Xu hướng nào cho thị trường bất động sản 2020?

Năm 2019 thị trường BĐS chứng kiến sự khó khăn chung. Số lượng dự án mới công bố bán hàng và dự án giao dịch thành công giảm rất nhiều so với các năm trước. Trong khi đó, nhu cầu ở thực vẫn tăng nhưng thị trường không đáp ứng được.

Bước sang năm 2020, lượng cung có thể cải thiện so với năm 2019, tuy nhiên vẫn cũng tiếp tục nhỏ gijt và thấp về dự án đủ điều kiện mở bán.

Về lượng cầu: Đối với nhà đầu tư và nhà đầu tư, tiếp tục có sự thận trọng, chỉ những dự án tốt đáp ứng được yêu cầu về thanh khoản cao, vị trí tốt và giá trị sản phẩm phù hợp thì mới được họ quan tâm. Đối với nhu cầu ở thực, đây là thước đo căn bản nhất của thị trường nhà ở trước đến nay. Lượng cầu này tiếp tục có xu hướng tăng và hứơng đến những dự án nhà ở có mức giá vửa phải, hợp lý đặc biệt phân khúc dưới 3 tỉ đồng. Phân khúc có lượng cầu lớn nhất là dưới 2 tỉ đồng/căn.

Nhìn chung thị trường BĐS năm 2020 tiếp tục xu hướng ổn định và thận trọng. Mãi lực thanh khoản ở mức trung bình, sẽ có đột biến ở 1 số phân khúc, đặc biêt phân khúc có nhu cầu ở thực dưới 2 tỉ đồng. Giá cả ở phân khúc này luôn có xu hướng tăng mạnh do lệch pha cung cầu. Phân khúc trên 3 tỉ đồng ít đột biến, giá cả ổn định và cũng có xu hướng tăng trong dài hạn. Ngoài ra, không ngoại trừ khả năng giá cả sẽ điều chỉnh giảm ở 1 số khu vực hiện đang có mức giá quá cao vì được kì vọng quá lớn nhưng thực tế thì những khu vực này cần thời gian rất lâu để kết nối hạ tầng.

Thị trường BĐS không theo một chu kỳ khủng hoảng nào hết (5 năm hay 10 năm trước đây nếu có chẳng qua là sự trùng hợp ngẫu nhiên). Mà do thị trường điều tiết với nhiều yếu tố cộng lại như Chính sách nhà nước, nền kinh tế...

Gần 2 năm vừa qua những nút thắt về pháp lý đang khiến nguồn cung trở nên khan hiếm, mặc dù do nhu cầu đầu tư và sở hữu vẫn rất lớn, thậm chí vượt xa nguồn cung tại những thị trường lớn như TP.HCM, Hà Nội. Cho nên, thị trường nếu có khủng hoảng thì khủng hoảng về nguồn cung.

Chính nguồn cung khan hiếm tại Tp.HCM đã là động lực để thị trường nhà ở liền thổ và đất nền phát triển mạnh trên diện rộng hầu như ở tất cả các tỉnh thành lân cận như: Bình Dương, Bình Phước, Long An, Đồng Nai , Bà Rịa Vũng Tàu, Cần Thơ , Đồng Tháp, An Giang, Kiên Giang. Đối với người dân và NĐT BĐS trên cả nước thì nhà ở liền thổ và đất nền vẫn là những mảng đầu tư truyền thống có sức hấp dẫn đặc biệt vì mang lại lợi nhuận cao và đáp ứng nhu cầu tiết kiệm, để dành khi có nguồn tiền nhàn rỗi.

Trong vòng 2-3 năm vừa qua BĐS tăng liên tục và có nhiều cơn sốt nên hiện nay 1 vài khu vực đang có đấu hiệu chững lại do thị trường điều chỉnh. Nhưng thị trường sẽ không bị khủng hoảng như giai đoạn 2009 – 2012 mà sẽ trầm lắng cục bộ ở 1 vài khu vực.

Nền kinh tế Việt Nam tiếp tục phát triển ổn định trong năm 2020, khi Quốc hội đặt chỉ tiêu 2020: Tăng trưởng GDP khoảng 6,8%, lạm phát dưới 4% thì chắc chắn thị trường BĐS vẫn sẽ tiếp tục phát triển tốt.

Thị trường BĐS năm 2020 sẽ chưa "sáng sủa" hơn năm 2019, nhất là về vấn đề pháp lý. Tuy vậy, xu hướng thị trường có khả năng dồn vào dự án của các ông CĐT lớn nhiều hơn.

Người mua trên thị trường đang có xu hướng tập trung vào các CĐT lớn/khu đô thị lớn, bởi mang tính chất an toàn hơn. Có thể giá mua sẽ cao nhưng với những dự án quy mô được đầu tư bởi các CĐT lớn, uy tín trên thị trường thì dòng tiền của khách hàng sẽ đảm bảo.

Trong đó, phân khúc nghỉ dưỡng được dự báo sẽ có khả năng phát triển mạnh trong các năm tới. Du lịch Việt Nam đang có xu hướng tăng trưởng cho nên BĐS nghỉ dưỡng cũng sẽ phát triển theo. Còn phân khúc đất nền đang bị ảnh hưởng tâm lý từ yếu tố pháp lý nên khoảng vài năm nữa khi pháp lý ổn, nhà nước quy hoạch lại các tỉnh đồng bộ hơn thì mới phát triển lại được.

