Gói kích cầu BĐS: Chưa thực chất, kém khả thi

Thực hư những gói kích cầu

Còn nhớ cách đây gần 1 năm, Ngân hàng Xây dựng Việt Nam (VNCB) và Tập đoàn Thiên Thanh phối hợp triển khai chương trình tín dụng 50.000 tỷ đồng cho ngành xây dựng và thị trường BĐS thông qua mô hình liên kết 4 nhà.  Ngoài ra, VNCB còn đưa ra chương trình hỗ trợ người xây nhà vay tiền từ gói tín dụng này. Buổi lễ công bố chương trình liên kết này có sự tham gia của đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp, chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, BĐS…

Chương trình liên kết 4 nhà này nhanh chóng gây sốt trên thị trường BĐS, nhiều người kỳ vọng tạo cú hích cho thị trường đang gặp rất nhiều khó khăn. Ngay sau đó NHNN cũng chính thức lên tiếng, cho rằng gói 50.000 tỷ đồng chỉ là gói vay thương mại bình thường. Theo đó, đối tượng vay nếu đáp ứng đủ điều kiện, các ngân hàng thương mại (NHTM) sẽ cho vay, Nhà nước không có chính sách hỗ trợ đối với gói tín dụng này. Tuy nhiên, chương trình trên nhanh chóng chết yểu vì tính khả thi kém.

TS. Võ Kim Cương, từng là chuyên gia tư vấn cho Tập đoàn Thiên Thanh, chia sẻ với ĐTTC, trước đó Thiên Thanh cũng từng liên kết để hỗ trợ người xây nhà trả chậm, nhưng sau một thời gian phải ngưng vì không hiệu quả.

Mới đây tại một hội thảo về thị trường BĐS tổ chức ở TPHCM, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết NHNN đang trình Chính phủ gói tín dụng 50.000 tỷ đồng dành cho người vay mua nhà ở thương mại, lãi suất cố định 7%/năm trong 10 năm. Theo đó, các NHTM có thể cho vay 10-20 năm nhưng trong 10 năm đầu, lãi suất sẽ giữ ổn định ở mức 7%/năm, nhằm tạo điều kiện cho người vay tính toán khả năng trả nợ. Gói 50.000 tỷ đồng nếu được bơm ra thị trường hướng vào phân khúc trung, cao cấp sẽ hỗ trợ tốt hơn để BĐS hồi phục.

Theo nhiều chuyên gia, nếu được triển khai tốt gói tín dụng 50.000 tỷ đồng có thể đem lại một số tác động tích cực cho thị trường BĐS. Thứ nhất, khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thương mại sẽ có thêm cơ hội tiếp cận vốn tín dụng hỗ trợ để thanh toán nốt các căn hộ đã mua hoặc mua căn hộ tại các dự án mới, qua đó sẽ làm tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở thương mại. Thứ hai, gói tín dụng này nhắm thẳng vào đối tượng nhà ở thương mại là phân khúc đang có lượng hàng hóa tồn kho lớn nhất hiện nay.

Do vậy sẽ góp phần giải quyết lượng hàng hóa tồn kho, giảm áp lực cho doanh nghiệp và giảm nguồn cung cho thị trường, giúp cân bằng quan hệ cung - cầu BĐS. Thứ ba, chủ đầu tư dự án cũng có cơ hội tiếp cận với nguồn vốn hỗ trợ từ gói tín dụng này để tiếp tục đầu tư hoàn thiện các dự án dở dang, qua đó rút ngắn vòng quay dự án cũng như thời gian thu hồi vốn. Thứ tư, nếu doanh nghiệp BĐS giải phóng bớt được hàng tồn kho, ngân hàng có thể thu hồi được một phần nợ đến hạn và nợ xấu để tiếp tục tái cấp vốn cho các dự án BĐS có tiềm năng.

Bài học từ gói 30.000 tỷ đồng

Sau một thời gian thị trường khó khăn, cuối năm 2014 và đầu năm 2015, thị trường BĐS có dấu hiệu ấm lên trên cả nước, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM. Theo đánh giá của các doanh nghiệp, đây là nỗ lực rất lớn của Bộ  Xây dựng, NHNN, các cơ quan hữu quan cũng như các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS… nhằm đưa ra các giải pháp hỗ trợ khôi phục thị trường BĐS trong chu kỳ trầm lắng kéo dài nhất từ trước đến nay (2008-2014).

