Phía sau câu chuyện đóng cửa Parkson Landmark

Ngoài nguyên nhân từ sự khó khăn của thị trường bất động sản và nền kinh tế không mấy sáng sủa kéo dài, thì một nguyên nhân khác khiến nhiều trung tâm thương mại cao cấp tại Hà nội gặp khó khăn, thậm chí phải đóng cửa bắt nguồn từ chính sai lầm của doanh nghiệp.

Những “cái chết” biết trước

Cuối năm 2011 Trung tâm thương mại (TTTM) Keangnam Landmark chính thức khai trương hoạt động với tên gọi Parkson Landmark. Mặc dù khai trương đúng thời điểm thị trường bất động sản đang đi xuống rất nhanh, các TTTM đều gặp khó trong việc thu hút khách thuê, thì Parkson Landmark vẫn gây ngạc nhiên với gần như 100% diện tích được lấp đầy.

Với những người am hiểu tường tận về thị trường bán lẻ, việc TTTM Parkson Landmark được lấp đầy là một lẽ đương nhiên. Bởi việc áp dụng phương thức thu phí thuê mặt bằng trên doanh thu, đã lôi kéo rất nhiều khách hàng muốn thuê gian hàng, do không chịu nhiều áp lực giá thuê.

Mặt khác, thương hiệu Parkson dường như đã trở thành một “định chế” trong lĩnh vực kinh doanh mặt bằng bán lẻ trên thế giới. Định chế này lại đã có mặt tại Việt Nam trước đó và có tham vọng gây dựng hệ thống bán lẻ trở thành một trong các đơn vị chi phối thị trường bán lẻ tại đây.

Thế nhưng, ngoài những nguyên nhân khách quan từ nền kinh tế, chính việc Parkson áp dụng phương thức thu phí thuê mặt bằng trên doanh thu đã trở thành điềm báo cho “cái chết” của TTTM Parkson Landmark, thậm chí cả một số trong chuỗi TTTM tại Hà Nội đang áp dụng theo phương thức tính phí thuê dựa trên doanh thu.

Về lý thuyết, việc áp dụng thu phí thuê mặt bằng trên doanh thu có khả năng cạnh tranh rất cao trong việc thu hút khách thuê mặt bằng. Bởi giá thuê mặt bằng bán lẻ cao cấp tại Hà Nội hiện nay rất cao, dao động từ 39 - 53 USD/m2/tháng. Việc tính giá thuê dựa trên doanh thu, khách thuê mặt bằng sẽ không chịu nhiều áp lực phí thuê, nếu việc bán hàng không đạt hiệu quả.

Thế nhưng, phương thức này lại khiến doanh nghiệp phát triển chịu nhiều thiệt hại, nếu khó khăn kéo dài. Việc đóng cửa TTTM Parkson Landmark đã được chính doanh nghiệp này lý giải trong một thông báo khi cho rằng, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp này tại Việt Nam không đạt được như kỳ vọng từ mấy năm nay.

Thực tế, lĩnh vực bán lẻ tại Việt Nam đã khó khăn từ 4 năm qua và chưa biết khi nào hồi phục. Trong khi đó, nguồn cung mặt bằng bán lẻ vẫn tăng mạnh, nhiều nhà bán lẻ mới trên thế giới tiếp tục nhập cuộc, gây áp lực rất lớn cho doanh nghiệp trong việc giữ chân khách thuê, cũng như việc tiếp tục duy trì hoạt động bình thường của TTTM. Việc TTTM Parkson Landmark đột ngột phải đóng cửa, ngoài những khúc mắc nội bộ với chủ đầu tư dự án vẫn chưa được công bố rõ ràng, có lẽ nguyên nhân chính là “hệ quả kép” nói trên.

Tại Hà Nội Parkson Landmark không phải là TTTM cao cấp duy nhất phải đóng cửa vì thị trường bán lẻ quá khó khăn. Bởi trước đó, TTTM Grand Plaza từng là một TTTM chuyên bán hàng cao cấp ở phía Tây thành phố cũng phải đóng cửa để mời gọi nhà đầu tư sau vài lần cơ cấu lại đều thất bại. Dù vậy, sau một năm “tạm” đóng cửa, TTTM này vẫn chưa có động thái cho thấy khi nào sẽ hoạt động trở lại.

