Doanh nghiệp BĐS đã thoát khỏi khó khăn tài chính như thế nào?

Quá trình tái cấu trúc tài chính các công ty bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn 2011 – 2015 được kết hợp bởi rất nhiều các giải pháp khác nhau với mục đích tạo nguồn tiền mặt để trả nợ và duy trì hoạt động, từng bước phục hồi và tăng trưởng.

Thứ nhất, quá trình huy động nguồn vốn để trả bớt nợ vay và gia tăng tiềm lực tài chính. Kết hợp các giải pháp phát hành cổ phiếu thu tiền mặt tăng vốn chủ sở hữu hoặc chuyển nợ thành vốn cổ phần. Trong mẫu khảo sát 58 công ty bất động sản niêm yết, giai đoạn 2011 – 2014 đã huy động được 7.049 tỷ đồng phát hành cổ phiếu thu tiền mặt và 5.564 tỷ đồng chuyển nợ thành vốn cổ phần, góp phần gia tăng tiềm lực tài chính và giảm thiểu nguy cơ mất khả năng thanh toán.

Bên cạnh đó, các công ty cũng rất năng động trong việc tìm kiếm các nguồn vốn mới thông qua việc thực hiện tách công ty (Spin-off), điển hình là Tập đoàn Vingroup, Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai và Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh. Spin-off là kỹ thuật tách một bộ phận của công ty ra để thành lập một công ty mới, và thường gắn với mục đích huy động tiền vốn.

Các ngân hàng thương mại thường chỉ đồng ý tham gia quá trình tái cấu trúc bằng các giải pháp hỗ trợ thông qua cơ cấu lại kỳ hạn nợ, gia hạn nợ mà thường không tham gia vào các chương trình hoán đổi nợ thành vốn cổ phần. Dư nợ vay ngân hàng của 58 công ty trong mẫu nghiên cứu tại thời điểm cuối năm 2014 là 16.250 tỷ đồng, gần như không thay đổi so với thời điểm cuối năm 2012 (16.259 tỷ đồng) cho thấy khu vực ngân hàng thương mại vẫn e ngại cho vay với ngành bất động sản.

Trong bối cảnh gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay ngân hàng, các công ty bất động sản bên cạnh việc bán bớt các dự án để tạo nguồn trả nợ, đã phải huy động nhiều hơn các nguồn vốn vay phi chính thức (ví dụ, vay từ các cá nhân hoặc các công ty phi tài chính) có lãi suất cao, đặc biệt là các công ty bất động sản có quy mô nhỏ và vừa (tổng tài sản dưới 1.000 tỷ đồng). Nguồn nợ vay phi chính thức tại thời điểm cuối 2014 chiếm tới hơn 20% tổng nợ vay của các công ty bất động sản, tăng mạnh so với cuối 2009 (12%).

Nhằm tháo gỡ những khó khăn về vốn trong bối cảnh ngân hàng thắt chặt các điều kiện tín dụng, việc đa dạng hóa các nguồn vốn, đặc biệt là tìm kiếm các nguồn vốn từ nhà đầu tư nước ngoài và nguồn vốn quốc tế được nhiều công ty bất động sản có quy mô vừa và lớn đặc biệt qua tâm. Những công ty tiên phong trong việc huy động nguồn vốn nước ngoài thành công có thể kể đến Tập đoàn Vingroup, Hoàng Anh Gia Lai, Công ty Hạ tầng Kỹ thuật TP Hồ Chí Minh.

Đến năm 2014, ngành bất động sản đã chứng tỏ dấu hiệu phục hồi rõ ràng. Điều này được thể hiện thông qua giá trị vốn hóa thị trường của 58 công ty bất động sản niêm yết tại thời điểm cuối năm 2014 là 123.539 tỷ đồng, gấp 1,76 lần mức giá trị vốn hóa thị trường cuối năm 2011 (70.102 tỷ đồng). Hệ số nợ theo giá trị thị trường bình quân của 58 công ty bất động sản niêm yết tại thời điểm cuối năm 2014 là 55%, giảm mạnh so với mức 67% cuối năm 2012. Doanh thu năm 2014 tăng 21,9% so với năm 2013 cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ ràng của ngành bất động sản năm 2014.

Sau một quá trình tái cấu trúc tài chính quyết liệt, nhiều công ty bất động sản đã cơ bản thoát khỏi bờ vực của sự phá sản và khôi phục được khả năng thanh toán. Tuy nhiên, quá trình tái cấu trúc tài chính vẫn cần được thực hiện theo hướng cần tiếp tục cải thiện tiềm lực vốn chủ sở hữu, đa dạng hóa nguồn vốn huy động và tích cực tiếp cận các nguồn vốn nước ngoài.

Tuấn Dương