Theo ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc HASG, trong các gói hỗ trợ vay mua nhà cho người dân có chương trình cho vay làm nhà đối với người có thu nhập thấp ở nông thôn; gói hỗ trợ của Chính phủ 30.000 tỷ đồng hỗ trợ vay mua nhà lãi suất thấp 5% (cao nhất 6%) trong thời hạn 15 năm; một số chương trình dự kiến như liên kết 4 nhà gồm nhà đầu tư - nhà thầu - nhà cung cấp VLXD - ngân hàng…

Trong các gói hỗ trợ này, gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng từ Chính phủ đạt hiệu quả nhất cho đến thời điểm này. Mặc dù khi triển khai thực hiện giai đoạn đầu đã gặp phải những khó khăn chưa lường hết và chưa được khắc phục, nhưng sau đó các thông tư của Bộ Xây dựng, NHNN hướng dẫn cụ thể liên tiếp được ban hành, đã giúp đẩy nhanh tiến độ làm thủ tục hồ sơ và giải ngân gói tín dụng này.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp đã kiến nghị cơ quan chức năng cần lưu ý khi triển khai các gói hỗ trợ tín dụng một cách cụ thể, chi tiết hơn để người dân an tâm. Riêng đối với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng trong thời gian tới nên có thông báo cụ thể về việc nới dài thời gian áp dụng sau quy định ban đầu đến tháng 6-2016. Bởi lẽ tới thời điểm hiện tại, vì nhiều lý do khách quan và chủ quan, việc giải ngân chậm hơn so với dự kiến.

Để giải tỏa sự bức xúc của xã hội về sự chậm trễ này, cần thiết phải có thông báo chính thức từ NHNN và Bộ Xây dựng về việc gia hạn thời gian áp dụng đối với gói vay 30.000 tỷ đồng, nhằm giúp người dân có thể được hỗ trợ hết gói này như cam kết trước đây của Chính phủ.

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc CTCP Địa ốc Kim Oanh, cho biết phần lớn khách hàng là những người có thu nhập chưa cao, nên sản phẩm của Kim Oanh chủ yếu có giá trị thấp để đáp ứng người có nhu cầu thật. Thực tế này cho thấy doanh nghiệp cũng như khách hàng đang có nhu cầu lớn trong việc tiếp cận các nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi. Đặc biệt, trong bối cảnh nền kinh tế đang bước vào giai đoạn phục hồi, ổn định, những gói hỗ trợ tín dụng như gói 30.000 tỷ đồng hoặc cao hơn sẽ có tác dụng tích cực thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, đẩy mạnh việc đô thị hóa thông qua các dự án phát triển nhà ở.

Để kích cầu hiệu quả

Theo ý kiến nhiều chuyên gia, bất kỳ gói tín dụng nào hay sự liên kết nào từ các doanh nghiệp muốn đều phải đáp ứng được mục tiêu đề ra và phải đến đúng đối tượng. Thí dụ, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng muốn không bị chết yểu phải có sản phẩm phù hợp thị trường, túi tiền của người dân và để người mua nhà tiếp cận được vốn vay một cách dễ dàng nhất. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng gói 30.000 tỷ đồng trong gần 2 năm giải ngân chưa đến 1/3 là thất bại do thiếu sản phẩm phù hợp thị trường và người vay tiếp cận quá khó.

Để tránh vết xe đổ của gói ưu đãi này, nếu được áp dụng, các quy định triển khai gói 50.000 tỷ đồng phải thật đơn giản để người dân dễ tiếp cận. Giám đốc một doanh nghiệp cho rằng nền kinh tế đang ổn định và phục hồi liệu có cần thiết bơm ồ ạt vốn vào BĐS. Khi vốn dồn quá nhiều vào thị trường này sẽ dẫn đến khó kiểm soát, dư nợ tín dụng tăng mạnh có nguy cơ dẫn đến nợ xấu như trước đây. Đưa ra gói tín dụng là một chuyện, giải ngân được và người vay tiếp cận dễ dàng lại là chuyện khác.

Với thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam hiện nay khoảng 1.900USD/người/năm (tương đương gần 42 triệu đồng), mỗi tháng thu nhập 3,5 triệu đồng/người. Tính ra, một gia đình có 2 vợ chồng sẽ thu nhập 7 triệu đồng/tháng. Nếu họ mua căn hộ giá 1 tỷ đồng, vay 800 triệu đồng từ NHTM ở gói 30.000 tỷ đồng trong 10 năm với lãi suất 5%/năm, hàng tháng họ phải trả cả gốc lẫn lãi khoảng 7 triệu đồng. Như vậy so với mức thu nhập của phần lớn người dân vẫn còn cao.

Trở lại với gói 50.000 tỷ đồng mới được công bố, cũng tương tự gói 30.000 tỷ đồng. Lãi suất 7%/năm trong vòng 10 năm đầu và sản phẩm trong gói này là nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, một câu hỏi đặt ra là nguồn tiền cho gói này từ đâu ra? Hiện nay, tất cả khoản vay thương mại đều sử dụng chính sách lãi suất thả nổi, với mức chênh lệch cho vay so với huy động khoảng 3-4%.

Điều này nhằm đảm bảo sự an toàn và lợi nhuận cho các ngân hàng. Lãi suất của gói 50.000 tỷ đồng 7%/năm, tương đương với mức lãi suất huy động dài hạn hiện nay. Vậy ai sẽ bù lỗ cho các ngân hàng?

Theo Đỗ Trà Giang