Sự trỗi dậy của những thị trường BĐS mới được ví như hiện tượng "thóc đến đâu bồ câu đến đấy"

Ông Trịnh Văn Quyết - Chủ tịch Tập đoàn FLC

Đối với chúng tôi, khi đầu tư vào tỉnh nào cũng suy nghĩ sẽ phát triển lâu dài tại tỉnh đó. Một địa phương để có thể thu hút nhà đầu tư, nhà phát triển dự án thì điều quan trọng nhất là sự đối xử công bằng của chính quyền tỉnh đối với các nhà đầu tư lớn và vừa, đặc biệt là nhà đầu tư chiến lược. Nếu được coi trọng là nhà đầu tư chiến lược, chúng tôi sẵn sàng đầu tư toàn tâm, toàn lực vào thị trường đó.

Tại Bình Định, chúng tôi cũng phát triển dự án với tư duy đó. Từ khi vào với Bình Đinh, cả hệ thống chính trị Bình Định đã vào cuộc với sự công tâm và hỗ trợ cho chúng tôi. Có thể kể đến như tháng 4/2015 chúng tôi có mặt tại Bình Định để chính thức khởi công xây dựng quần thể nghỉ dưỡng và chỉ sau 1 năm đã khánh thành toàn bộ dự án. Nếu không có sự hỗ trợ của chính quyền, sự quý mến, ủng hộ của người dân trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng thì chúng tôi không thể hoàn thành nhanh dự án chỉ trong vòng một năm.

Tiếp đó, với dự án thứ 2 là một toà tháp đôi sẽ khánh thành để bàn giao cho nhà đầu tư vào tháng 11. Dự án này tại thời điểm đầu tư xây dựng cũng được chính quyền địa phương ủng hộ và hỗ trợ.

Chúng tôi được chính quyền địa phương tạo điều kiện để có thể xây dựng 6 dự án ở toà tháp đôi tại Bình Định nhưng chúng tôi chỉ nhận một dự án và hứa sẽ làm tốt. Và sắp tới, chúng tôi sẽ phát triển dự án du lịch nghỉ dưỡng ở Cù Lao Xanh. Tôi tin rằng, chủ đầu tư tìm được nhà đầu tư chiến lược và hỗ trợ thì sẽ rất thành công cho tỉnh. Bình Định đã tìm được FLC và biết cách khai thác.

Ông Trịnh Văn Quyết - Chủ tịch Tập đoàn FLC.

Vào thị trường mới, nhà đầu tư chọn khu vực nào. Tôi cho rằng con đường rất quan trọng, giao thông tốt chắc chắn thu hút nhà đầu tư.

Tôi lấy ví dụ, tại Quy Nhơn tôi đến dự án đúng ngày khởi công và không hề biết rõ về vùng đất này trước đó. Trước khi tôi chọn khu vực triển khai dự án FLC Quy Nhơn hiện tại tôi chỉ hỏi trưởng ban đầu tư là con đường dẫn từ Sân Bay về dự án, từ dự án về thành phố Quy Nhơn thế nào?

Đường kết nối rất đpẹ, rất rộng nhưng suốt nhiều năm vẫn chưa triển khai xong vì thế không có nhà đầu tư lớn về BĐS về làm. Tuy nhiên, khi FLC về con đường được làm rộng đẹp kéo theo hàng chục nhà đầu tư lớn thay đổi toàn bộ Quy Nhơn, biến nơi đây thành một thị trường mới nổi.

Khi chịn khu vực đầu tư, chúng tôi quan tâm nhất đến những vùng đất nhiều tiềm năng chưa được khai phá diện tích tối thiểu trên 300ha, quy mô rộng chúng ta mới có thể tạo ra nhiều sản phẩm tốt

Tiến sĩ Trần Du Lịch - Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng

Thị trường mới nổi không nổi được nếu không có những con sếu đầu đàn về đầu tư. Tôi cho rằng, đô thị ven biển gắn kinh tế, đây không thể là những đô thị bỏ hoang. Tuy nhiên, để phát triển cần phải có những dự án giao thông quyết định thị trường BĐS, không giao thông vô nghĩa, nhà đầu tư sẽ chết nếu không có giao thông.

Đầu tư BĐS có 2 bí quyết 2 tai họa, bí quyết thứ nhất là huy động được dòng vốn dòng tiền và bí quyết thứ hai là chọn dịa điểm. Chọn sai là tai họa. Nhà nước làm sao giúp nhà đầu tư họ chọn địa điểm nhưng làm sao làm giao thông thuận lợi để thúc đẩy đầu tư.

