TP.HCM sẽ mạnh tay xử lý các "dự án ma" phân lô bán nền

Theo ý kiến của nhiều đại biểu HĐND, thực trạng rao bán tràn lan các dự án BĐS không có thật đang xảy ra khá nhiều tại một số quận huyện của TPHCM. Chẳng hạn, vào tháng 4/2019, UBND phường Linh Trung (quận Thủ Đức) đã phát văn bản "về việc mua bán đất nền có dấu hiệu lừa đảo tại tổ 5, khu phố 6".

Vị trí dự án được các đối tượng vẽ ra, rao bán là khu đất trống nằm ngay trong khu quy hoạch của Đại học Quốc gia TPHCM, đang chờ thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa. Sự việc tương tự cũng xảy ra tại một khu đất 4.000m2 quy hoạch là công viên cây xanh, thể dục thể thao nằm trong hẻm 38 Nguyễn Sơn, phường Phú Thọ Hòa (quận Tân Phú), mà UBND phường cũng đã lên tiếng cảnh báo.

Sự bùng phát "dự án ma" diễn ra rầm rộ ở các huyện ngoại thành khác, như UBND huyện Hóc Môn đã tiếp nhận hơn 100 đơn trình báo của người dân; Công an xã Đông Thạnh và Nhị Bình phải làm hàng chục biển hiệu cảnh báo "dự án ma" cắm trên những khu đất bị rao bán.

Đặc biệt tại huyện Bình Chánh, UBND huyện cho biết phải cắm 500 biển báo khắp các xã để cảnh báo người dân, vì không có dự án nào như đang rao bán trên mạng internet.

Dưới góc nhìn pháp lý, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng sở dĩ bùng phát "dự án ma" là do pháp luật không nghiêm, như vi phạm của Công ty Alibaba xảy ra kéo dài thời gian qua, chứng cứ rõ ràng, nhưng không xử lý.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thủ phạm của các đợt sốt ảo giá đất và tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu là giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản "bất lương" đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết hoặc thiếu thông tin của khách hàng và trong một số trường hợp đã câu kết với một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở hoặc có trường hợp do chính quyền cấp cơ sở buông lỏng công tác quản lý nhà nước trên địa bàn và bất cập của các bộ luật.

Ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TPHCM thì cho rằng cần nhận diện đúng, nhận diện trúng tình hình để có giải pháp thích đáng. Thực tế, đại bộ phận người dân đều chấp hành tốt trật tự xây dựng, chỉ có (tạm gọi) 2 nhóm đối tượng cố tình vi phạm trong quá trình mua bán, sang nhượng đất đai. Một là nhóm đất đai không có giấy tờ, người dân mua bán giấy tay, nên không xin giấy phép xây dựng được. Hai là nhóm khu vực không có dự án nên không làm đúng quy trình, thủ tục của dự án được.

Lãnh đạo TPHCM cũng chỉ rõ, ở hai nhóm này, đầu nậu, cò đất, môi giới đất đứng ra phân lô, hô hào quảng cáo, tổ chức lực lượng bán mua sôi động…; người dân trở thành nạn nhân, mua đất đai ở những nơi chưa đảm bảo pháp lý.

Theo đó, những sai phạm của các đầu nậu, cò đất, môi giới là cố ý, cố tình vi phạm, lôi kéo người dân, biến người dân thành nạn nhân. Trong khi đó, hiện nay TPHCM chưa xử lý, chưa nhận diện, chưa có giải pháp xử lý các đối tượng này và chính điều đó tạo ra "điểm nóng" trên địa bàn, người dân bức xúc.

"Phải xử lý nghiêm minh với đầu nậu, cò đất, môi giới đất, không thể để họ tự tung tự tác được. Những trường hợp đầu nậu nếu đầu tư làm ăn gian dối như trên, thì cần thiết cũng phải xử lý hình sự", Phó Chủ tịch UBND TPHCM Võ Văn Hoan kiên quyết.

Ông Lê Hòa Bình - Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho hay công trình xây dựng sai phép có loại công trình lên đến hàng chục %. Với những công trình vi phạm, bắt buộc phải xử lý nghiêm. Ở những quận, huyện đang đô thị hóa, xây dựng trái phép phức tạp, trong đó có nguyên nhân bất cập trong quản lý, có nơi còn buông lỏng.

Trong khi đó, việc cấp giấy phép xây dựng còn khó, rườm rà, không tạo thuận lợi cho người dân. "Do vậy, đơn giản hóa thủ tục hành chính, chúng tôi đang tập trung để góp phần hạn chế xây dựng trái phép do nguyên nhân xin giấy phép khó. Sở Xây dựng đã hoàn thiện ứng dụng tra cứu thông tin, tiến độ dự án bất động sản. Sở đang cho chạy thử sau đó sẽ công khai cho người dân được biết. Việc xây dựng ứng dụng này được UBND TPHCM chỉ đạo hồi đầu tháng 5, nhằm tăng tính công khai minh bạch của thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp tìm hiểu thông tin khi thực hiện các giao dịch.", ông Lê Hòa Bình nói.

