Bất động sản cuối năm 2020: Phục hồi hay xuống đáy?

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Đầu tư bất động sản nếu ít tiền và phải dùng đòn bẩy tài chính tôi khuyên không nên tham gia, chúng ta không biết được đến lúc nào BĐS mới tăng giá mạnh, chúng ta kéo dài thời gian sử dụng đòn bẩy dài như vậy không an toàn. Vì vậy, nếu có ít tiền thì nên gửi ngân hàng, tôi cho rằng lãi suất hiện tại so với các kênh đầu tư trên thị trường đang rất tốt.

Đầu tư BĐS chỉ dành cho người nhiều tiền. BĐS có hai yếu tố sinh lợi là giá trị và thời gian. BĐS trong suốt vài chục năm qua trải qua 3-4 cuộc khủng hoảng nhưng giá BĐS tính bình quân vẫn tăng. Có những chỗ tăng gấp 2-3 lần sau một thời gian ngắn. Cùng với sự gia tăng theo giá trị BĐS còn có thể khai thác kinh doanh cho thuê.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Tôi cho rằng những khu vực tiềm năng cho đầu tư BĐS là những địa phương có tốc độ phát triển tốt, tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh. Đây sẽ là những khu vực được đầu tư phát triển hạ tầng rất tốt. Vì vậy, phân khúc bất động sản tại đây rất tiềm năng, nhà đầu tư có thể xem xét.

Đối với BĐS du lịch, chúng tôi khuyên các bạn đây là một sản phẩm rất đặc biệt có cơ hội dư địa rất lớn bởi Việt Nam có lợi thế tốt nhất trong khu vực, chúng ta có kế hoạch phát triển thông qua những chính sách của chính phủ, trong 5-10 năm nữa du lịch của Việt Nam sẽ thu hút và là một trong những kênh có nhiều cơ hội. Trên thực tế chúng tôi ghi nhận những dự án BĐS mặc dù bị ảnh hưởng bởi Covid nhưng chúng tôi vẫn nhận thấy sự quan tâm của các nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)

Đầu tư bất động sản ăn ngay rất khó. Đầu tư BĐS phải chú ý đến 3 yếu tố vô cùng quan trọng: Thứ nhất là đầu tư dài hạn, thứ hai là không dùng đòn bẩy tài chính, thứ ba là không đầu tư theo kiểu "bỏ tất cả trứng vào một giỏ".

Về phân khúc bất động sản tiềm năng, tôi cho rằng ngôi nhà thứ hai (secondhome) sẽ là phân khúc vô cùng tiềm năng và hiện tại nhà đầu tư rất quan tâm. Nhu cầu nhà ở mới cua chúng ta luôn gia tăng mạnh mẽ. Còn về dài hạn, tôi cho rằng BĐS du lịch cũng là một kênh tiềm năng.

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Jll Việt Nam

Theo thống kê chúng tôi có được, số lượng người có 1 triệu USD tại Việt Nam có khoảng trên 1.000 người, trong đó hơn một nửa liên quan đến BĐS. Có thể nói rất nhiều người giàu lên từ BĐS. 

Vậy thời điểm bây giờ có nên đầu tư BĐS? Tôi cho rằng, hãy đầu tư vào nỗi sợ hãi của thị trường. Thị trường sợ hãi nhất điều gì chúng ta đầu tư vào đấy.

Ở lĩnh vực bất động sản, trong ngắn hạn cần cẩn trọng nếu lướt sóng đầu tư bởi trong 12 tháng tới 18 tháng tới thị trường tương đối khó khăn. Tôi cho rằng, bất động sản không còn dành cho nhà đầu tư ngắn hạn, kiếm tiền không bền vững thì rất nhanh mất cả vốn lẫn lãi. Chúng ta cần nhớ rằng BĐS là cuộc chơi của trung và dài hạn. 

Đối với tôi, trung và dài hạn thì nên bỏ qua tác động của dịch Covid-19 này, hãy coi Covid là bình thường, coi đây là một trạng thái bình thường mới. Lời khuyên của tôi đối với các bạn là hãy đầu tư trung hạn, đừng đầu tư ngắn hạn. Trong trung hạn GDP vẫn phát triển tốt, dân số phát triển thì bất kỳ loại nhà ở nào cũng sẽ phát triển.

