Thứ trưởng Bộ Xây dựng nói về tín dụng BĐS: "Già néo, khéo đứt dây"

Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho rằng, ngành ngân hàng cần có những động thái tích cực hơn để hỗ trợ thị trường bất động sản. Ông Nam cho rằng việc hạn chế cho vay như nhau đối với toàn bộ khu vực bất động sản là chưa hợp lý. Nên có sự phân định một cách rõ ràng hơn các ngành và lĩnh vực thuộc bất động sản để thấy rằng, không phải tất cả là phi sản xuất.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam: “Các doanh nghiệp đang rất cần sự trợ giúp của nhà nước, của hệ thống nhà băng để cùng nhau khơi thông hoạt động của thị trường bất động sản”

- Xin ông cho biết nhận định của mình về tình hình của thị trường bất động sản sau 4 tháng Chính phủ thi hành chính sách thắt chặt tín dụng?

Có thể thấy thị trường bất động sản thời gian qua trở nên trầm lắng, giao dịch đóng băng ở nhiều phân khúc như căn hộ cao cấp, biệt thự, văn phòng cho thuê... Các doanh nghiệp, nhà đầu tư liên tục tổ chức khuyến mãi, giảm giá hoặc đưa ra nhiều hình thức hỗ trợ, tiếp thị rất hấp dẫn... nhưng vẫn chưa cải thiện được tình hình. Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài sẽ tạo thêm nhiều áp lực không chỉ cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản mà còn tác động tiêu cực tới các ngành sản xuất liên quan, kể cả tài chính, ngân hàng.

- Việc thắt chặt tín dụng quá mức đang đẩy các doanh nghiệp vào cảnh đói vốn triền miên, khiến cho không ít dự án đang triển khai bị đình trệ. Ông nhận định về thực tế này như thế nào?

Mạnh tay thắt tín dụng, các ngân hàng có thể giảm nhanh dư nợ cho vay bất động sản, song cũng đồng nghĩa với việc tăng tỷ lệ nợ xấu, nợ khó đòi đối với các khoản vay trước đó. Đáng nói hơn, nhiều công trình, dự án đang triển khai bỗng bị ngừng cho vay, dẫn tới chậm tiến độ và ảnh hưởng tới tính thanh khoản. Hệ quả nhãn tiền là hàng hóa phải dừng lại ở dạng bán thành phẩm, không giao được cho khách hàng.

Nguyên do bởi vốn tự có của các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này không nhiều. Đa số phụ thuộc vào nguồn tín dụng từ ngân hàng. Trong khi đó, theo quy định pháp luật về nhà ở, dự án thì phải xây xong móng mới được huy động tài chính. Nếu không tiếp tục được “bơm” thêm vốn, công trình sẽ lửng lơ, dự án không được hoàn thiện và không có sản phẩm để bán và doanh nghiệp không thể thu hồi vốn, trong khi nợ cũ vẫn tồn đọng...

- Ngoài việc ảnh hưởng tới các doanh nghiệp xây dựng, những ngành “ăn theo” xây dựng như xi-măng, sắt thép, gạch ngói… sẽ bị ảnh hưởng như thế nào bởi chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản, thưa ông?

Bất động sản và xây dựng là ngành tiêu thụ, đầu ra của các ngành công nghiệp, sản xuất vật liệu như xi-măng, sắt thép, gạch ngói, thiết bị sứ vệ sinh... Đây đang là lĩnh vực sử dụng nhiều lao động, vốn được khuyến khích với nhiều kỳ vọng tăng trưởng nhưng có thể cũng sẽ bị đình trệ nếu thiếu đầu ra. Khi thị trường vật liệu bị ngưng trệ tức là giảm mạnh nhu cầu chuyên chở, ngay lập tức sẽ tác động tiêu cực tới ngành giao thông vận tải. Đó là chưa nói tới vấn đề thiếu việc làm, dư thừa lao động... Tóm lại, nếu coi bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất và ngừng cho vay toàn bộ hoạt động của lĩnh vực này một cách không chọn lọc và thiếu linh hoạt sẽ gây nhiều tổn thất cho doanh nghiệp, thiệt hại cho các ngành sản xuất trực tiếp và bất ổn cho hệ thống tài chính ngân hàng.

- Phải chăng chính việc quy toàn bộ các hoạt động liên quan tới bất động sản là phi sản xuất và hạn chế cho vay trên diện rộng đã gây ra tình trạng này, thưa ông?

