TPHCM: Thị trường BĐS có khả năng sẽ xảy ra các đợt tăng giá, đặc biệt với nhà ở riêng lẻ và đất nền

PGS.TS Nguyễn Đức Trung đánh giá, năm 2018 khép lại với niềm tự hào về những thành tựu đặc biệt trong phát triển kinh tế Việt Nam. Theo đó, tăng trưởng kinh tế đạt mức 7,08% - là mức tăng cao nhất trong 11 năm trở lại đây, trở thành quốc gia nằm trong nhóm các nước tăng trưởng cao nhất trong khu vực và thế giới. Điều này đến từ ngành chế biến, chế tạo với mức tăng trưởng 12,98% cũng như mức tăng cao nhất của nông nghiệp trong giai đoạn 2012-2018, đạt 3,76%.

Đặc biệt, vai trò đóng góp chủ đạo vào tăng trưởng của khu vực kinh tế tư nhân được thể hiện rõ. Tiêu dùng tư nhân cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ của tổng cầu với mức tăng cao hơn năm trước 11,7%. Đầu tư tư nhân vẫn giữ được nhịp tăng của năm trước ở mức 18,5% trong bối cảnh đầu tư toàn xã hội tăng trưởng ở mức thấp hơn so với năm trước.

Mặt trận kinh tế đối ngoại cũng có sự bứt phá ấn tượng. Hoạt động xuất nhập khẩu đã thiết lập kỷ lục mới với giá trị xuất siêu cả năm ở mức 7,2 tỷ USD, tăng 147% so với năm trước đó. Đặc biệt, lần đầu tiên khu vực tư nhân có mức tăng trưởng xuất khẩu cao hơn so với khu vực có vốn đầu tư nước ngoài (15,9% so với 12,9%).

Rõ ràng, môi trường kinh doanh đã cho thấy nhiều tín hiệu tích cực. Cụ thể, kết quả điều tra xu hướng kinh doanh quý I/2019 so với quý IV/2018 của Tổng cục Thống kê cho thấy 85,1% số doanh nghiệp đánh giá xu hướng tốt lên và ổn định. Bên cạnh đó, chỉ số phát triển bền vững năm 2018 tăng 11 bậc, xếp hạng 57/176 quốc gia.

Riêng về lĩnh vực bất động sản, báo cáo nghiên cứu này đã chỉ ra rằng, thứ nhất là việc phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ trở nên hấp dẫn và sôi động hơn với các nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư nước ngoài với các khu công nghiệp được đầu tư đồng bộ hóa.

Thứ hai, các dự án hình thành đại đô thị tại vùng ven trung tâm Hà Nội, TP.HCM sẽ định hình xu hướng nổi bật trên thị trường và lan tỏa cho sự phát triển của thị trường bất động sản tại các khu vực lân cận trong năm 2019 này. Đặc biệt, căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, diện tích 30-75 m²/căn sẽ góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập trung bình và khá như giới công chức, người trẻ độc thân, vợ chồng mới cưới hay các gia đình có nhu cầu chuyển đến nơi sinh sống hiện đại.

Thứ ba, thị trường văn phòng khi nguồn cung hàng năm từ 2019 đến 2020 trung bình chỉ khoảng hơn 26,000 m², tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A tại trung tâm Hà Nội và TP.HCM đều trên 94%, các văn phòng hạng B cũng có tỷ lệ lấp đầy cao, nhu cầu vẫn đang tăng khá nhanh. 

Tuy nhiên, len lỏi trong bức tranh kinh tế rực rỡ năm 2018 vẫn còn một số mảng tối đáng lo ngại. Theo đó, quý III/2018 đã chứng kiến sự giảm tốc của nền kinh tế, đồng thời, quý IV/2018 tuy đạt 7,31% nhưng ở mức thấp hơn cùng kỳ 2017.

Đáng chú ý, những ngành vốn tạo động lực cho giai đoạn 2015 trở lại đây như điện thoại, điện tử, xây dựng đã không còn duy trì được tốc độ ấn tượng như 2016-2017 đi kèm với ngành khai khoáng tiếp tục chuỗi thời gian tăng trưởng âm. Thêm vào đó, ngành dịch vụ đã tăng trưởng thấp hơn so với 2017.

