Tìm giải pháp vay vốn cho người mua nhà thu nhập thấp

Kinh nghiệm từ các nước

Ông Phạm Xuân Hoè, nguyên Phó Viện trưởng Viện chiến lược, Ngân hàng Nhà nước cho rằng, thời gian qua, chúng ta đều bàn đến việc kiểm soát như thế nào để phân bổ có hiệu quả nhất các nguồn vốn, một mặt giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính, mặt khác giúp nền kinh tế phát triển ổn định, bền vững.

Vừa qua có khoảng hơn 40.000 tỷ đồng mà Ngân hàng Chính sách Xã hội Việt Nam đang thực hiện, nhưng để tiếp cận vay mua nhà ở xã hội, cho người nghèo cũng là cả một vấn đề

Nhưng hiện nay, khi tổng kết tổng tài sản tài chính của Việt Nam đã chiếm hơn 300% GDP, nếu so sánh sự tương đương với thời kỳ phát triển của Hàn Quốc hay một số nước trong khu vực, thì mức này ở Việt Nam là quá cao. Trong đó có lỗi rất lớn về cơ cấu của nền kinh tế, bao gồm cơ cấu của lĩnh vực bất động sản đang bất hợp lý, các phân khúc bất động sản giá trị cao cho người giàu thì nhiều, còn phân khúc bình dân trở xuống cho những người thu nhập thấp, có nhu cầu nhà ở thực thì rất ít. Vừa qua có khoảng hơn 40.000 tỷ đồng mà Ngân hàng Chính sách Xã hội Việt Nam đang thực hiện, nhưng để tiếp cận vay mua nhà ở xã hội, cho người nghèo cũng là cả một vấn đề vì điều kiện và tiêu chuẩn khá cao. Vì thế, phải có đề án cấu trúc thị trường bất động sản một cách đầy đủ nhất cho Chính phủ và Quốc hội để giải quyết vấn đề lớn này của đất nước.

Theo thông tin dữ liệu từ Bộ Xây dựng, kinh nghiệm ở một số nước trên thế giới về cách hỗ trợ người thu nhập thấp có thể mua nhà như: Tại Philippines, các chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp rất đa dạng, với sự tham gia phối hợp giữa cộng đồng, các tổ chức phi chính phủ và cơ quan nhà nước. Luật pháp Philippines quy định tất cả các tổ chức tư nhân phải đóng góp vào quỹ phát triển nhà ở cho người nghèo bằng khoản trích ra từ lợi nhuận. Sau đó, các tổ chức phi chính phủ phải tự triển khai công việc lo nhà cho người nghèo.

Hay tại Thái Lan, Chính phủ nước này đã thành lập cơ quan Cộng đồng nhà ở (UCDO) trực thuộc Bộ Nhà ở, có vai trò liên kết các tổ chức khác nhằm huy động tài chính để phát triển nhà ở; hoạch định chính sách, quy hoạch và thiết kế. Về chính sách tài chính, Thái Lan cho phép UCDO thành lập ngân hàng riêng với mục đích cung cấp tín dụng nhà ở; cung cấp những khoản vay cho người thu nhập thấp với lãi suất ưu đãi, để họ mua được nhà trả góp. Ngoài ra, còn có chủ trương trích 20% khoản thuế thu nhập đánh vào nhóm người giàu để bổ sung vào Quỹ phát triển nhà ở.

Ngoài ra, một mô hình rất đáng học hỏi đó là, đầu tư tài chính cho lĩnh vực xây dựng nhà ở tại Đức, được thực hiện chủ yếu thông qua hệ thống các ngân hàng thế chấp bất động sản và ngân hàng tiết kiệm xây dựng.

Khác với ngân hàng thương mại, ngân hàng thế chấp bất động sản chỉ được phép hoạt động giới hạn trong một số nghiệp vụ tín dụng nhất định. Giao dịch thương mại chính của các ngân hàng này là cấp tín dụng dài hạn cho người dân mua nhà, được đảm bảo trả nợ bằng tài sản thế chấp là đất đai, nhà. Chức năng, nguyên tắc làm việc của các ngân hàng này được quy định chặt chẽ trong "Luật về ngân hàng thế chấp bất động sản" và " Luật về nghiệp vụ tín dụng" ở Đức.

Bên cạnh đó, hình thức tín dụng và tích lũy tài chính của nhân dân để giải quyết vấn đề nhà ở được sự trợ giúp của Nhà nước thực hiện rất có hiệu quả ở Đức, là hệ thống các "ngân hàng tiết kiệm xây dựng".  Điểm đặc trưng của hệ thống này là việc tài trợ tín dụng được thực hiện theo một chu trình lớn, bao gồm 2 giai đoạn: giai đoạn tích lũy và giai đoạn vay tín dụng.