Trong khi các TTTM cao cấp nằm ở ngoài khu vực trung tâm còn có thể lý giải, việc TTTM Tràng Tiền Plaza đột ngột đóng cửa phần lớn sàn thương mại để cải tạo lại sau vài tháng hoạt động, dù đã được đầu tư hàng trăm tỷ để cải tạo, lại khiến chính những chuyên gia trong lĩnh vực bán lẻ cũng phải đau đầu tìm ra câu trả lời thuyết phục nhất.

Cuối đường hầm vẫn là… bóng tối

Theo Báo cáo thị trường bất động sản Quý IV/2014 vừa được Savills Việt Nam công bố, thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội vẫn tiếp tục gặp khó khăn không chỉ vì thị trường bất động sản và kinh tế vĩ mô chưa có sự hồi phục rõ nét và mạnh mẽ, nguồn cung vẫn tiếp tục tăng trong cả ngắn hạn và trung hạn. Thì một nguyên nhân cố hữu, chính là do sự cạnh tranh khốc liệt từ các cửa hàng kinh doanh mặt phố và tâm lý của số đông vẫn chưa quen với việc mua sắm tại các trung tâm thương mại đẳng cấp.

Tất cả những lý do trên đây lý giải vì sao một doanh nghiệp đầu tư hàng trăm tỷ để xây dựng một Trung tâm thương mại cao cấp như chợ Hàng Da trên nền chợ truyền thống. Tuy nhiên, dù nằm giữa phố cổ đông đúc, nhưng chưa bao giờ trung tâm thương mại này có kết quả hoạt động kinh doanh tốt.

Trong khi đó, trung tâm thương mại Tràn Tiền Plaza, một trung tâm hàng hiệu bậc nhất tại Hà Nội, sau khi được đầu tư hàng trăm tỷ, nhưng doanh nghiệp đã nhanh chóng phải đóng của cải tạo để bổ sung thêm hàng loạt sản phẩm bình dân để mong lôi kéo thêm khách hàng đến tham quan mua sắm.

Quay lại câu chuyện của ParkSon Hà Nội, sau việc đóng của trung tâm thương mại Parkson Landmark, một trung tâm thương mại khác của Parkson là Parkson Thái Hà cũng khiến nhiều người quan ngại khả năng phải đóng cửa trong thời gian tới. Bởi trong suốt 2 năm trở lại đây, trung tâm thương mại này hoạt động èo uột, vắng khách, khi bị hàng loạt trung tâm thương mại khác ngay bên cạnh, như: Lotte Tây Sơn, Royal City… lấn lướt.

Một trung tâm thương mại cao cấp khác tại Hà Nội mới đi vào hoạt động, cũng đang gặp khó khăn trong thu hút khách hàng là TTTM Lotte Đào Tấn.

Cũng giống với TTTM Parkson Landmark, việc Lotte Đào Tấn áp dụng phương thức thu phí thuê mặt bằng dựa trên doanh thu đã khiến TTTM này được lấp đầy 100% diện tích chỉ trong một thời gian ngắn. Thế nhưng, nếu việc TTTM này vắng khách mua sắm trong một thời gian dài, doanh nghiệp sẽ gặp phải nhiều khó khăn và áp lực trong việc duy trì hoạt động.

Các báo cáo thị trường Quý IV/2014 và dự báo của đơn vị tư vấn hàng đầu tại Việt Nam như CBRE và Savills đối với phân khúc mặt bằng bán lẻ đều cho thấy, trong ngắn hạn và trung hạn, thị trường mặt bằng bán lẻ vẫn khó khăn, giá thuê vẫn tiếp tục giảm và nguồn cung mặt bằng bán lẻ vẫn tăng mạnh.

Mặc dù thị trường bán lẻ Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung vẫn tiếp tục xuất hiện những tên tuổi bán lẻ mới trên thế giới gia nhập thị trường. Tuy nhiên, ở cuối đường hầm, thị trường bán lẻ Hà Nội, vẫn chưa thấy ánh sáng.

Nam Long