Tôi cho rằng việc hạn chế cho vay như nhau đối với toàn bộ khu vực bất động sản là chưa hợp lý. Nên có sự phân định một cách rõ ràng hơn các ngành và lĩnh vực thuộc bất động sản để thấy rằng, không phải tất cả là phi sản xuất. Chẳng hạn, việc cho vay để phát triển các khu công nghiệp, để tạo lập nhà xưởng, lắp đặt máy móc thiết bị lẽ ra rất cần được khuyến khích vì sẽ tạo thêm được nhiều việc làm.

Tương tự, cho vay để xây dựng cơ quan, văn phòng, trung tâm thương mại hay cho vay cá nhân để xây dựng và sửa chữa nhà ở... cũng rất cần thiết để phục vụ đời sống và an sinh xã hội. Tuy nhiên, đây không phải những lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn. Đáng kể nhất là các khoản vay phục vụ công tác đền bù, giải phóng mặt bằng hay để nộp tiền đất thì đúng là rất cần phải siết lại. Bởi hiện quỹ đất trống vẫn còn nhiều, chưa cần thiết mở rộng thêm. Dễ thấy tình trạng bỏ hoang hóa, lãng phí đất đai vẫn diễn ra ở nhiều nơi.

- Thực thi chính sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng để kiềm chế lạm phát đã được xác định là mục tiêu dài hạn, vậy giải pháp ở đây là gì để bất động sản vẫn "sống" được?

Nên có sự phân định một cách rõ ràng hơn các ngành và lĩnh vực thuộc bất động sản để thấy rằng, không phải tất cả là phi sản xuất

Các ngân hàng cần tăng cường cho vay ở phía người tiêu dùng, tức là tăng thêm sức mua. Đây cũng là hình thức đảo nợ, việc tăng dư nợ cho vay tiêu dùng sẽ khiến doanh nghiệp nhanh thu hồi vốn để có tiền tiếp tục trả nợ ngân hàng. Bên cạnh đó, nên duy trì việc cho vay, với lãi suất ổn định đối với một số doanh nghiệp, dự án, công trình theo các tiêu chí định sẵn. Chẳng hạn, các dự án đạt tỷ lệ hoàn thành từ 75 đến 80% hoàn toàn có thể cho vay. Tương tự, ngân hàng có thể ưu tiên hơn cho các dự án có quy mô nhỏ và vừa với mức giá thấp và dễ dàng tiêu thụ hay các doanh nghiệp có uy tín, có tỷ lệ nợ xấu thấp và sản phẩm có tính thanh khoản cao trên thị trường...

- Vậy còn các dự án bất động sản đang triển khai thì sao, loại nào có thể được vay và loại nào không?

Những gì không tạo thêm giá trị gia tăng, không thúc đẩy việc tiêu thụ các loại nguyên vật liệu hay sử dụng lao động... thì không được cho vay. Đặc biệt, tuyệt đối không cho vay đối với những dự án bất động sản cao cấp, xa xỉ và chưa cần thiết tại thời điểm này. Tránh việc doanh nghiệp vay tiền để đền bù, giải phóng mặt bằng, vừa nhằm chiếm đất để dành, vừa đầu cơ chờ tăng giá...

- Kích cầu bất động sản trong bối cảnh hiện nay có tiềm ẩn vấn đề gì không, thưa ông?

Với cho vay tiêu dùng theo kỳ hạn dài, người dân thông thường sẽ phải thế chấp và trông vào thu nhập để trả nợ nên khả năng thanh khoản sẽ tốt hơn, chắc chắn hơn. Vòng quay đảo nợ sẽ được nhân lên. Dư nợ và lượng cho vay thêm có thể tăng chút ít, nhưng tỷ lệ nợ xấu, nợ đọng và nợ khó đòi chắc chắn sẽ ít hơn, thậm chí là không có. Điều này rất khác với cho doanh nghiệp vay, thường đòi hỏi số vốn lớn, rủi ro nợ khó đòi cũng lớn tương ứng, nhất là các khoản vay ngắn hạn.

- Nhiều chuyên gia cho rằng, do bất động sản có độ trễ lớn nên dù thời gian tới tín dụng có được nới ra chút ít thì thị trường cũng khó có thể hồi phục trở lại trong năm nay. Ý kiến ông như thế nào?

Khó có thể lạc quan khi dòng vốn trên thị trường không được lưu thông, không thu hồi được nợ và tỷ lệ nợ xấu vẫn còn ở mức cao như hiện nay. Hiện nay, nguồn vốn trong dân cũng đang bị co cụm do các nhà đầu tư, khách hàng còn đang kỳ vọng giá bất động sản có thể sẽ tiếp tục sụt giảm hơn nữa. Vì thế trong lúc này, các doanh nghiệp đang rất cần sự trợ giúp của nhà nước, của hệ thống nhà băng để cùng nhau khơi thông hoạt động của thị trường bất động sản.

- Xin cảm ơn ông!