Xu hướng tất cả các đô thị vệ tinh sẽ kết nối thẳng và không còn khái niệm đô thị vệ tinh nữa, 1-2 tiếng lái xe không vấn đề gì. Hãy đầu tư vào BĐS trung và dài hạn, đừng nhìn ngắn hạn, ngắn hạn rất nguy hiểm. Bất kỳ phân khúc nào của BĐS cũng đều rất tốt.

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC 

Tại cuộc hội thảo cách đây mấy tháng trước làn sóng thứ 2, bản thân nội tại của doanh nghiệp BĐS cũng không bao giờ lo thị trường ảnh hưởng bởi Covid-19. Với nhóm các doanh nghiệp nói chung trong đó có FLC, cái đáng lo nhất lại là các ngành dịch vụ, du lịch, vận tải, hàng không, đường biển, các ngành nghề đó mới đáng quan tâm, không những doanh nghiệp mà cộng đồng xã hội và các cơ quan quản lý nhà nước đều quan tâm.

Tôi cho rằng bất động sản chưa phải đối tượng để quan tâm. Các doanh nghiệp bất động sản trong hội thảo lần trước đã đưa ra quan điểm rằng Covid-19 mới vài tháng chưa ảnh hưởng nhiều. Cho đến nay, chưa doanh nghiệp nào kêu khó trong mảng bất động sản.

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC.

Nếu đã đầu tư BĐS bài bản và quy mô thì khủng hoảng 3 tháng hay 1 năm không có gì đáng ngại. BĐS càng để lâu càng có hiệu quả. Các công ty môi giới hoặc công ty nhỏ có thể không thể chờ từ 1 đến 2 năm được. Nhưng nếu qua 1, 2 năm thì sang đến năm thứ 3 có khi giá còn gấp đôi, gấp ba.

Ngay cả với như FLC, Covid-19 có từ nay đến sang năm thì chúng tôi cũng không sợ. Nhưng chúng tôi lo ngại cho các ngành dịch vụ khác như du lịch, hàng không. Covid-19 lần 2 xảy ra, công suất của hệ thống phòng FLC khi đại dịch thứ 2 xảy ra, công suất giảm còn 20-30%. Nhưng rất đáng mừng, sau khi kiểm soát được dịch, ngay như ngày hôm nay, công suất phòng đang tăng lên rồi. Dịch được kiểm soát tốt, mọi thứ đang dần dần tốt hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam 

Trong một chuỗi quá trình phát triển của thị trường BĐS từ năm 2017-2018 thị trường BĐS rất sôi nổi, rất mạnh và đến năm 2019 thì khựng lại các chỉ số của thị trường ngay lập tức giảm hơn so với năm 2018. Có phải là khủng hoảng không? Tôi nghĩ không phải.

Thị trường BĐS đang bị tác động xấu từ những yếu tố khách quan như dịch bệnh, nguồn cung bị khựng lại do vướng mắc về thủ tục. Những yếu tố này khiến giao dịch trên thị trường giảm mạnh nhưng khác hoàn toàn với giai đoạn khủng hoảng những năm 2010.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam.

Tôi cho rằng hiện nay có nhiều dự án ở các đô thị lớn phải dừng lại để thanh kiểm tra, các dự án ở các địa phương bị hạn chế phát triển. Mỗi địa phương có khoảng 20-30 dự án bị dừng triển khai, còn các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM còn tới cả trăm dự án.

Việc các dự án bị dừng triển khai dẫn đến nguồn cung thiếu, trong khi lực cầu vẫn mạnh. Theo ghi nhận của Hiệp hội, có những dự án được hấp thụ lên tới 90%. Cụ thể, tại TP.HCM có những dự án giá bán lên tới 40 triệu đồng/m2 nhưng trong vòng hai ba tháng đã tiêu thụ tới 95%.