FLC đã chọn đúng địa điểm khi đầu tư vào Quy Nhơn. BĐS nghỉ dưỡng có tác động lan tỏa hình thành những đô thị du lịch. 5-10 năm nữa từ quần thể FLC sẽ hình thành những đô thị du lịch nghỉ dưỡng, tôi nói lại Bình Định phát triển theo hướng như vậy tạo cơ hội cho nhà đầu tư, chúng tôi trông chờ những cánh chim đầu đàn như FLC.

Tiến sĩ Trần Du Lịch - Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn

Nhu cầu dịch chuyển đầu tư là xu hướng không thể thay đổi được. Đất xanh phân phối 2018 là 7.500 sản phẩm, 2019 gần 10.000 căn nhưng từ năm 2020 BĐS công nghiệp, BĐS tỉnh lẻ các dòng sản phẩm mới rất nhiều đóng góp lớn vào tỷ suất lợi nhuận của doanh nghiệp.

Những cánh chim đầu đàn đầu tư tại tỉnh lẻ ngoài người Việt còn có những nhà đầu tư nước ngoài. Cánh chim đầu đàn lịch sử đầu tư lâu dài Phú Quốc, Quảng Ninh, sau này có đối tượng đầu tư thứ hai dựa vào dòng tiền của ngân hàng.

Mặc dù có những địa phương, pháp lý chưa rõ ràng song những cánh chim đầu đàn, có kinh nghiệm vẫn nhìn thấy những giá trị tiềm năng ở tương lai. Những vùng đất mới như Quảng Nam, Bình Định, Bắc Ninh, 2 năm vừa qua đã chứng kiến những cánh chim đầu đàn đã điền vào chỗ trống của những vùng đất mới với các vị trí như gần khu công nghiệp, làng nghề, trung tâm thị trấn và họ chấp nhận đợi chờ pháp lý.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn

Theo thống kê của chúng tôi hơn 80% lượng tìm kiếm trong vài năm trở lại đây đến từ Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, xu hướng 2 năm gần đây lượng tìm kiếm tại các thị trường khác bắt đầu tăng lên rõ rệt. 

Trong đó, các đô thị mới nổi tạo sức bật mạnh mẽ. Đơn cử như tại Quy Nhơn, lượng tìm kiếm từ quý II/2020 so với quý I/2020 đã tăng 30%. Con số này thể hiện sự quan tâm đến các thị trường mới ngày càng nhiều hơn, đặc biệt là những thị trường có sự tham gia của những doanh nghiệp BĐS lớn.

Điểm chung nhận thấy là đây là địa bàn chưa có nhiều sự đầu tư ban đầu về cơ sở hạ tầng, với sự xuất hiện của 1 số tập đoàn lớn, dẫn đến mặt bằng cũng như giao dịch bất động sản tại các khu vực này tăng lên, theo đó số lượng môi giới lớn đến theo, xác lập sân chơi mới cho thị trường bất động sản. 

Khi có sự đầu tư lớn về cơ sở hạ tầng, di chuyển đi lại dễ dàng khiến lượng người quan tâm bất động sản ngày càng nhiều hơn, Quy Nhơn hay Quảng Ninh là một ví dụ điển hình. Những số liệu cụ thể đã cho thấy một thực tế rõ ràng là các thị trường địa phương đang ngày càng nhận được nhiều sự quan tâm hơn.

Ông Nguyễn Tuấn Thanh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bình Định

Phải nói rằng, những năm vừa qua Bình Định có sự phát triển rõ rệt về du lịch, về bất động sản. Chúng tôi rất trăn trở phải làm sao để tỉnh có bước đi đúng và phù hợp với thị trường. Tôi xin trao đổi 3 góc độ:

Thứ nhất, quy hoạch chung Quy Nhơn và quy hoạch và chi tiết các khu vực, tỉnh nhận biết rõ, quy hoạch phải đi trước 1 bước, có tầm, nhìn xa. Chúng tôi làm đầy đủ, có sự kết nối đồng bộ về quy hoạch để các nhà đầu tư yên tâm. Chúng tôi sẵn sàng đổi đất vàng giữa thành phố để lấy công viên tạo không gian cho người dân.

