TP.HCM: Tìm đâu ra 1,8 triệu tỷ đồng phát triển đô thị?

TS Phạm Phú Quốc, tổng giám đốc Công ty Đầu tư tài chính nhà nước TP.HCM, thống kê TP.HCM cần 26.000 tỉ đồng để di dời 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch, xây dựng hơn 230 chung cư cũ, xây dựng hạ tầng kỹ thuật - xã hội cho các dự án nhà ở nằm trong các khu dân cư hiện hữu với phạm vi chỉnh trang là 225ha... Nếu tính tổng đầu tư cho các nguồn lực xã hội giai đoạn 2016 - 2020 thì TP.HCM cần đến 1,8 triệu tỉ đồng.

Tận dụng đất quanh tuyến metro

Phát biểu tại hội thảo, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong cho rằng để hoàn thành những mục tiêu cụ thể của chương trình chỉnh trang đô thị và phát triển của TP đòi hỏi phải có những giải pháp kịp thời, đáp ứng được nguyện vọng của người dân.

Theo PGS. TS Nguyễn Trọng Hoà, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM, khi làm quy hoạch thành phố thường phân bổ dân cư bình quân cho các quận, huyện dựa trên diện tích đất. Điều này đã dẫn đến tình trạng những khu vực ngập nước thành phố vẫn "dồn" dân về ở. Không những vậy, các dự án án nhà ở thường được đầu tư xây dựng trước các dự án hạ tầng nên tình trạng kẹt xe cũng diễn ra triền miên.

TS Hòa so sánh ba đồ án quy hoạch chung của TP.HCM (được phê duyệt các năm 1993, 1998 và 2010) và chỉ ra rằng TP.HCM đã sử dụng hết quỹ đất để phát triển đô thị, bắt đầu có mầm mống đầu cơ đất đai. Nguyên nhân của vấn đề này, ông Hòa nhắc lại một thực tế rằng phần lớn các dự án nhà ở, phát triển đô thị được giao trước khi có quy hoạch nên khi Nhà nước làm quy hoạch phải chấp nhận “chuyện đã rồi”.

Còn theo TS Trần Thị Lan Anh (Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng) việc thiếu kiểm soát sử dụng đất dẫn đến mất đất, giá đất tăng cao, Nhà nước thu thuế từ đất thấp, bất động sản chậm phát triển, đất bỏ hoang, không sử dụng. TS Lan Anh đề xuất TP.HCM nên rà soát các dự án đã giao đất cho nhà đầu tư. Hạn chế phát triển đô thị ở những vị trí khu vực trũng thấp, nền đất yếu, thiếu hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.

Dưới một góc nhìn khác, TS Huỳnh Thế Du (giám đốc đào tạo chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright) cho rằng thách thức của TP.HCM hiện nay là nạn kẹt xe và cư dân quá đông đúc. Do đó, TP.HCM phải gắn chương trình đột phá về giải quyết ùn tắc giao thông với chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị. TP.HCM nên tạo những hành lang phát triển dọc các tuyến metro với nhà cao tầng có mật độ và hệ số sử dụng đất cao trong phạm vi 500m tính từ các nhà ga metro.

Cần xanh hoá dự án nhà ở

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), TP.HCM hiện có gần 13 triệu dân, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư. Tốc độ đô thị hóa cao nhất nước với dân số tăng trung bình mỗi năm tương đương dân số một quận. Số liệu thống kê của Sở Xây dựng cho thấy toàn thành phố có 476.000 hộ chưa có nhà ở riêng, 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội, 143.000 hộ có nhu cầu mua nhà ở xã hội.

Theo một kết quả khảo sát khác do Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM thực hiện, chỉ riêng nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2016-2020 có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu. Đây cũng là thách thức lớn nhất vì nhu cầu quá lớn trong khi nguồn cung nhà ở thương mại vừa túi tiền, và nguồn cung nhà ở xã hội còn quá ít, chưa đáp ứng nhu cầu.

Do đó, theo HoREA, trong giai đoạn hiện nay, đa số người dân có thu nhập thấp chỉ có nhu cầu nhà ở tối thiểu, có thể "xấu một chút, chật một chút". Sau vài chục năm khi đất nước giàu mạnh sẽ chỉnh trang thành đô thị hiện đại, như cách làm và con đường phát triển đô thị mà Singapore đã trải qua.

Hiệp hội này cũng đề nghị cho phát triển các khu đô thị vệ tinh "chuẩn thấp" dành cho người có thu nhập thấp đô thị với các loại nhà vừa túi tiền, ưu tiên phát triển căn hộ nhà ở xã hội (cho thuê, thuê mua), căn hộ nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ (từ 1,5 triệu đồng đến khoảng 3 triệu đồng/tháng).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA kiến nghị cơ quan quản lý quy hoạch nên nhận thức về TP.HCM là thành phố sông nước - nhiệt đới - phương Nam để định hướng phát triển đô thị và nhà ở phù hợp. Từ đó khuyến khích các công trình kiến trúc đạt tiêu chuẩn xanh, sử dụng năng lượng tái tạo, sử dụng thiết bị, vật liệu mới thân thiện môi trường, tiết kiệm điện, nước. Đồng thời cần "Việt hóa" các mô-tuýp kiến trúc nước ngoài để tránh lai căng.

Dưới góc độ doanh nghiệp bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Tập đoàn Phúc Khang cho rằng: “Nếu so với các thành phố khác có tỉ lệ mảng xanh bình quân đầu người khá cao như Singapore hơn 30m2/người, Seoul 41m2/người, Berlin, Đức 50m2/người… thì TP.HCM quá ít ỏi, nội thành chỉ 2,4 m2/người. Theo bảng xếp hạng của thế giới, với dân số tăng mạnh của TP.HCM như dự báo thì thành phố này thuộc dạng "siêu đô thị".

"Vừa qua, chúng tôi đề xuất chính quyền TP.HCM đề ra một số cơ chế khuyến khích đầu tư công trình xanh như ưu đãi về tài chính, vốn vay, thuế, thủ tục hành chính, đơn giá thiết kế xây dựng xanh... giúp các nhà đầu tư "bù" mảng xanh cho phần diện tích đất đã được dùng xây dựng dự án", bà Mẫu nói.