Tiền đổ vào bất động sản càng nhiều, rủi ro càng lớn

TS. Lê Xuân Nghĩa

Chuyên gia tài chính ngân hàng

93 bài viết

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, bất động sản là khu vực dễ bị tổn thương nhất khi nguồn tài chính tập trung vào khu vực này, bởi thị trường bất động sản rất dễ trở lại bong bóng nếu tín dụng tăng mạnh.

Đầu cơ là tự giết mình

Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu nhìn ở khía cạnh lạc quan, có 4 yếu tố "tăng" trong bất động sản trong thời gian tới, đó là: tăng nhu cầu về nhà ở; tăng đầu tư; tăng mua bán, sát nhập và tăng tín dụng.

Tuy nhiên, vẫn còn đó không ít rủi ro. Chẳng hạn, rào cản về nợ xấu, yếu tố pháp lý, tính dễ bị tổn thương của thị trường này.

Đặc biệt, chuyện "thổi giá" và đầu cơ bắt đầu có dấu hiệu xuất hiện trở lại, nhiều nhất tập trung ở cái gọi là "phân khúc cao cấp".

Thực tế cho thấy, mặc dù giao dịch bất động sản đã tăng trở lại nhưng giá cả vẫn còn bấp bênh. Đáng ngại nhất là yếu tố "thổi giá" luôn tỷ lệ thuận với số lượng giao dịch.

Mới đây, nhiều chủ đầu tư bất động sản ồ ạt tung ra các dòng bất động sản cao cấp với mức giá "trên trời". Điều đáng chú ý là có những cái tên chưa từng xuất hiện trong giới bất động sản trước đây. Hay có những cái tên vốn chỉ "làm" bất động sản bình dân cũng bắt đầu "lấn sân" sang cao cấp.

Cách đây không lâu, khi cái tên Đại Quang Minh rầm rộ đưa máy móc thiết bị "cày xới" một vị trí được xem là đắc địa nhất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, giới đầu tư bất động sản một phen "tá hỏa" bởi sự chịu chi của ông chủ "trẻ" này.

Hiện tại, Đại Quang Minh đang tung ra các dòng sản phẩm nhà ở cao cấp của dự án Khu đô thị Sala, trong đó riêng dòng biệt thự có mức giá lên tới hàng trăm triệu đồng m2.

Một số nhà quan sát cho rằng, chưa bàn đến chuyện vị trí hay mức độ sang trọng của dự án Sala, nhưng với sự ưu đãi đặc biệt mà chủ đầu tư này đang thừa hưởng thì mức giá trên liệu có phù hợp trong bối cảnh bất động sản rất cần quay về giá trị thực?

Tất nhiên, những đối tượng nhiều tiền có quyền sở hữu những bất động sản giá cao. Tuy vậy, nhiều chuyên gia cảnh báo, nếu mua những dự án bất động sản cao cấp tại thời điểm này để đầu tư cần phải hết sức thận trọng, bởi rủi ro luôn hiện hữu phía trước.

Dân tự xây doanh nghiệp sẽ "chết"

Chuyện xây nhà phải theo nhu cầu của thị trường nghe có vẻ thừa... Nhưng, nếu đi một vòng khu vực trung tâm TP.HCM dễ dàng nhận thấy có khá nhiều dự án căn hộ dù đã hoàn tất xây thô nhưng không thể hoàn thiện đưa vào sử dụng do hệ lụy của "cơn sốt" nhà đất trước đây.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, cơ cấu nhà ở tại nhiều dự án của các doanh nghiệp bất động sản đã chuyển dịch mạnh theo hướng sản phẩm hàng hóa có nhu cầu cao từ người tiêu dùng, chẳng hạn nhiều dự án đã chuyển dần sang diện tích nhỏ, trung bình.

Nói về triển vọng của thị trường bất động sản, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, một số liệu rất chính thống, rất đáng tin cậy đó là kết quả điều tra dân số giữa kỳ 5 năm của Tổng Cục thống kê đến tháng 4/2014 cho biết, trong 5 năm (từ 2010 - 2014) dân số chỉ tăng chưa tới 1 triệu người, nhưng bình quân mỗi năm chúng ta xây dựng mới được 83 triệu m2 nhà ở; trong khi mười năm trước đó bình quân chỉ xây được 70 triệu m2.

Cá biệt năm 2014, chúng ta xây dựng được 97 triệu m2 nhà ở. Ông Nguyễn Trần Nam dự báo, trong 5 năm tới, với điều kiện kinh tế phục hồi ổn định hoàn toàn chúng ta có thể tin tưởng trung bình mỗi năm xây dựng đạt 100 triệu m2 nhà ở.

Tuy nhiên, một yếu tố rất quan trọng mà các doanh nghiệp bất động sản cần phải hết sức lưu ý đó là khoảng một nửa diện tích nhà ở xây dựng mới nói trên được xây dựng ở nông thôn do người dân tự xây, một nửa còn lại xây dựng ở thành thị nhưng có tới 65 - 70% người dân tự xây, chỉ có 30 - 35% là do doanh nghiệp bất động sản xây.

Điều này cho thấy, dù diện tích nhà ở tăng, nhu cầu ở tăng nhưng thời gian qua, phần lớn diện tích nhà ở do dân xây chứ không phải doanh nghiệp xây.

Các chuyên gia cho rằng, để diện tích nhà ở được xây dựng bằng các dự án do doanh nghiệp đầu tư tăng dần tỷ trọng, bản thân mỗi doanh nghiệp phải có chiến lược, xây dựng đầu ra, phát triển căn cơ hơn, đi đúng vào nhu cầu thật hơn, không theo phong trào, không theo cảm tính.

Theo NGÔN DÂN