Thiếu hút quỹ đất dành cho dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp kiến nghị cơ chế riêng lên Chính phủ

Quỹ đất cho nhà ở xã hội đang ngày một co hẹp

Liên quan đến quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, Nghị định 100 ngày 20/10/2015 quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội; cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, trên thực tế khi thực hiện quy định này có nhiều bất cập bởi hầu hết chủ đầu tư đều lựa chọn và các địa phương cũng cho phép dự án dưới 10ha được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền. Đơn cử như Thành phố Hồ Chí Minh không có dự án dưới 10ha dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, còn Hà Nội chỉ có 8/124 dự án thực hiện quy định này.

Tiến sĩ Vũ Đình Ánh cho rằng kết quả dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội sau hơn 5 năm triển khai thực hiện Nghị định 100/2015/NĐ-CP rất thấp với vô số lý do khác nhau như: Bất cập trong quy định đấu thầu, đấu giá quỹ đất 20% mà chủ đầu tư dự án giao lại cho Nhà nước khi muốn phát triển nhà ở xã hội nên không thực hiện được (không ai tham gia) hay sử dụng ngân sách để đầu tư thì xây dựng nhà ở xã hội không phải là ưu tiên hàng đầu ở nhiều địa phương.

"Đây là lý do quỹ đất dành cho Nhà ở xã hội ngày càng co hẹp trong khi nhu cầu an cư người thu nhập thấp ngày càng tăng cao", ông Ánh nhấn mạnh.

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 để thay thế cho Nghị định 100/2015/NĐ-CP về việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Một trong những thay đổi đáng ghi nhận tại Nghị định 49 là tránh được tình trạng chủ đầu tư "lách luật" để "né" việc dành quỹ đất 20% tại dự án cho phát triển nhà ở xã hội.

Nghị định 49 quy định trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III, chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quy định là vậy nhưng trên thực tế hiện quỹ đất dành cho nhà ở xã hội rất khan hiếm. Hiện nay đa số các dự án nhà ở, khu đô thị đều chọn hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Rất hiếm những khu đô thị xây dựng nhà ở xã hội trong cùng một khu thương mại.

Và có một thực tế là chủ đầu tư thường rất ngại xây dựng nhà ở thương mại và nhà ở xã hội cùng một khu. Về mặt hiệu quả đầu tư, khi làm nhà ở xã hội chung với nhà thương mại sẽ khiến nhà ở thương mại giảm giá trị. Không những vậy, do khoảng cách về thu nhập khác nhau, nên những người mua nhà ở xã hội thường không đủ sức đóng phí để sử dụng các dịch vụ, tiện ích.

"Với những vấn đề trên đã gây ra tình trạng ngày càng trầm trọng, khó giải quyết vấn đề, khi tốc độ độ thị hóa của Việt Nam rất cao tới 37,5% với mức tăng dân số đô thị 3%, cao nhất khu vực Đông Nam Á. Do vậy, chúng ta cần đánh giá nghiêm túc, và cần một sự quyết tâm, đồng lòng cả hệ thống chính trị, doanh nghiệp và các tầng lớp xã hộicần vào cuộc mạnh mẽ để làm cuộc"Đại cách mạng NƠXH cho người dân", ông Nguyễn Đỗ Lăng - Chủ tịch Apec Group nhận định.

Cần cơ chế riêng phát triển quỹ đất nhà ở xã hội

Trước thực trạng quỹ đất dành cho nhà ở xã hội hiện đang khan hiếm, đặc biệt là ở những đô thị lớn, Tập đoàn Apec Group mới đây đã đưa ra 5 kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ để phát triển quỹ đất cho nhà ở xã hội.

Thứ nhất, kiến nghị Chính phủ ban hành các nghị định, thông tư, chỉ thị phù hợp với các luật hiện hành mà không cần đợi thông qua luật mới. Các chính sách cần rõ ràng, thông thoáng, để giúp doanh nghiệp thuận lợi tiếp cận, dễ dàng triển khai dự án.

Chính phủ và chính quyền địa phương nghiên cứu chính sách hỗ trợ giải phóng mặt bằng bằng nguồn tài chính ứng trước của nhà đầu tư. Và nhà đầu tư sẽ nhận hoàn lại tiền bằng hình thức đối trừ thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT, thuế Thu nhập cá nhân.

Thứ hai, lập quy hoạch các đại đô thị NƠXH có quy mô lớn. Quy hoạch phải có sự đồng bộ và kết nối hạ tầng kỹ thuật với đô thị trung tâm, khu công nghiệp bằng các tuyến giao thông và các tuyến công cộng thuận lợi. Giúp các cư dân tại Khu đô thị có đủ điều kiện sinh sống và làm việc. Cụ thể: TP Hồ Chí Minh, TP Hà Nội, mỗi địa phương sẽ tạo quỹ đất 3.000 - 5.000 ha để làm NƠXHdiện tích từ 50 - 300ha/khu đô thị. Các tỉnh thành khác sẽ tạo quỹ đất khoảng 10.000 ha đến 20.000 ha để làm NƠXH.

Thứ ba, Chính phủ ban hành cơ chế cho phép doanh nghiệp được chuyển đổi đất khu công nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất nông nghiệp sang mục đích đất để đầu tư khu đô thị nhà ở xã hội.

Thứ tư, quy hoạch từng vùng nông thôn trên cả nước, quản lý cấp phép xây dựng tại nông thôn, do đây sẽ phát triển thành các vùng đô thị trong tương lai; Quy hoạch không gian ở, công viên cây xanh, khu văn hóa tâm linh, thương mại dịch vụ, xử lý rác. Mỗi một đồ án quy hoạch cần nghiên cứu các mẫu nhà điển hình cho từng vùng miền phù hợp với phong tục tập quán của địa phương, đảm bảo tính hiện đại nhưng vẫn phải giữ bản sắc văn hóa dân tộc. 

Cần phải quản lý việc cấp phép việc xây dựng tại nông thôn, cụ thể theo quy định tại điểm K khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định về công trình xây dựng được miễn phép như sau: "Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn." Vì nếu không thì sau này khi nông thôn được đô thị hóa sẽ rất khó khắc phục các vấn đề của đô thị như giao thông, hạ tầng đô thị, kiến trúc đô thị. Như vậy sẽ phải chấp nhận những đô thị lạc hậu, mất cân bằng sinh thái, ô nhiễm, để lại hậu quả chothế hệ tương lai.

Thứ năm, Chính phủ đạt mục phát triển phát triển NƠXH với mục tiêu phát triển 10 triệu căn hộ trong giai đoạn 2021 - 2030; trong đó từ 2021 - 2025 hoàn thành 4 triệu căn hộ, từ 2026 - 2030 hoàn thành 6 triệu căn hộ.

"Với những kiến nghị nêu trên, chúng tôi kỳ vọng sẽ tạo ra một động lực lớn thu hút các nhà đầu tư tham gia chung tay cùng chính phủ giải quyết các vấn đề của xã hội. Tập đoàn APEC xin tiên phong là một doanh nghiệp tham gia vào chương trình phát triển NƠXH", Chủ tịch Apec Group Nguyễn Đỗ Lăng khẳng định.