Trước tiên người gửi tiền (thành viên quỹ) ký hợp đồng với quỹ (ngân hàng tiết kiệm), trong đó quy định người gửi tiền có trách nhiệm trong khoảng thời gian nhất định (tối thiểu ít nhất là 1,5-2 năm) phải gửi tiền vào quỹ và được hưởng lợi nhuận theo lãi suất thỏa thuận thấp hơn thị trường. Số tiền hàng tháng phải gửi vào quỹ và thời hạn tích lũy được người gửi tiền tự quyết định theo khả năng tài chính của mình. Ngân hàng tiết kiệm có trách nhiệm cấp tín dụng cho người gửi tiền theo lãi suất thấp (được thỏa thuận từ trước và không phụ thuộc vào biến động của thị trường) khi giai đoạn tích lũy kết thúc.

Giai đoạn vay tín dụng bắt đầu khi người gửi tiền tích lũy được số tiền đủ lớn, khoảng 40-50% của số tiền cần vay phụ thuộc vào lãi suất vay. Sau đó người gửi tiền nhận lại số tiền đã gửi và ký hợp đồng vay số tiền còn thiếu để mua nhà, tài sản cầm cố chính là nhà đã mua.

Tạo môi trường cạnh tranh phía ngân hàng

Chia sẻ góc nhìn của mình, ông Nguyễn Trung Hưng, Giám đốc Marketing công ty Đại Việt Hương đánh giá, trong năm 2021, không có một căn nhà thu nhập thấp nào được bán, trong khi xã hội còn thiếu 7 triệu căn hộ bình dân và tiềm năng đáp ứng thị trường là khoảng 3 triệu căn. Như số liệu của Trung Quốc cho thấy, những căn hộ bình dân của nước này thặng dư khoảng 8% so với dân số. Nếu chúng ta làm được như Trung Quốc thì Việt Nam phải dư 8 triệu căn hộ, chứ không phải thiếu tới con số 7 triệu như hiện nay. Trong khi đó, những nhà phát triển bất động sản Việt Nam mỗi năm chỉ sản xuất được 18.000 căn hộ cao cấp. Để thấy rằng, sự lệch pha nghiêm trọng trên thị trường bất động sản đang diễn ra như thế nào.

Năm 2021, không có một căn nhà thu nhập thấp nào được bán, trong khi xã hội còn thiếu 7 triệu căn hộ bình dân

Phải chăng ngành bất động sản đang muốn tạo ra sự khan hiếm để cho những người có thu nhập thấp phải đi săn tìm các căn hộ giá rẻ? Còn với những căn hộ từ 3 tỷ đồng trở lên, thì người lao động thu nhập thấp không có khả năng tiếp cận. Cũng nhìn từ kinh nghiệm tại Trung Quốc hiện nay, họ bán một căn hộ 30 năm với lãi suất 4% một năm, cho dù lãi suất thực đang ở mức 7%, nghĩa là có thể từ 2-4 năm nữa, quốc gia này sẽ đưa kỳ vọng lạm phát xuống dưới 2%, để lãi suất dài hạn duy trì 4-5%, thì họ mới dám bán nhà như vậy.

"Theo tôi, vấn đề cần quan tâm ở đây, là do lợi nhuận tạo ra sự khan hiếm tương tự như nơi cung ứng tín dụng cho bất động sản là ngân hàng. Trong đó, biên lợi nhuận của ngân hàng quá lớn, lãi suất huy động khoảng 5%, lãi suất cho vay từ 8% trở lên, biên lợi nhuận từ 3-7% tùy theo kỳ hạn. Trong khi đó, việc chọn khách cho vay của ngân hàng cũng khắt khe, thường dành cho những người có bất động sản thế chấp, có tỷ lệ an toàn cao, còn những khách hàng là doanh nghiệp, muốn vay dài hạn rất khó...

Các chuyên gia đều đồng tình quan điểm rằng, chính sách phát triển nhà ở thu nhập thấp đang trở nên cấp thiết đối với các đô thị lớn trong nước. Vì vậy, Nhà nước cần phát triển, mở rộng gói hỗ trợ cho các đối tượng thuê, mua nhà ở thu nhập thấp và hỗ trợ các nhà đầu tư được vay ưu đãi thông qua Ngân hàng. Chúng tôi mong mỏi có sự cạnh tranh trong ngành ngân hàng, có các ngân hàng mới gia nhập thị trường, nhằm tạo nền tảng kỳ vọng lạm phát thấp và hạ lãi suất trên bước đường dài hạn của đất nước. Do đó, cũng đề nghị các cơ quan quản lý nhà nước, Chính phủ hãy tạo ra một sân chơi có sự cạnh tranh công bằng, lành mạnh, không để thế độc quyền của ngân hàng như hiện nay nữa", ông Hưng đề xuất.

Trong đó, chú trọng việc đưa ra các cơ chế, chính sách khuyến khích cụ thể, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp xây dựng phát triển các dự án nhà ở thu nhập thấp để nhà đầu tư vẫn có lợi nhuận. Có thể áp dụng mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở cùng có sự phối hợp của đối tượng có nhu cầu mua nhà ở sẽ góp phần giảm thời gian vay vốn có lợi cho cả nhà đầu tư, Nhà nước và người mua.

Về phía các doanh nghiệp, cần tái cơ cấu đầu tư, chuyển hướng phát triển nhiều dự án nhà ở giá rẻ, đầy đủ tiện  nghi; cùng tham gia với Nhà nước xây dựng nhà ở thu nhập thấp, góp phần phát triển kinh tế xã hội.