Tư duy 'bao cấp' trong phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư

Nhà chung cư cũng như nhà riêng lẻ đều có tuổi thọ và sẽ đến lúc phải phá dỡ, xây dựng lại. Do có quy mô lớn, tính chất phức tạp và liên quan đến đời sống, sự an toàn của hàng trăm, hàng nghìn người, việc cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư là vấn đề nan giải không chỉ của riêng Việt Nam.

Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất, cơ quan soạn thảo đã bỏ quy định về thời hạn sở hữu chung cư để tránh xung đột với quy định về quyền sở hữu tài sản trong pháp luật dân sự (Bộ luật dân sự không có khái niệm "thời hạn sở hữu" mà chỉ quy định các căn cứ, thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản; các căn cứ, thời điểm chấm dứt quyền sở hữu tài sản). Sự sửa đổi này là rất đáng ghi nhận.

Tuy nhiên ở một khía cạnh khác, quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Chương V) lại tồn tại bất cập khi dường như chính sách đang được thiết kế mang nặng tính "bao cấp", quy định phần lớn trách nhiệm cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc về Nhà nước mà chưa gắn chặt trách nhiệm của chủ sở hữu.

Cụ thể, phương án xây dựng chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa nêu bật được nguyên tắc quan trọng và hết sức sâu sắc trong pháp luật dân sự: Chủ sở hữu tài sản được thụ hưởng toàn bộ giá trị tài sản mang lại nhưng cũng đồng thời phải chịu rủi ro do tài sản của mình gây ra.

Nguyên tắc ấy được mọi người thừa nhận, trở thành "luật tự nhiên" trong quan hệ dân sự. Bộ luật Dân sự hiện hành cũng đã ghi nhận các quyền của chủ sở hữu tài sản: "Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác" (Điều 160); "Chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác" (Điều 190).

Như vậy, quyền của chủ sở hữu tài sản được pháp luật công nhận, được mọi người tôn trọng nhưng không phải là quyền tuyệt đối. Việc khai thác, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được xâm phạm đến quyền, lợi ích của các chủ thể khác. Mặt khác, Bộ luật Dân sự cũng quy định nghĩa vụ gánh chịu rủi ro về tài sản của chủ sở hữu: "Chủ sở hữu phải chịu rủi ro về tài sản thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác" (Điều 162).

Với tài sản là căn hộ chung cư thì sau khi mua từ chủ đầu tư, chủ sở hữu phải nhận chuyển giao rủi ro trong hợp đồng mua bán tài sản theo Điều 441 Bộ luật Dân sự. Theo đó, do nhà ở là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nên trừ trường hợp có thỏa thuận khác, bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành đăng ký, nghĩa là sau khi được cấp "sổ hồng" thì rủi ro thuộc về khách hàng mua căn hộ.

Như vậy, chủ sở hữu căn hộ chung cư được thụ hưởng giá trị mà tài sản mang lại, đồng thời cũng phải gánh chịu trách nhiệm bảo đảm an toàn cho cộng đồng, ngăn ngừa rủi ro mà tài sản của mình gây ra cho mọi người ở xung quanh.

Tuy nhiên, phương án dự thảo hiện nay còn mang nặng tư duy bao cấp. Chẳng hạn quy định về việc UBND cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách địa phương để thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng hoặc có dấu hiệu hư hỏng, thậm chí còn phải chi ngân sách để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (tại khoản 8 Điều 62).

Các quy định này chưa làm rõ được trách nhiệm của chủ sở hữu với tài sản của mình như đã nêu trên. Do đó, cần chỉnh lý các quy định về trách nhiệm của nhà nước với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo hướng: Trường hợp cần thiết, Nhà nước bố trí ngân sách để thực hiện một số công việc, bao gồm kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư nhưng sau đó các chủ sở hữu có trách nhiệm hoàn trả cho nhà nước. Việc Nhà nước phải chi ngân sách cho các công việc này mà không được bồi hoàn là không công bằng với các chủ thể khác không phải chủ sở hữu nhà chung cư.

Phá căn hộ cũ, được căn hộ mới lớn gấp đôi?

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn sử dụng thuật ngữ "tái định cư" khi thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Thuật ngữ này không đúng nội hàm của "tái định cư" trong Luật Đất đai. Cụ thể, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định tái định cư là "chính sách để ổn định đời sống của người có đất bị thu hồi thông qua bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người bị thu hồi đất ở, phải di chuyển chỗ ở..." Như vậy, bố trí tái định cư là một công đoạn được đặt ra với cơ quan nhà nước khi thực hiện thu hồi đất ở của các chủ thể.

Trong khi đó, việc nhà chung cư cũ bị hư hỏng, cần phá dỡ để xây dựng lại mà các chủ thể đang sở hữu căn hộ chung cư được tiếp tục sở hữu căn hộ mới sau khi xây dựng lại thì liệu đó có phải là một hình thức "tái định cư" theo đúng nội hàm "tái định cư" trong Luật Đất đai hay không?

Như đã nêu trên, nếu nhà chung cư xuống cấp, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, ảnh hưởng đến an toàn của chính chủ sở hữu cũng như cộng đồng xung quanh thì các chủ sở hữu có trách nhiệm bàn bạc phương án, bỏ kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại. Không thể quy trách nhiệm thực hiện xây dựng lại để duy trì chỗ ở cho chủ sở hữu căn hộ cho Nhà nước. Như vậy, không thể sử dụng thuật ngữ "tái định cư" để chuyển giao cho Nhà nước trách nhiệm phải giải quyết chỗ ở cho người dân.

"Tư duy bao cấp" còn thể hiện tại quy định: "Trường hợp theo quy hoạch được duyệt mà tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu" (Khoản 4 Điều 62 dự thảo). Quy định này rất kém khả thi khi đặt bên cạnh quy định về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải có "Hệ số K diện tích căn hộ, giá đất để tính bồi thường" (Điều 71 dự thảo). Hiện nay Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện hành quy định hệ số K bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ. Điều đó có nghĩa là khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bố trí diện tích căn hộ mới có thể có diện tích gấp 2 lần căn hộ cũ.

Như vậy khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bố trí diện tích căn hộ mới thay cho căn hộ cũ đã xuống cấp và còn có diện tích luôn lớn hơn căn hộ cũ (có thể lớn gấp đôi). Dự thảo luật quy định tất cả các chủ sở hữu đều được bố trí tái định cư; chưa kể đến diện tích mà chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư phải được dành để kinh doanh bù đắp chi phí.

Để đáp ứng yêu cầu trên, phương án quy hoạch chung cư mới phải gia tăng tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất rất lớn so với quy hoạch của chung cư cũ. Điều đó chắc chắn sẽ dẫn đến quả tải về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phá vỡ cảnh quan kiến trúc, gây tắc đường, ô nhiễm môi trường, tạo ra nhiều hệ lụy cho xã hội và không công bằng với các chủ sở hữu nhà ở khác tại khu vực lân cận.

*Chuyên gia pháp lý bất động sản