có thể mang lại, từ tài sản đang khai thác lẫn tài sản mới bắt đầu quá trình vận hành. Họ thấy quen hơn với những rủi ro có thể xảy ra khi đầu tư tại Việt Nam.
Thêm vào đó, họ cũng đang tìm kiếm những cách thức đầu tư mới. Thay vì đầu tư vào bất động sản một cách riêng lẻ, những nhà đầu tư này mong muốn đầu tư theo nhóm, hợp tác với những nhà đầu tư trong nước có tiềm lực mạnh.
Trên thị trường, xuất hiện nhiều thương vụ nhà đầu tư chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư cùng với đối tác khác. Và như ông nói, các nhà đầu tư có xu hướng đầu tư vào các loại tài sản đang hoạt động. Tại sao hiện nay lại xuất hiện xu hướng này, thưa ông?
Với một tài sản đang được khai thác, các nhà đầu tư sẽ so sánh giá trị hiện tại của nó với giá trị của một dự án đất trống – dự án đang trong giai đoạn chờ phát triển. Khi đầu tư, ai cũng có xu hướng giảm thiểu rủi ro, nhất là với một đất nước mới nổi như Việt Nam. Để giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư chọn loại tài sản có thể mang lại lợi nhuận từ ngày đầu tiên sau giao dịch đầu tư. Họ tìm kiếm loại bất động sản mà họ có khả năng nâng cao giá trị và loại tài sản này phải giữ vững được giá trị kể cả khi toàn bộ thị trường đi xuống. Họ cũng xem xét đến khung thời gian đầu tư.
Ông có thể đưa ra một ví dụ về tài sản đang khai thác không?
Một ví dụ khá điển hình là tòa Centre Point, tòa văn phòng này đã được chuyển nhượng hai lần. Dù không có một vị trí đắc địa, đây là một tòa nhà có kết cấu tốt và được vận hành hiệu quả, đặc biệt là thiết kế của tòa nhà. Được bán cho nhà đầu tư quốc tế, Centre Point được kì vọng sẽ có nhiều đổi thay khác biệt so với thị trường. Một số ví dụ khác là các dự án tại Quận 7. Tuy nhiên, việc mua bán các dự án này không được hiệu quả vì nhiều bất lợi về cơ sở hạ tầng và số lượng dân cư. Vì điều này mà các dự án tại quận 7 không có nhiều cơ hội phát triển trong tương lai.
Ông có nghĩ xu hướng này sẽ phát triển tại Việt Nam?
Khi đầu tư tại Việt Nam, nhà đầu tư phải chắc chắn về vòng quay đầu tư kể cả đầu tư vào văn phòng, bán lẻ, nhà ở, khách sạn hay phân khúc bình ổn nhất là bất động sản khu công nghiệp. Chu kỳ bất động sản giai đoạn 2007-2010 phát triển quá nhanh và biên độ dao động khá ngắn.
Tuy nhiên thời gian gần đây, biên độ dao động đã bắt đầu giãn ra. Những nhà đầu tư từ đó cũng ở trong một tình thế thuận lợi hơn để đánh giá tình hình và yên tâm hơn về độ khả thi của dự án. Thành công trong việc cải thiện tâm lý đầu tư sẽ hỗ trợ kích thích đầu tư và khuyến khích thị trường hấp thụ những nguồn cung thừa trên khắp các phân khúc văn phòng, nhà ở, chung cư, biệt thự, dù là loại cao cấp hay là loại trung bình.
>>>Ông lớn nước ngoài "nhòm ngó" bất động sản Việt Nam
Thanh Ngà
Nhiều năm trước đây, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là thị trường tiềm năng. Tuy nhiên, trong một vài năm trở lại đây nhiều nhà đầu tư tỏ ra lo ngại và ngại ngần chưa dám đầu tư. Ông đánh giá như thế nào về vấn đề này?
Xét trên góc độ địa phương thì Việt Nam đón nhận được khá nhiều quan tâm từ các nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi nhìn vào lượng vốn đầu tư nước ngoài (FDI), chúng ta thấy có sự chênh lệch rõ rệt giữa lượng FDI đăng ký và lượng FDI giải ngân. FDI giải ngân mới chính là số liệu thực tế mà chúng ta cần lưu tâm. Và lượng FDI giải ngân tại Việt Nam luôn giữ ở mức ổn định trong vòng bốn đến năm năm qua.
Việc các nhà đầu tư, kể cả các nhà đầu tư trong và ngoài nước, bày tỏ do dự khi quyết định đầu tư, theo tôi là do tính khả thi của các dự án.
Liệu đây có phải thời gian thích hợp để đầu tư? Nếu không thì lúc nào mới nên đầu tư?
