Nhà đầu tư ngoại rút khỏi khách sạn: Thoái vốn hay tháo chạy?
Thị trường du lịch Việt Nam trong những năm qua vẫn tăng trưởng đều, nhưng vì sao nhiều nhà đầu tư ngoại vẫn rút lui?
- 02-07-2012VinaCapital mua lại cổ phần để sở hữu 100% VinaProjects
- 16-12-2011VinaCapital đầu tư 60 triệu USD cho Khu đô thị Mỹ Gia
- 16-12-2011Vinacapital: Giá chung cư tại Hà Nội và T.p HCM có thể giảm thêm 10 – 15% trong năm 2012
- 14-10-2011VinaCapital bỏ cao ốc văn phòng, chung cư
Mặc dù nằm trong nhóm bất động sản, nhưng khách sạn được xem là lĩnh vực ít chịu ảnh hưởng của thị trường này, mà phụ thuộc vào du lịch nhiều hơn. Thị trường du lịch Việt Nam trong những năm qua vẫn tăng trưởng đều, nhưng vì sao nhiều nhà đầu tư ngoại vẫn rút lui?
Ngày 29.11.2012, tờ Financial Times loan tin, Công ty Quản lý quỹ VinaCapital rao bán cổ phần trong Metropole Hà Nội, một trong những khách sạn nổi tiếng nhất tại Việt Nam. Theo tờ báo, Quỹ Vietnam Opportunity, niêm yết tại thị trường chứng khoán London, của VinaCapital đã ủy quyền cho Công ty Môi giới Bất động sản Jones Lang LaSalle, rao bán cổ phần 50% trong Metropole Hà Nội. 50% cổ phần còn lại hiện do Tổng Công ty Du lịch Hà Nội nắm giữ.
Trước đó, công ty quản lý quỹ này đã thông báo với các nhà đầu tư rằng, cổ phần của quỹ tại Metropole có giá trị sổ sách là 58,7 triệu USD. Đây là khách sạn có từ thời Pháp thuộc, có 365 phòng.
Chuyển nhượng từ Bắc vào Nam
Không chỉ có Metropole Hà Nội, trước đó 2 tuần, tại Hội nghị Đầu tư và Quản lý Bất động sản Du lịch Việt Nam 2012, diễn ra tại khách sạn Legend - nơi VinaCapital cũng đang nắm giữ phần lớn cổ phần, ông Raymond Clement, Giám đốc Điều hành khối Tư vấn khách sạn Savills, khu vực châu Á Thái Bình Dương cho biết, Savills cũng đang làm môi giới để chuyển nhượng phần lớn cổ phần tại khách sạn Sheraton Nha Trang Hotel & Spa và Movenpick Saigon.
Theo ông Clement, chủ đầu tư khách sạn Sheraton Nha Trang Hotel & Spa có thể sẽ chuyển nhượng đến 82,39% cổ phần ở khách sạn này cho các nhà đầu tư. Trong khi con số này ở Movenpick Saigon là 70%.
Sheraton Nha Trang Hotel & Spa là dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Địa ốc Đông Hải làm chủ đầu tư, khởi công từ quý III/2008 với tổng vốn 1.210 tỉ đồng, đã chính thức đón khách từ tháng 3.2010. Khách sạn cao 30 tầng, có 285 phòng, cùng hệ thống nhà hàng, khu dịch vụ spa và thể thao, phòng hội nghị. Dù không cung cấp con số chính xác, nhưng VinaCapital xác nhận mình nắm giữ cổ phần lớn tại khách sạn này.
Movenpick Saigon thì là khách sạn Omni Saigon. Năm 2007, thông qua Vina Hospitality, VinaCapital đã mua lại 70% cổ phần của khách sạn Omni Saigon với giá 21 triệu USD, từ Công ty A-1 International (Việt Nam) và đổi tên thành Movenpick Saigon.
Hồi tháng 8, một khách sạn khác là tổ hợp khách sạn và sân golf Novotel Phan Thiet Ocean Dunes and Golf Resort tại tỉnh Bình Thuận cũng đã được chuyển nhượng cho Tập đoàn phát triển bất động sản Vina (Vina Properties).
Khách sạn trên được xây dựng từ năm 1998 và mở cửa 3 năm sau đó. Một trong những nhà đầu tư vào dự án là Quỹ Đầu tư Indochina Capital. Thông tin chi tiết của thương vụ này không được tiết lộ. Sau khi mua lại, chủ sở hữu mới đã đổi tên khách sạn thành DuParc Phan Thiet Ocean Dunes & Golf Resort. Cũng là người mua này, trước đó Vina Properties, thông qua công ty thành viên là Công ty Khách sạn Ngôi Sao Việt, đã mua lại phần vốn góp của Công ty Kovina Investments Limited của Hồng Kông và AOI Saigon Pte Ltd. của Singapore để sở hữu khách sạn Amara Saigon ở TP.HCM. Đồng thời tên khách sạn 280 phòng này cũng được đổi thành Ramana Saigon Hotel.
Hồi tháng 3 năm nay, Tập đoàn Crowndale International Corporation (Hồng Kông) cũng đã chuyển nhượng 50% vốn, tương đương 2,6 triệu USD cho Ủy ban Nhân dân tỉnh Thừa Thiên - Huế. Cũng trong tháng này, tại Hà Nội, Công ty Daewoo E&C Hàn Quốc cũng đã bán lại 70% cổ phần trong khách sạn Daewoo cho Công ty Điện tử Hanel.
Khách sạn Hanoi Daewoo được mở cửa từ năm 1996, với tổng diện tích 29.500 m2. Khách sạn nằm ở cửa ngõ phía Tây Hà Nội, một vị trí đắc địa, là một trong những khách sạn 5 sao đầu tiên được xây dựng ở Hà Nội.