Thứ hai, chú trọng đầu tư kết nối xây dựng hạ tầng. Trong 10 năm nay, Bình Định đã đầu tư nhiều về hạ tầng. Trong đó, có sân bay đang đón 10 chuyến khách mỗi ngày đón cả khách trong nước và nội địa. Cùng với đó có cảng biển, đường sắt Bắc - Nam, giao thông thuận tiện. Hiện nay, Bình Định cũng đã mở xong 1 số đường trục, đường ven biển kết nối Quy Nhơn với các địa phương để góp phần phát triển hạ tầng đô thị và phục vụ du lịch.

Thứ ba, Bình Định rất chú trọng chỉnh trang đô thị, phát triển môi trường sinh thái, đã có những hoạt động đầu tư chỉn chu với hệ thống đường, cây xanh, xử lý nước thải… UBND tỉnh cũng đã phát triển, đầu tư để tạo dựng công viên cây xanh, mang đến bộ mặt mới và an toàn, xanh cho tỉnh.

Như TS. Võ Trí Thành đã nói, du lịch ngày nay không chỉ là nghỉ dưỡng, là an toàn, mà còn là trải nghiệm và chất lượng cuộc sống. Đối với quan điểm của chính quyền địa phương, kinh tế có thể tăng trưởng chậm, nhưng đời sống, chất lượng cuộc sống người dân phải được đảm bảo tốt nhất. Đó là lý do khiến Bình Định thu hút đầu tư của các nhà phát triển.

Toàn cảnh tọa đàm phiên 1.

Ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam

Không phải tự nhiên nhà đầu, chủ đầu tư  tập trung về thị trường mới mà chắc hẳn phải có điều gì hấp dẫn. Trong đó, tôi muốn đề cập đến điều kiện tự nhiên, điều kiện pháp lý và điều kiện kinh doanh.

Về điều kiện tự nhiên, khác với Hà Nội hay TPHCM quỹ đất đã cạn kiệt, ở các tỉnh ven biển miền Trung hầu hết là quỹ đất còn lớn, thuận lợi cho việc phát triển dự án, kể cả dự án quy mô lớn. Mặt khác, ở các địa phương này vẫn còn nhiều tiềm năng chưa được khai phá, cả về vị trí địa lý, cảnh quan, khí hậu và danh lam thắng cảnh.

Đây cũng là khu vực giao thoa của nhiều nền văn hóa nhưng mặt khác vẫn giữ được những nét đặc trưng của văn hóa bản địa độc đáo. Vì vậy mà tạo nên sự phong phú, đa sắc màu, là điều kiện tốt để phát triển du lịch khám phá. Đây là điều kiện tốt để phát triển bất động sản du lịch.

Về điều kiện pháp lý, nhiều địa phương khu vực này đang ở dạng mới thức tỉnh nên khát vốn đầu tư để trỗi dậy về kinh tế. Vì vậy, các cấp chính quyền sẽ mở rộng cửa kêu gọi đầu tư, trải thảm đỏ để đón nhà đầu tư. Chính vì vậy, việc phê duyệt và triển khai dự án sẽ dễ dàng hơn rất nhiều so với hai thị trường đã bão hòa là Hà Nội và TP.HCM. Trong 2 năm qua, ở Hà Nội và TP.HCM có rất ít dự án được phê duyệt.

Về điều kiện kinh doanh nhiều địa phương đang có những ưu đãi để mời gọi đầu tư. Chẳng hạn như ưu đãi về thuế, ưu đãi về đất… Bên cạnh đó, do mới có ít nhà đầu tư vào địa phương nên tính cạnh tranh ít khốc liệt hơn. Mặt khác, cung chưa nhiều nên tính thanh khoản của thị trường cũng cao hơn. Như vậy, điều kiện kinh doanh cũng sẽ thuận lợi hơn.

Tiến sĩ Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh

Tính hấp dẫn của bất động sản trong những năm trở lại đây đều gắn với sự dịch chuyển. Đó là xu thế, xu hướng. Nếu muốn nhìn một cách trung hạn và dài hạn là TP. Hà Nội và TP.HCM vẫn còn quỹ đất thì xu thế này vẫn xảy ra mặc dù có chậm hơn. 

Tiến sĩ Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh.