Theo tính toán của nhóm nghiên cứu, tính từ năm 2008 (năm mà Việt Nam đạt mức GDP bình quân đầu người 1.070 USD và trở thành quốc gia đạt mức thu nhập trung bình), nếu tăng trưởng GDP bình quân 7%/năm, Việt Nam cần 40,5 năm để chuyển sang nước có thu nhập cao. Bởi theo định nghĩa của Ngân hàng Thế giới, một quốc gia bị mắc kẹt trong 42 năm không vượt qua được ngưỡng thu nhập bình quân đầu người từ 1.000 USD – 10.000 USD/năm thì bị coi rơi vào bẫy thu nhập trung bình.

Các chuyên gia đánh giá, mức tăng trưởng bình quân 7%/năm trở nên khó khăn hơn khi kinh tế thế giới giai đoạn 2019-2020 được dự đoán tiềm ẩn những diễn biến hết sức khó lường. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung năm 2018 đã cho thấy xu hướng bảo hộ thương mại ngày càng gia tăng.

Mặt khác, dòng FDI vừa có xu hướng giảm trên phạm vi toàn cầu, vừa có tín hiệu chuyển hướng về các nước có nguồn lực công nghệ cao trên nền tảng 4.0 cũng sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế. Ông Nguyễn Xuân Thành, Giám đốc Phát triển Trường Đại học Fullbright Việt Nam bày tỏ quan ngại về số vốn FDI đăng ký năm 2018 giảm 15,5% so với 2017. Đây là dấu hiệu đáng báo động cho sự suy giảm của nguồn lực này sắp tới.

Từ những nhận định trên, các chuyên gia nghiên cứu cho rằng ngành bất động sản trong nước cũng sẽ bị tác động lớn trong năm nay. Do đặc tính hình thành chu kỳ đầu cơ sau thời điểm đầu năm âm lịch trên thị trường trong những năm vừa qua và sự khan hiếm đất trong nội thành thì khả năng tăng giá sẽ tiếp tục tại các khu vực ngoài trung tâm.

Song song đó, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng sẽ đứng trước tình trạng tăng giá cục bộ tại một số dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư có uy tín.

Thị trường bất động sản vẫn đứng đầu nhóm thị trường tài sản kém minh bạch sẽ kéo theo thiếu cạnh tranh công khai và sẽ tạo nhiều cơ hội để đầu cơ. Càng chưa minh bạch thì càng mang lại lợi ích cho ít người, nhiều người dân bị loại ra khỏi lợi ích đó và tiếp tục phát sinh những cuộc đổ xô vào gom, tích trữ đất.

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ khó giữ được mức tăng trưởng của năm trước và có thể giảm lượng giao dịch. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tại thời điểm cuối năm 2018 cũng đã đưa ra khuyến nghị tương tự và các nhà đầu tư cần phải xem xét kỹ về dự án và chủ đầu tư trước khi quyết định tham gia vào phân khúc thị trường này. 

Đồng thời với đó, nguồn cung vốn cho thị trường sẽ tiếp tục hạn chế dẫn đến khó khăn ít nhiều cho thị trường bất động sản. Năm 2019 sẽ là năm bản lề của hệ thống ngân hàng với việc hướng đến cung tín dụng bền vững do áp lực đáp ứng chuẩn mực an toàn vốn Basel II theo quy định Thông tư 41/2016/TT-NHNN về tỷ lệ an toàn vốn có hiệu lực thi hành kể ngày 01/01/2020.

Đặc biệt, số doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán hiện tại rất ít nên việc huy động vốn từ thị trường chứng khoán không thể gia tăng trong ngắn hạn. Một số công ty đã chủ động nghiên cứu phương án phát hành trái phiếu nên sẽ tạo thêm nguồn vốn cho thị trường và giảm bớt sự phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng, tuy nhiên khả năng thành công của kênh thu hút vốn này vẫn còn nhiều nghi ngại.