Về các khu vực phát triển BĐS nghỉ dưỡng thì Hạ Long, Nha Trang, Phú Quốc vẫn phát triển tốt do các thị trường này đã bền vững từ trước đến nay. Nhưng năm 2020, các thị trường này cũng chưa xuất hiện dự án nào mang tính bùng nổ.

Còn các thị trường mới nổi như Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Yên, Bình Định…là những thị trường tiềm năng và sẽ có cơ hội phát triển trong vài năm tới. Các thị trường này tuy chưa bùng nổ, còn chậm nhưng hiện đang bắt đầu được các NĐT "nhòm ngó". Nhìn về dài hạn, các thị trường này chỉ bùng nổ khi có một ông CĐT lớn đứng ra "lead" cả thị trường đó, sức nóng sẽ kéo về. Hoặc là chờ thị trường chung, thuyền lên nước mới lên.

Thị trường bất động sản tại Tp.HCM trong suốt 2019 vừa qua vẫn tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn cầu mạnh mẽ trong tất cả các lĩnh vực, đặc biệt là mảng nhà ở, văn phòng, công nghiệp và nghỉ dưỡng. Mặc dù vậy, thị trường cũng gặp khá nhiều hạn chế do việc thiếu nguồn cung và việc chậm trễ trong việc phê duyệt của chính phủ về khởi công các dự án mới, đặc biệt là trong mảng BĐS nhà ở. Mặc dù vậy, nguồn cầu của thị trường vẫn còn rất lớn.

Do nguồn cung hạn chế của hầu hết tất cả các phân khúc BĐS tại Tp.HCM, thị trường BĐS công nghiệp đang được đánh giá là điểm sáng trong năm vừa qua. Phân khúc này đặc biệt được cải thiện nhờ nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài FDI ồ ạt vào thị trường Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực sản xuất với hơn 60% giá trị đầu tư vào cả những doanh nghiệp sản xuất mới và cũ.

Tính trên địa bàn Tp.HCM và các khu vực lân cận, chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy rất nhiều các hoạt động và giao dịch mua bán, chuyển giao và cho thuê lại của các nhà xưởng theo yêu cầu- mô hình nhà xưởng được thiết kế và xây dựng theo yêu cầu của doanh nghiệp, giúp tối ưu hóa diện tích sử dụng. Nhìn chung, thị trường BĐS công nghiệp đang ngày càng thể nên phổ biến và thu hút vốn đầu tư lớn từ các nhà đầu tư tại thị trường Việt Nam.

Tiến tới năm 2020, vẫn có những lạc quan về thị trường BĐS do nguồn cầu đang rất lớn ở các phân khúc trên thị trường. Thời gian tới, sự dồi dào trong nguồn cung của thị trường về cơ bản phụ thuộc khá nhiều vào sự phê duyệt chính sách của nhà nước, cho phép triển khai xây dựng và hoàn thiện các dự án mới. Điều này cũng sẽ là yếu tố kích thích sự phát triển các 1 hệ sinh thái BĐS, bao gồm nhiều ngành nghề như thiết kế kiến trúc, xây dựng, và chính bản thân sự phát triển của chính phủ.

Những thị trường nóng sốt những năm 2017-2018 bắt đầu chững lại vào năm 2019 như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Tp.HCM…. Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến điều này. Trong đó, hàng loạt dự án "ma" xuất hiện, lừa đảo khách hàng đã ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của người mua BĐS. CĐT cũng rất thận trọng việc ra hàng cuối năm năm 2019.

Tuy vậy, thị trường đang chứng kiến một vài dự án có sự bứt phá về bán hàng ở khu vực Q.9, Tp.HCM. Đồng thời, dư án BĐS tỉnh lẻ vẫn thu hút lượng lớn khách hàng quan tâm và đầu tư như: Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước….theo quy luật "chảy về vùng trũng".

Năm 2020 thị trường tăng trưởng tốt một vài phân phúc tuy nhiên khó quay lại thời hoàn kim năm 2017-2018.

Trong đó, BĐS các tỉnh lân cận với giá cả phải chăng vẫn thu hút dòng tiền của NĐT trong năm 2020 - 2021. Những dự án có diện tích phù hợp, giá tốt, quy hoạch đồng bộ, pháp lý chuẩn, vị trí thuận lợi…. thanh khoản vẫn khá tốt.

Ngoài ra, phân khúc nhà liền thổ ở các quận huyện ngoại ô và căn hộ chung cư giá vừa túi tiền với người mua thực vẫn sẽ bán tốt trong các năm tới. Bởi vì, thực tế quỹ đất trung tâm đã hết nên việc phát triển các quỹ đất xa lõi đô thị và chạy về vùng trũng là điều tất yếu của thị trường.

Thị trường năm 2020 chắn chắn sẽ sàn lọc lượng lớn các CĐT làm ăn chụp giật,  năng lực yếu kém và lượng lớn sàn môi giới BĐS sau thời gian "mọc như nấm sau mưa". Đây là giai đoạn thanh lọc thị trường quyết liệt nhất.