 Ông Timothy Horton
|
Như chúng ta có thể thấy qua các chu kỳ chuyển động của thị trường, giá đất đóng vai trò vô cùng lớn trong quá trình quyết định có nên bơm vốn đầu tư hay không. Trong vòng ba năm qua, thị trường cũng bước đầu điều chỉnh trở lại giá trị thực và các nhà chức trách đã tiến hành các chính sách tài khóa, cải thiện thanh khoản và hỗ trợ cho vay nhiều hơn.
Tới nay, các chủ nhà, chủ đất đã trở nên thực tế hơn trong việc điều chỉnh giá cả và nhờ đó, thị trường đã chứng kiến một số thương vụ đầu tư vào một số loại bất động sản, cụ thể là loại bất động sản đang khai thác, thuộc phân khúc văn phòng và khách sạn.
Ông lời khuyên gì cho những nhà đầu tư vào Việt Nam hiện nay?
Những nhà đầu tư thực sự bỏ vốn và đầu tư tại thời điểm này là những người đã ở Việt Nam hoặc đã tìm hiểu về thị trường Việt Nam từ 10 đến 15 năm trước. So với những nhà đầu tư mới bước đầu tìm hiểu thị trường Việt Nam, những nhà đầu tư lâu năm nói trên biết rõ về chu kỳ bất động sản, họ nắm rõ các vị trí địa thế và họ hiểu rõ lợi nhuận mà các loại tài sản có thể mang lại, từ tài sản đang khai thác lẫn tài sản mới bắt đầu quá trình vận hành. Họ thấy quen hơn với những rủi ro có thể xảy ra khi đầu tư tại Việt Nam.
Thêm vào đó, họ cũng đang tìm kiếm những cách thức đầu tư mới. Thay vì đầu tư vào bất động sản một cách riêng lẻ, những nhà đầu tư này mong muốn đầu tư theo nhóm, hợp tác với những nhà đầu tư trong nước có tiềm lực mạnh.
Trên thị trường, xuất hiện nhiều thương vụ nhà đầu tư chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư cùng với đối tác khác. Và như ông nói, các nhà đầu tư có xu hướng đầu tư vào các loại tài sản đang hoạt động. Tại sao hiện nay lại xuất hiện xu hướng này, thưa ông?
Với một tài sản đang được khai thác, các nhà đầu tư sẽ so sánh giá trị hiện tại của nó với giá trị của một dự án đất trống – dự án đang trong giai đoạn chờ phát triển. Khi đầu tư, ai cũng có xu hướng giảm thiểu rủi ro, nhất là với một đất nước mới nổi như Việt Nam. Để giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư chọn loại tài sản có thể mang lại lợi nhuận từ ngày đầu tiên sau giao dịch đầu tư. Họ tìm kiếm loại bất động sản mà họ có khả năng nâng cao giá trị và loại tài sản này phải giữ vững được giá trị kể cả khi toàn bộ thị trường đi xuống. Họ cũng xem xét đến khung thời gian đầu tư.
Ông có thể đưa ra một ví dụ về tài sản đang khai thác không?
Một ví dụ khá điển hình là tòa Centre Point, tòa văn phòng này đã được chuyển nhượng hai lần. Dù không có một vị trí đắc địa, đây là một tòa nhà có kết cấu tốt và được vận hành hiệu quả, đặc biệt là thiết kế của tòa nhà. Được bán cho nhà đầu tư quốc tế, Centre Point được kì vọng sẽ có nhiều đổi thay khác biệt so với thị trường. Một số ví dụ khác là các dự án tại Quận 7. Tuy nhiên, việc mua bán các dự án này không được hiệu quả vì nhiều bất lợi về cơ sở hạ tầng và số lượng dân cư. Vì điều này mà các dự án tại quận 7 không có nhiều cơ hội phát triển trong tương lai.
Ông có nghĩ xu hướng này sẽ phát triển tại Việt Nam?
Khi đầu tư tại Việt Nam, nhà đầu tư phải chắc chắn về vòng quay đầu tư kể cả đầu tư vào văn phòng, bán lẻ, nhà ở, khách sạn hay phân khúc bình ổn nhất là bất động sản khu công nghiệp. Chu kỳ bất động sản giai đoạn 2007-2010 phát triển quá nhanh và biên độ dao động khá ngắn.
Tuy nhiên thời gian gần đây, biên độ dao động đã bắt đầu giãn ra. Những nhà đầu tư từ đó cũng ở trong một tình thế thuận lợi hơn để đánh giá tình hình và yên tâm hơn về độ khả thi của dự án. Thành công trong việc cải thiện tâm lý đầu tư sẽ hỗ trợ kích thích đầu tư và khuyến khích thị trường hấp thụ những nguồn cung thừa trên khắp các phân khúc văn phòng, nhà ở, chung cư, biệt thự, dù là loại cao cấp hay là loại trung bình.
>>>Ông lớn nước ngoài "nhòm ngó" bất động sản Việt Nam
Thanh Ngà
CÙNG CHUYÊN MỤC
