Thị trường văn phòng Hà Nội có nhiều chuyển biến mới

Tóm tắt:

Kinh tế tăng trưởng, doanh nghiệp mở rộng kinh doanh...là những yếu tố thúc đẩy thanh khoản thị trường văn phòng cho thuê. Đáng chú ý thị trường đã có những thương vụ chuyển nhượng tòa nhà văn phòng, cũng như bán dài hạn diện tích văn phòng cho thuê.

Tín hiệu khởi sắc

Quý 1 năm 2015 kinh tế Việt Nam tăng trưởng nhanh với tỷ lệ 6,03%, cao nhất trong 3 năm qua. Từ kết quả khả quan này, ngân hàng ANZ đã điều chỉnh mức dự báo về tăng trưởng GDP Việt Nam trong năm 2015 và năm 2016 lên 6,5%.

Nhờ tình hình kinh tế tăng trưởng tốt, hoạt động mở rộng kinh doanh của các doanh nghiệp gia tăng mạnh nên thị trường văn phòng cho thuê đang có những biến chuyển tích cực. Theo báo cáo 4 tháng đầu năm của Savills, giá thuê văn phòng trung bình tăng 2% theo quý và ổn định theo năm, con số này cũng được ghi nhận ở phân khúc văn phòng hạng A.

Công suất thuê toàn thị trường tăng 7 điểm % theo quý, đạt 82%. Tại Hà Nội, không có thêm tòa văn phòng hạng A nào gia nhập thị trường trong năm nay. Trong khi đó, khu vực phía Tây nơi có tốc động phát triển nhanh của Thủ đô nhiều tòa nhà cao tầng hạng A mọc lên đã có sự hoạt động ổn định, có tỷ lệ lấp đầy cao và ổn định như Chamvit Tower, Keangnam Landmark, Indochina Plaza, Lotte…

Theo ghi nhận mới đây của CBRE Việt Nam, tiềm năng cho thuê hiện là yếu tố đóng vai trò ngày càng quan trọng trong các quyết định đầu tư mua văn phòng của khách hàng.

Giá thuê văn phòng hạng A và B có xu hướng ổn định và nhích nhẹ

Xu hướng bán văn phòng quay trở lại

Nhìn vào thị trường văn phòng cho thuê những năm gần đây luôn thấy bức tranh ảm đạm, giá thuê liên tục giảm trong nhiều quý do “bội thực” nguồn cung. Tuy nhiên, trước tình hình đó nhiều dự án tòa nhà văn phòng đã dừng kế hoạch triển khai, nguồn cung mới ra thị trường phần nào đã hạn chế hơn, đặc biệt là với phân khúc hạng A tại các khu trung tâm.

Trong năm 2015, thị trường Hà Nội còn không ghi nhận thêm bất cứ tòa nhà văn phòng hạng A mới nào. Cùng với đó là việc mở rộng hoạt động kinh doanh của nhiều tập đoàn, công ty lớn vì thế tỷ lệ lấp đầy ở những tòa cũ có cơ hội tăng lên.

Cùng với sức "nóng" của thị trường BĐS, thị trường văn phòng bắt đầu xuất hiện những tín hiệu mới từ việc chuyển nhượng diện tích văn phòng. Đơn cử như mới đây, lần đầu tiên nhà đầu tư mua văn phòng cho thuê được cam kết lợi nhuận. Chương trình này được IDJ Investment áp dụng tại 3 tầng văn phòng của tòa nhà Chamvit Tower do doanh nghiệp này sở hữu ở số 117 đường Trần Duy Hưng, Cầu Giấy.

Điều đáng nói ở đây là, IDJ Investment cam kết đối với các nhà đầu tư khoản lợi nhuận là 10%/năm trên tổng số vốn đầu tư trong 10 năm đầu tiên khi mua các lô văn phòng có diện tích từ 100m2 trở lên. Sự khác biệt ở đây là nhà đầu tư sở hữu khối tài sản này không cần quan tâm đến việc cho thuê lại, mà công việc này được chính IDJ Investment đứng ra tìm kiềm khách thuê, mà không phải bỏ thêm chi phí. Được biết, mức giá bán là từ 46,7 triệu đồng/m2 trong vòng trên 40 năm.

Như vậy, không những ở thị trường văn phòng đang có sự chuyển dịch theo hướng bán văn phòng dài hạn, mà đó cũng là một kênh đầu tư được giới đầu tư tài chính quan tâm. Bởi ngoài kênh đầu tư quen thuộc là mua căn hộ cao cấp để cho thuê hay các biệt thự sang trọng ven biển thì với hình thức bán diện tích văn phòng kèm theo cam kết lợi nhuận cũng đang là một xu thế mới.

Trên thực tế, việc đầu tư vào diện tích căn phòng cho thuê cũng đã diễn ra trên thị trường. Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam, trước đây vào thời điểm thị trường suy thoái mạnh vào những năm 2012, giá văn phòng ở khu vực phía Tây xuống rất thấp. Nhiều tài sản có giá trị khá “rẻ” nên đã có xu hướng đầu tư mua các tòa nhà văn phòng nhỏ, hoặc số lượng lớn diện tích văn phòng. Ban đầu mục đích của họ chỉ là để làm trụ sở, văn phòng công ty.

Tuy nhiên, theo ông Cần đến nay thị trường nhà đất ấm lên thì những thương vụ này nhanh chóng lại trở thành “món hời” của các nhà đầu tư này bởi có giá trị gia tăng khá cao.

Thị trường văn phòng có chuyển biến tốt cũng đang tạo nên những thương vụ “bán đứt” tòa nhà văn phòng đang diễn ra khá phổ biến. Có thể kể tới thương vụ mới đây nhất là Indochina Land công bố sang tên toà tháp IPH trên đường Cầu Giấy, Hà Nội cho một chủ đầu tư khác. Tập đoàn Lotte trước đó cũng đã thành công với việc mua lại toà tháp Diamon Plaza ở Tp.HCM; VIB cũng đã thu về 800 tỷ khi bán tòa nhà văn phòng hạng A Corner Stone…

Nhiều chuyên gia đánh giá năm 2015 có sự xuất hiện của Hiệp định xuyên Thái Bình Dương (TPP) và các văn bản mới sẽ là cú hích thúc đẩy thị trường địa ốc bước vào chu kỳ phát triển mới.

Các văn bản luật này đều hướng đến việc mở rộng quyền kinh doanh, giảm thủ tục đối với nhà đầu tư và tạo điều kiện sở hữu nhà cho người nước ngoài. Tổng cầu về bất động sản của thị trường Việt Nam được kỳ vọng sẽ tăng lên nhiều từ yếu tố ngoại. Đây sẽ là tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là ở phân khúc văn phòng cao cấp.