Một số ý kiến của đại biểu bày tỏ bức xúc về việc chủ đầu tư lừa đảo, khi bán nhà đất cho khách hàng, nhưng không đủ tính pháp lý, thậm chí chủ đầu tư mang nhà đất đã bán cho khách hàng đi cầm cố ngân hàng. Tình trạng này khiến nhà đất của khách hàng bị treo quyền sở hữu, dù đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư.

Dẫn đến tình trạng dự án "ma" gây ảnh hướng lớn đến thị trường BĐS nói chung, ông Châu cho biết xuất phát từ nhu cầu chính đáng và tâm lý muốn được sở hữu nhà, đất của người dân; tâm lý hám lợi của nhà đầu tư, sẵn sàng chấp nhận mua đất chưa có pháp lý với hy vọng sau này sẽ hợp thức hóa bằng cách nào đó.

Về phía chính quyền, đầu tiên, với trách nhiệm quản lý thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TPHCM đã không theo kịp diễn biến thực tế; kế đó, có hay không sự tác động của các đầu nậu đối với cán bộ cấp cơ sở trong việc phân lô bán nền trái phép?

Đặc biệt, mô hình quản lý của các huyện có tốc độ đô thị hóa nhanh như Bình Chánh, Hóc Môn không còn phù hợp, vì dân số tăng cơ học quá nhanh, kéo theo nhu cầu an cư quá lớn đã đẻ ra nhiều hệ lụy, trong khi bộ máy quản lý chỉ là cấp huyện.

Về mặt pháp luật, các quy định chồng chéo lẫn nhau hoặc không khả thi, dẫn tới sự phát triển đô thị lệch lạc, khó kiểm soát. Chẳng hạn, Nghị định 01 hướng dẫn Luật Đất đai cho phép tách thửa mọi loại đất, trong khi luật chỉ cho phép tách thửa đất ở nông thôn và đất ở đô thị.

Ngoài việc phải khắc phục các yếu kém đã nêu, các cơ quan chức năng của TPHCM phải công khai về quy hoạch, về chương trình phát triển đô thị, các dự án phát triển đô thị, kể cả chỉ số về giá của thị trường bất động sản cũng công khai (các nước đã làm được việc này).

Chính quyền thành phố cũng phải trả lời dứt khoát đối với thông tin râm ran trong dư luận lâu nay (dẫn tới sốt đất) là Bình Chánh, Hóc Môn có lên quận được hay không? Việc công khai thông tin tối đa sẽ góp phần làm minh bạch thị trường, giảm thiểu những hậu quả đáng tiếc.

Trong một báo cáo gửi UBND TPHCM mới đây, HoREA cho rằng cần thiết bổ sung Bộ Luật Dân sự quy định trường hợp "đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật chuyên ngành thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của pháp luật chuyên ngành, như trường hợp "đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán bất động sản (trong đó có đất nền) hình thành trong tương lai, phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Luật Đất đai cũng điều chỉnh cho phù hợp để "đầu nậu" không còn đất sống. Trong khi Luật Đất đai chỉ cho phép tách thửa đối với "đất ở đô thị" và "đất ở nông thôn".

Do vậy, HoREA đề nghị Chính phủ và Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét, bãi bỏ quy định tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ "Bổ sung Điều 43d" (Điều mới) vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép "tách thửa đối với từng loại đất", trong đó có đất nông nghiệp, dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.

Đặc biệt, cần bổ sung "nền nhà, đất nền" vào luật Kinh doanh bất động sản, để thống nhất quản lý loại sản phẩm "nền nhà, đất nền" hình thành trong tương lai.

Về thực thi chế định "thừa phát lại", đề nghị Chính phủ và Bộ Tư pháp nghiêm cấm Văn phòng Thừa phát lại lập "Vi bằng" đối với "các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp.

"Việc sốt giá đất ảo và phân lô bán nền tràn lan cũng có một phần trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tôi nghĩ doanh nghiệp chân chính đấu tranh mạnh mẽ với một số ít doanh nghiệp bất động sản "bất lương" và "đầu nậu" thực hiện phân lô bán nền, huy động vốn trái pháp luật, gây thiệt hại cho khách hàng, làm mất an ninh, trật tự xã hội trong thời gian qua cho đến nay", ông Châu nói.

Ông Võ Văn Hoan thừa nhận thực trạng bất cập này là một tồn tại, cần tiếp tục quan tâm đặc biệt để giải quyết, nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

Nêu ra nhiều giải pháp chấn chỉnh, ông Võ Văn Hoan nhấn mạnh đến việc mà UBND TP.HCM đã thống nhất quan điểm, đó là xử lý hình sự nhà đầu tư cố tình lừa đảo khách hàng trong giao dịch, "cấm cửa" nhà đầu tư làm ăn gian dối… Đặc biệt, TPHCM sẽ xử lý cán bộ tiếp tay xây dựng trái phép tại một số quận huyện trên địa bàn TPHCM; lãnh đạo quận huyện phải chịu trách nhiệm trước TPHCM nếu để xảy ra tình trạng xây nhà không phép, phân lô bán nền.