Vì sao tháo chạy?
Ông Andy Ho, Giám đốc Điều hành VinaCapital, cho biết hoạt động đầu tư và rút vốn của các quỹ diễn ra rất thường xuyên; mỗi 6 tháng, danh mục đầu tư sẽ được xem xét và có thể được cơ cấu lại nếu thấy cần thiết.
Khách sạn là lĩnh vực không chịu ảnh hưởng của việc thị trường bất động sản bị đóng băng mà của thị trường du lịch. Và du lịch Việt Nam thì đang hoạt động khá tốt; lượng khách du lịch quốc tế vẫn tăng đều.
Theo Tổng cục Thống kê, trong 9 tháng đầu năm nay, Việt Nam đã đón trên 4.853.000 lượt khách quốc tế, tăng 13% so với cùng kỳ năm trước.
Do đó, việc rút vốn cùng một lúc tại một số khách sạn của VinaCapital cũng như của các doanh nghiệp khác là một dấu hiệu không bình thường.
Tuy nhiên, ông Sử Ngọc Khương, Trưởng bộ phận đầu tư của Savills Việt Nam, lại nhận định: “Tôi cho rằng, đó chỉ là sự trùng hợp ngẫu nhiên”. Theo ông, động thái của VinaCapital không khó hiểu khi nhìn vào cách thức vận hành của các quỹ đầu tư.
Thông thường một quỹ hoạt động trong khoảng 5 năm; nếu có gia hạn thì cũng chỉ thêm được 2 năm. VinaCapital hay Indochina Capital là những quỹ đã vào Việt Nam khá sớm, từ năm 2004-2005. Hiện nay, nếu họ rút vốn khỏi các dự án để đóng quỹ cũng là chuyện bình thường.
Bên cạnh đó, có thể thấy rằng, trong bối cảnh nhiều quỹ đầu tư chuyên về thị trường Việt Nam liên tục được giao dịch với mức giá thấp hơn nhiều so với giá trị tài sản ròng, các nhà quản lý quỹ đã chịu áp lực của cổ đông, buộc phải tìm cách bán đi tài sản. Gần đây, một quỹ khác của VinaCapital là VinaLand đã vượt qua được cuộc bỏ phiếu để tiếp tục hoạt động, sau khi cam kết không đầu tư thêm và phân phối toàn bộ số tiền mặt thặng dư do nhà đầu tư trong vòng 3 năm tới.
Tuy nhiên, báo cáo của Grant Thonton, công ty chuyên về kiểm toán và tư vấn, về xu hướng đầu tư vào ngành du lịch và dịch vụ khách sạn Việt Nam cho thấy một lý giải hợp lý hơn.
Khi nhận xét kết quả hoạt động và triển vọng của ngành du lịch khách sạn từ năm 2012, Báo cáo cho rằng thị trường khách sạn 5 sao đang có dấu hiệu chững lại. Điều này thể hiện ở gía phòng bình quân và công suất thuê phòng bình quân giảm và lượng cung phòng tăng. Ngoài ra, đã có sự thay đổi trong cơ cấu khách du lịch: chủ yếu là khách trong khu vực và thường chỉ đặt phòng khách sạn 3-4 sao.
Theo báo cáo, sức hấp dẫn về đầu tư của ngành du lịch và khách sạn đã giảm mạnh trong quý IV/2012, xuống 38% so với 50% hồi năm 2011. Phân tích các Điểm Mạnh (Strengths), điểm Yếu (Weaknesses), Cơ hội (Opportunities) và Rủi ro (Threats) (gọi là phương pháp SWOT) về đầu tư cho thấy, mặc dù có ngành này có nhiều điểm mạnh và cơ hội, nhưng điểm yếu và nguy cơ cũng không ít.
Chủ nhân sẽ là doanh nghiệp Việt
Phân tích trên cũng đặt ra một vấn đề khác: ai sẽ mua những dự án mà các quỹ đầu tư và các nhà đầu tư ngoại đang rao bán.
Trả lời câu hỏi này, ông Andy Ho cho hay, Sofitel Legend Metropole Hanoi là một trong những khách sạn tốt nhất thế giới, tỉ lệ kín phòng và kết quả kinh doanh đều rất khả quan. Do vậy, khi các nhà đầu tư khác muốn đầu tư, họ sẽ chọn những thời điểm khó khăn, thị trường xuống thấp để chào giá mua. Và ông nói thêm: “Chúng tôi đang làm việc với Jones Lang LaSalle để biết rõ hơn về giá trị của khách sạn này”.
Tuy nhiên, có vẻ như giá trị bán chưa chắc đã thu hút được các nhà đầu tư ngoại. Theo ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn môi giới Bất động sản CBRE tại Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn ngần ngại với cấu trúc sở hữu phức tạp tại Việt Nam.
“Tuần nào cũng có người đến xem bất động sản, nhưng sau đó lại nhận ra mình sẽ không đạt được quyền kiểm soát và cấu trúc sở hữu như mong muốn. Vì thế, nhiều quỹ đầu tư của Singapore và Nhật sẽ chẳng bao giờ mua bất động sản ở đây”, ông nói.
Như vậy, trong tương lai có thể chủ nhân của các khách sạn sẽ chỉ là doanh nghiệp Việt Nam. Nhưng trong thời buổi kinh tế khó khăn như hiện nay, doanh nghiệp Việt Nam có tiềm lực tài chính kiểu như Công ty Điện tử Hanel, Tập đoàn phát triển bất động sản Vina là rất hiếm.
Theo Nguyễn Hùng
Nhịp cầu Đầu tư
CÙNG CHUYÊN MỤC