Xu thế rất quan trọng đó là dịch chuyển thị trường theo vùng miền như Bình Định, Thanh Hoá, Quảng Ninh…, dịch chuyển thị trường theo phân khúc. Điều này thấy rất rõ trong 2 - 3 năm nay. Có nghĩa là dịch chuyển phù hợp theo nghĩa tích cực, gắn với địa lý vùng miền. Đặc biệt, tôi muốn nhấn mạnh quan điểm: Chúng ta có thể phát triển ở đâu cũng được, đó là sự đòi hỏi mới về lối sống mới, cách sống, tiêu dùng mới.

Chúng ta nói về second home,  nói về sống thì phải đi du lịch nhưng đều gắn với việc muốn ở đâu, làm gì. Thứ nhất là sự thuận tiện, hiện đại, thông minh. Thứ hai là  hệ sinh thái. Du lịch ngày nay đã tiến thêm 1 bước, trước đây là du lịch trải nghiệm, nay là du lịch đi tìm một lối sống. Những vùng đất mới đáp ứng được điều này nên hút được nhà đầu tư.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam /Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Bất động sản Hà Nội và TPHCM không còn được nhà đầu tư lựa chọn trong giỏ hàng của mình. Nếu tại Hà Nội, tôi cho rằng đầu tư chung cư chắc chắn không có lời. Giá chung cư hiện nay đã ở mức trần. Chủ yếu những người mua là người mua thật. Hiện nay, hàng thì hiếm giá thì cao, mua đầu tư chỉ có lỗ. 

Tại TPHCM, nguồn hàng khan hiếm, giá tăng khá mạnh. Chung cư tại Hà Nội chỉ tăng 0,4-0,5%, nhưng tại TPHCM giá tăng đến 5-7% thậm chí có những khu vực tăng 10%. Chúng tôi ghi nhận thị trường đang có bong bóng, giá không phù hợp nhu cầu. Đây là nguyên nhân cơ bản nhà đầu tư phải tìm địa bàn thị trường mới.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Bản chất nhà đầu tư phải đầu tư vào những thị trường có khả năng sinh lời thấp, giá cả còn tăng được thì nhà đầu tư mới lao vào. Đây là những thị trường có lợi thế phát triển kinh tế du lịch, công nghiệp...Đây là những thị trường mới, có lợi thế hơn đối với ngành du lịch.

Chúng tôi có ghi nhận một số địa phương mới tận dụng lợi thế phát triển du lịch như Thanh Hóa, Nghệ An, Bình Định....Đây là những thị trường mới có lợi thế. Giá đất có sự tăng mạnh mẽ, tạo lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Tôi ấy ví dụ, tại Quy Nhơn, thị trường này có giá khoảng 10 triệu đồng/m2 năm 2018, đầu 2019 giá được đẩy lên 15-17 triệu đồng/m2, cuối năm 2019 thời điểm rất nóng giá tăng đến 20 triệu đồng/m2. Hiện tại, mặc dù tác động của Covid-19 nhưng giá không hề quay đầu mà vẫn tăng. Đây là điều mà các nhà đầu tư rất thích.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Chủ tịch Hội đồng Quản lý Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phát biểu đề dẫn tọa đàm.

Không chỉ sau khi chịu ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 mà trước đó, từ khoảng đầu năm 2019, thị trường bất động sản các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng đã có những biểu hiện chững lại sau một chu kỳ phát triển nóng. Nguyên nhân chính của sự chững lại này là do quá trình rà soát pháp lý, các chính sách nghiêm ngặt để thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn.

Đặc biệt, các đô thị lớn hiện không còn nhiều quỹ đất để phát triển dự án, sự quá tải hạ tầng xã hội ngày một trầm trọng hơn, thậm chí, hằng ngày, cư dân phải chịu nhiều ảnh hưởng của ô nhiễm môi trường nước, không khí,… Bối cảnh đó khiến một số nhà phát triển bất động sản mạnh dạn tăng tốc đầu tư về những thị trường mới, như Vingroup, FLC, Novaland, CEO Group, Capital House…

Nhiều phân tích, báo cáo ghi nhận trong thời gian qua và giai đoạn tới, những thị trường bất động sản mới như Quy Nhơn (Bình Định), Sầm Sơn (Thanh Hóa), Vân Đồn (Quảng Ninh), Hải Phòng, Quảng Ngãi, Phú Yên hay khu vực Tây Nguyên… sẽ là kênh sinh lời hấp dẫn cho các nhà đầu tư, bởi những lý do như sau:

Thứ nhất, nhà phát triển bất động sản dễ dàng thực hiện các thủ tục hành chính và nhận được nhiều ưu đãi và cơ hội từ chính sách thu hút đầu tư của các địa phương.