Do đó, theo tôi đây không phải khủng hoảng do thị trường BĐS bởi nhu cầu vẫn rất mạnh, rất lớn. Chính vì thế, BĐS sẽ là loại hình phục hồi nhanh nhất so với các ngành nghề khác khi dịch bệnh kết thúc. Điều này đã minh chứng sau khi đợt dịch một kết thúc, kết thúc giãn cách, thị trường đã nhanh chóng khôi phục các giao dịch. Lượng giao dịch đến nay chỉ được 10 nghìn giao dịch thành công, bằng khoảng 10% năm ngoái. Tuy nhiên, lượng giao dịch này chủ yếu tập trung trong khoảng 2 tháng từ giữa tháng 5 đến giữa tháng 7.

Chúng ta tin tưởng Chính phủ, nhân dân Việt Nam chắc chắn sẽ thành công trong việc kiểm soát đợt dịch thứ hai này. Và khi dịch được kiểm soát, BĐS sẽ là một trong những lĩnh vực đầu tiên được khôi phục, bên cạnh đó là du lịch, trong đó có du lịch nghỉ dưỡng. Trong thời gian tới vẫn còn cửa sáng cho thị trường BĐS nên chúng ta vẫn nên lạc quan.

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Jll Việt Nam

Trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ - Trung Quốc ngày càng gia tăng, Việt Nam trở thành nơi thu hút đầu tư đối với các doanh nghiệp của Mỹ. Chúng tôi nhận được rất nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài muốn vào Việt Nam bên cạnh các quốc gia châu Á khác như Ấn Độ, Indonesia.

Chúng tôi đang nhận thấy Việt Nam có rất nhiều cơ hội trong phân khúc BĐS công nghiệp. Tuy nhiên, chúng tôi cũng nhìn thấy sự khó khăn của nhà đầu tư trong thủ tục đầu tư. Điều này khác hoàn toàn Ấn Độ, Indonesia...Nếu mình không thay đổi sẽ mất cơ hội đón "đại bàng".

Thứ hai, quỹ đất tại các tỉnh công nghiệp như Bắc Ninh, Đồng Nai, Bình Dương...rất hạn hẹp, rất khó để mở rộng quỹ đất đẹp ở thời điểm hiện tại. Tôi được biết có những dự án khu công nghiệp tại Bắc Ninh phải 10 năm nữa mới có thể đưa vào hoạt động. Quỹ đất đẹp, gắn với các đường giao thông tốt hầu như không còn.

Thứ ba, hạ tầng giao thông của Việt Nam hiện nay còn hạn chế mặc dù 10 năm qua chúng ta đã thay đổi rất nhiều. Có giao thông tốt mới có những quỹ đất đẹp, điều này mới có thể hấp dẫn nhà đầu tư mới.

Vì vậy, để có thể đón các nhà đầu tư về Việt Nam chúng ta cần phải thay đổi.

TS. Võ Trí Thành, Chuyên gia Kinh tế

Tác động của đại dịch Covid-19 như một cơn bão, sức tàn phá mạnh với kinh tế thế giới cũng như Việt Nam. Đến thời điểm hiện tại, tình hình với kinh tế Việt Nam khó khăn hơn. Tuy nhiên, đã có một số tín hiệu tích cực về vắc xin, sự lây nhiễm chậm lại.

Trên thế giới, chúng ta có thể thấy nhiều nền kinh tế phát triển âm. Tại Việt Nam, cách đây 2 tháng chúng ta kỳ vọng tăng trưởng khoảng 4%. Và mới nhất ngày hôm qua (28/8), người ta nói về con số 2-3%, con số này vẫn còn vô cùng tích cực so với bối cảnh thế giới. Tuy nhiên, tăng trưởng còn tùy thuộc vào diễn biến khống chế dịch, chiều hướng có vẻ tốt hơn. Theo cá nhân tôi, khả năng 2-3% là cao nhất.

TS. Võ Trí Thành, Chuyên gia Kinh tế.

Chúng ta nhìn vào khu vực bất động sản, các doanh nghiệp BĐS đang tìm cách gia tăng huy động vốn. 8 tháng đầu năm nay, phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS còn lớn hơn so với cùng kỳ của năm 2019. 

Bất động sản không tránh khỏi nằm trong cơn bão khó khăn chung. Tuy nhiên vẫn có những điểm các chủ đầu tư kinh doanh vẫn nên lưu ý và quan tâm. Có hai nhóm mà ta khai thác rất tốt, nhóm giàu và trung lưu trong nước. Và nhóm những người nước ngoài đang còn ở Việt Nam. Nếu ta thu hút tốt nhóm này cũng sẽ làm ăn được.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)

Hiện nay, Việt Nam là một trong những đất nước hiếm hoi có tăng trưởng dương trong vài tháng trở lại đây. Tôi cho rằng nền kinh tế sẽ chia làm hai giai đoạn trong vòng 5 năm tới, trong đó:

- Giai đoạn năm 2021-2022: Phục hồi kinh tế sau đại dịch.

- Giai đoạn từ 2022-2025: Giai đoạn bứt phá để phát triển mạnh mẽ hơn.

Tôi thấy rằng, bất động sản có tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế khi đóng góp 4,5% GDP trong năm 2019. Nếu cộng thêm các lĩnh vực như lưu trú 3,8% GDP, lĩnh vực xây dựng 5,84% GDP,  BĐS và các ngành nghề liên quan ...đóng góp đến trên 17% GDP trong năm 2019.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực.

Chúng ta có thể thấy rằng BĐS lan tỏa đén 35 ngành nghề BĐS liên quan: Xây dựng, du lịch, lưu trú, tài chính ngân hàng (tài sản thế chấp chiếm đến 65% là BĐS). ..Sự lan tỏa của BĐS rất kinh khủng.

BĐS là một trong 8 lĩnh vực bị tác động rất mạnh bởi Covid-19 nhưng tôi cho rằng cơ hội và thách thức đối với thị trường bất động sản là rất lớn. Trong nguy có cơ, chúng ta có thể thấy rất nhiều điểm sáng trên thị trường. Thứ nhất là BĐS công nghiệp, hiện nay khai thác công suất các khu công nghiệp rất lớn, cung cầu chưa cân đối. Cùng với đó, BĐS nhà ở còn rất nhiều tiềm năng. 

Hiện nay, Ngân hàng tung rất nhiều gói cho vay nhà ở, BĐS Logistic. Còn những lĩnh vực khác sẽ cân đối lại như BĐS nghỉ dưỡng, mặt bằng bán lẻ, biệt thự liền kề.

Cơ hội rất lớn chính phủ đang thúc đẩy đầu tư công, lĩnh vực xây dựng ăn theo rất tốt, đầu tư công lan tỏa sang các lĩnh vực khác rất nhiều, dự án đầu tư công thúc đẩy thì những thứ khác thúc đẩy theo. Hành vi mua nhà, đi du lịch của khách hàng đang thay đổi rất gấp.

Bất động sản đã trải qua 10 năm thăng trầm, từ giai đoạn đóng băng năm 2012-2013 đến phục hồi và thăng hoa trong giai đoạn 2017-2019 và chững lại trong 2019 – 2020 với những ảnh hưởng khó lường từ Covid-19.

Theo khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường, bất chấp thách thức từ Covid, bất động sản vẫn là kênh đầu tư dẫn đầu với 38% lượt bình chọn (tương đương gần 42.900 phiếu bầu tính đến 17/8). Các kênh đầu tư được ưu tiên sau đó lần lượt là gửi tiết kiệm (27%), chứng khoán (12%), vàng (17%) và cuối cùng là USD (6%).

Toàn cảnh tọa đàm.

Điều này cho thấy, thị trường đã chứng kiến những điểm sáng tích cực đến từ nỗ lực thúc đẩy đầu tư công, các chính sách tháo gỡ pháp lý, tình hình kiểm soát dịch tích cực, và trên hết là nguồn cầu dồi dào đến từ một trong những thị trường được đánh giá là tiềm năng nhất trong khu vực.

Chu kỳ mới của thị trường (2021- 2030) được các chuyên gia dự báo không nằm ngoài xu hướng này, bất động sản chỉ tạm thời trầm lắng và sẽ bứt phá mạnh mẽ sau khi dịch bệnh được kiểm soát giai đoạn 2021-2022.