"Cuộc đua" của BĐS khu Nam Hà Nội và nỗi lo hạ tầng

Tóm tắt

Trên thị trường bất động sản Hà Nội, lượng mở bán mới các dự án khu vực phía Nam (quận Hai Bà Trưng, quận Hoàng Mai, Thanh Trì) thời gian gần đây tăng mạnh. Tuy nhiên, điều đáng lưu tâm, dù là khu vực này có tốc độ đô thị hóa rất mạnh, nhưng hạ tầng giao thông lại đáng báo động.

Có một điều không khó để nhận ra, từ cuối năm 2014 đến nay cuộc đua của các dự án chung cư Phía Nam ngày càng tăng tốc hơn với sự xuất hiện của hàng loạt dự án như: Helios Tower – 75 Tam Trinh, New Horizon City – 87 Lĩnh Nam, Star AD1 Lĩnh Nam, Đồng Phát Park View Tower Hoàng Mai, CT36 Định Công, South Tower Hoàng Liệt...Hay hàng loạt dự án chung cư giá rẻ như VP5, VP6, VP4, 12 khối nhà cao từ 36 - 41 tầng thuộc HH1 đến HH4 khu vực Linh Đàm.

Nhưng có lẽ đỉnh điểm của cuộc đua chỉ xuất hiện khi có sự góp phần của những ông lớn với các dự án khủng như Vingroup với dự án Khu đô thị Times City, Khu đô thị Gamuda của Gamuda Land…Các dự án này đã gây "tiếng vang" trên thị trường bất động sản phía Nam nói riêng và thị trường chung cư Hà Nội nói chung.

Theo thống kế của CBRE, lượng mở bán mới trong quý III/2015 ở khu vực phía Nam (quận Hai Bà Trưng, quận Hoàng Mai, Thanh Trì) chiếm khoảng 48% tổng lượng mở bán mới. Con số này cho thấy BĐS khu vực Phía Nam Hà Nội đang có sự tăng trưởng mạnh mẽ.

Khu vực Nam và Nam trung tâm Hà Nội chiếm đến 48% lượng mở bán trong quý 3/2015 (Ảnh CBRE)

Theo đánh giá của các chuyên gia, nguyên nhân thời gian gần đây khu vực phía Nam thu hút một lượng lớn dự án nhà ở là do khả năng phát triển của thị trường bất động sản phía Nam vẫn còn nhiều cơ hội khi khu vực phía Tây sau nhiều năm tăng trưởng nóng đã có sự chững lại. Mật độ dân cư tại khu vực phía Nam hiện hữu chưa cao so với các quận khác như Đống Đa, Cầu Giấy... Bên cạnh đó, điều quan trọng là các dự án ở khu Nam có mức giá trung bình thấp hơn với khu Tây và khu trung tâm nếu cùng phân khúc.

Tuy nhiên điểm trừ của những dự án ở khu Nam Hà Nội chính là cơ sở hạ tầng. Điều đáng lưu tâm, dù là khu vực này có tốc độ đô thị hóa rất mạnh, nhưng hạ tầng giao thông lại đang là rào cản. Bà Nguyễn Hoài An, quản lý cấp cao của CBRE cho biết: "Cơ sở hạ tầng giao thông ở đây không thuận tiện bằng khu vực phía Tây hay các khu vực trung tâm. Thời gian tới, khi dân cư chuyển về các dự án, tình trạng quá tải sẽ xảy ra". 

Theo quan sát của chúng tôi, hiện nay các tuyến đường như Minh Khai, Tam Trinh, Lĩnh Nam là các tuyến đường được coi là huyết mạch của quận Hoàng Mai. Tuy nhiên, các tuyến đường này do nhỏ hẹp nên thường xuyên ùn tắc, xuống cấp.  

Nhiều tuyến đường (màu đỏ) tại khu Nam thường xuyên xảy ra ùn tắc giờ cao điểm do đường nhỏ mật độ phương tiện lưu thông nhiều

Hơn thế nữa, một vấn đề đáng chú ý là một số khu vực phía Nam xuất hiện tình trạng khi các dự án ồ ạt bung hàng đã làm mật độ dân số tăng đột biết, phá vỡ về cảnh quan quy hoạch kiến trúc. Tiêu biểu có thể kể đến các tòa nhà tại khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm do Công ty Xây dựng tư nhân số 1 Điện Biên làm chủ đầu tư, như VP5, VP6, VP4 đã được đưa vào sử dụng, hay 12 khối nhà cao từ 36 - 41 tầng thuộc HH1 đến HH4 đã và đang được hoàn thiện bàn giao với mật độ xây dựng dày đặc..

Dù hạ tầng nhiều khu vực vẫn chưa có sự hoàn thiện tuy nhiên gần đây, hạ tầng giao thông khu vực Phía Nam cũng đang dần được cải thiện với một số công trình được đưa vào sử dụng và xây mới như đường Tân Mai mới, cầu Vĩnh Tuy, Thanh Trì, tuyến cao tốc trên cao…Một số chủ đầu tư đã đầu tư xây dựng các công trình dịch vụ tiện ích công cộng  như Gamuda Land Việt Nam xây dựng nhà máy xử lý nước thải Yên Sở và công viên Yên Sở theo hình thức BT.

Nhìn ở khía cạnh dài hạn, Bà Nguyễn Hoài An, Quản lý cấp cao của CBRE  cho biết: "Vấn đề giải quyết giao thông đã được chính quyền quan tâm tới và xúc tiến trong tương lai 5 - 10 năm tới. Ví dụ như hệ thống đường sắt đô thị từ Ngọc Hồi - Yên Viên đã được phê duyệt và phân kỳ đầu tư, quy hoạch tuyến đường trên cao từ cầu Vĩnh Tuy đến Ngã Tư Vọng, Ngã Tư Sở và dự án đường vành đai 2.