Thứ hai, giá thuê đất, giá đền bù, giải phóng mặt bằng cũng rẻ hơn; nhà phát triển dễ dàng tiếp cận với những quỹ đất rộng lớn tại những khu vực đắc địa.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Chủ tịch Hội đồng Quản lý Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam.

Thứ ba, đón đầu được xu thế đô thị hóa của các địa phương, cộng với hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đã và đang tiếp tục được đầu tư đồng bộ, các vùng đất mới trở thành "địa chỉ đỏ" thu hút đầu tư, nhất là các đô thị ven biển miền Trung.

Thứ tư, thu nhập của người dân các địa phương hiện đã tốt hơn rất nhiều, đặc biệt là xu hướng gia tăng tầng lớp trung lưu. Họ có xu hướng thích sống trong các khu đô thị nghỉ dưỡng tổng hợp, có đủ các điều kiện sống…

Theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh thị trường trầm lắng hậu Covid-19, bất động sản vẫn là kênh thu hút đầu tư lớn nhất, chiếm 34%. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, bất động sản ở một số thị trường mới nổi vẫn thu hút lượng lớn khách hàng đầu tư trung và dài hạn. Đơn cử như tại Quy Nhơn, giá đất nền vẫn giữ ở mức cao và có khu vực tăng gấp đôi so với thời điểm giữa năm 2019. Các phân khúc khác như bất động sản du lịch, tính thanh khoản vẫn ở mức rất cao và giá vẫn tiếp tục tăng lên.

Vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản đang chứng kiến những làn sóng phát triển mới của bất động sản ven đô. Tuy vậy, không phải thị trường nào cũng là điểm đến an toàn  mà phải tuỳ thuộc vào đặc thù từng địa phương. Những tỉnh ven biển luôn có lợi thế hơn nhờ có những ưu đãi về mặt thiên nhiên để phát triển du lịch, những tỉnh có cơ chế chính sách thu hút đầu tư như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hạ Long, Quảng Ninh, Thanh Hóa hay Quy Nhơn…

Tiềm năng còn rất lớn ở những thị trường bất động sản mới nổi, nhưng cần làm gì để tối ưu được các tiềm năng này để thị trường tiếp tục phát triển bền vững? Doanh nghiệp và nhà đầu tư cần lưu ý những vấn đề gì trong xu hướng này?

Dưới sự bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ngày 26/9 Hội thảo: Bất động sản 2021 & Sự trỗi dậy của những thị trường mới đã được tổ chức tại FLC Quy Nhơn với sự tham dự của lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, lãnh đạo địa phương, các chuyên gia hàng đầu về kinh tế, bất động sản, cùng sự tham gia của hàng trăm doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Toàn cảnh hội thảo.

Hội thảo gồm 2 phiên, trong đó phiên 1 có chủ đề "Khi nhu cầu dịch chuyển" sẽ phân tích, giải mã xu hướng đầu tư bùng nổ tại các thị trường mới trong thời gian qua; cũng như câu chuyện đầu tư, kinh nghiệm phát triển dự án bất động sản của các thương hiệu lớn, uy tín tại các khu vực này.

Để xu hướng và tiềm năng trở thành những giá trị thực sự, tại phiên 2: "Sẵn sàng cho làn sóng mới", các diễn giả sẽ cùng đánh giá hiện trạng, phân tích diễn biến một số thị trường cụ thể trong bối cảnh mới, và nhận định cơ hội đầu tư tại các khu vực này trong thời gian tới thông qua cung cầu, thị hiếu khách hàng, kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp... 

Bên cạnh đó là câu chuyện kinh doanh và trải nghiệm thực tế của các doanh nhân trong nỗ lực tái cấu trúc và thích nghi. Mục đích cuối cùng đạt được là mang tới những khuyến nghị, tư vấn thiết thực phục vụ chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp và nhu cầu đầu tư của khách hàng, nhà đầu tư trong giai đoạn bình thường mới và đặc biệt là trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản.

Các diễn giả tham dự sự kiện gồm:

1. Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam /Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

2. Ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam

3. Tiến sĩ Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh

4. Tiến sĩ Trần Du Lịch - Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng

5.Tiến sĩ Nguyễn Đức Hưởng - Chuyên gia kinh tế

6. Ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó Tổng Giám đốc Đất xanh Miền Bắc

7. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn