Từ mô hình phát triển đô thị quanh nhà ga tại Nhật Bản, Hong Kong đến các tổ hợp tích hợp đa chức năng tại Singapore hay Dubai, TOD (Transit-Oriented Development) đang liên tục tiến hóa theo từng giai đoạn phát triển đô thị. Nếu TOD 1.0 tập trung vào khả năng kết nối giao thông, thì các thế hệ TOD mới đang mở rộng sang trải nghiệm sống, thương mại, văn hóa và hệ sinh thái vận hành đô thị. Trong bối cảnh đó, khu đô thị phức hợp ga Thủ Thiêm được định vị như một bước tiến mới - mô hình TOD 5.0 đầu tiên được đề xuất tại Việt Nam.

TP.HCM đang bước vào giai đoạn chuyển mình lớn nhất trong nhiều thập kỷ với khát vọng và mục tiêu trở thành siêu đô thị, đầu tàu đổi mới sáng tạo và kết nối khu vực vào năm 2030. Sự hiện diện và vận hành của Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) đang tạo động lực mới cho quá trình hiện thực hóa tầm nhìn này.

Hàng loạt cấu phần hạ tầng chiến lược đang được đẩy mạnh đồng thời: sân bay quốc tế Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc - Nam, mạng lưới metro, các tuyến vành đai, cao tốc liên vùng và hệ thống giao thông kết nối Đông Nam Bộ. Theo quy hoạch, mạng lưới metro TP.HCM trong tương lai sẽ bao gồm 12 tuyến với tổng chiều dài hơn 600km, đóng vai trò xương sống cho cấu trúc phát triển đô thị mới. Song song đó, sân bay Long Thành được kỳ vọng phục vụ 25 triệu lượt hành khách mỗi năm trong giai đoạn đầu, mở rộng năng lực kết nối quốc tế cho toàn vùng kinh tế phía Nam.

Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa nhanh cũng kéo theo những áp lực ngày càng lớn: ùn tắc giao thông kéo dài, khoảng cách sống, làm việc ngày càng xa, thiếu hụt không gian công cộng chất lượng và sự bào mòn trải nghiệm sống trong môi trường đô thị mật độ cao.

Bài toán của các siêu đô thị hiện đại vì thế không còn chỉ nằm ở việc "di chuyển nhanh hơn", mà là làm sao để con người "trải nghiệm sống tốt hơn trong quá trình di chuyển".

Trong bối cảnh đó, TOD thế hệ mới bắt đầu chuyển trọng tâm: từ hạ tầng sang con người; từ giao thông sang chất lượng sống đô thị. Đây cũng là triết lý cốt lõi mà SonKim Land theo đuổi khi giới thiệu ý tưởng phát triển dự án Khu đô thị phức hợp Ga Thủ Thiêm - lấy con người làm trung tâm cho mọi quyết định phát triển, hướng tới việc nâng tầm chất lượng sống đô thị cho người Việt.

Theo ông Neil MacGregor - CEO Savills Việt Nam, các tổ hợp TOD quy mô lớn thường tạo ra tác động vượt xa phạm vi của một dự án bất động sản hay hạ tầng giao thông đơn lẻ. "Trên thế giới, những mô hình TOD thành công thường trở thành chất xúc tác tái cấu trúc toàn bộ đô thị. Khi giao thông công cộng được tích hợp cùng thương mại, không gian công cộng, văn phòng, nhà ở và các tiện ích sống, giá trị tạo ra không chỉ nằm ở bất động sản, mà còn ở khả năng hình thành những trung tâm kinh tế và cộng đồng mới cho thành phố. Về dài hạn, TOD có thể thay đổi cách con người sống, làm việc và tương tác với đô thị. Đây cũng là xu hướng phát triển tất yếu của các thành phố lớn khi bài toán không còn chỉ là mở rộng hạ tầng, mà là nâng cao chất lượng sống và tối ưu hiệu quả vận hành đô thị."

Không phải ngẫu nhiên mà những siêu đô thị phát triển đã đi trước trên thế giới như Tokyo, Singapore, Anh Quốc hay Hong Kong luôn xem TOD là lời giải trung tâm cho bài toán quy hoạch đô thị. Mô hình này được xem là "kim chỉ nam" cho mọi chiến lược với khả năng giải phóng áp lực giao thông và tối ưu hóa vận hành đô thị.

Lấy câu chuyện của Tokyo - một trong những biểu tượng TOD tiên tiến thành công nhất toàn cầu. Tại đây, những nhà ga không chỉ đơn thuần là "trạm trung chuyển", người Nhật đã biến các nút giao thông thành "lõi nén" đô thị, tối ưu hoạt động sống nhộn nhịp của người dân Tokyo, tích hợp nơi ở, thương mại, văn phòng, văn hóa và không gian công cộng.

Nhìn lại quá trình phát triển trên thế giới, TOD đã trải qua nhiều cấp độ tiến hóa khác nhau.

Ở giai đoạn đầu tiên TOD 1.0, nhà ga đơn thuần chỉ là một điểm trung chuyển vật lý, nơi con người đi và đến. Không gian quanh ga gần như tách rời với đời sống đô thị. Khi áp lực dân số và nhu cầu thương mại tăng lên, các thành phố bắt đầu mở rộng chức năng của nhà ga, giai đoạn nối tiếp - TOD 2.0 được cải thiện đánh dấu sự chuyển mình mạnh mẽ sang mô hình tích hợp công trình và tổ hợp tiện ích dần xuất hiện trong phạm vi bán kính đi bộ.

Bangkok là một ví dụ điển hình với các tuyến tàu điện trên cao BTS không chỉ đơn thuần là mạng lưới hạ tầng giao thông, mà đã trở thành trục lõi kết nối trực tiếp với các tổ hợp mua sắm, dịch vụ và tiện ích thông qua hệ thống cầu bộ hành, kích hoạt nhịp sống kinh tế năng động, liền mạch dọc theo các hành lang đô thị.

Từ đó, TOD bước sang một cấp độ phát triển cao hơn - TOD 3.0: nhà ga trở thành lõi kết nối của cả hệ sinh thái đa chức năng. Tại Hong Kong, các khu phức hợp tích hợp văn phòng, khách sạn, bán lẻ và không gian công cộng được tổ chức liền mạch quanh ga tàu, kết nối bằng hệ thống skywalk đa tầng. Người dân có thể sống, làm việc, mua sắm và di chuyển gần như trong cùng một hệ sinh thái đô thị khép kín.

Nhưng khi các siêu đô thị bước vào cuộc cạnh tranh mới về chất lượng sống, TOD tiếp tục được nâng cấp - TOD 4.0. Thay vì tối đa hóa mật độ xây dựng, các mô hình thế hệ mới bắt đầu ưu tiên trải nghiệm con người, không gian xanh và tính bền vững. Tokyo, với những dự án như Azabudai Hills, cho thấy cách thiên nhiên được đưa trở lại đô thị thông qua các "khu rừng thẳng đứng", quảng trường mở và mạng lưới đi bộ ưu tiên con người nhằm giảm phát thải carbon và tái cân bằng trải nghiệm sống giữa môi trường mật độ cao.

Từ những nền tảng đó, TOD 5.0 được SonKim Land đề xuất ứng dụng cho Khu đô thị phức hợp Ga Thủ Thiêm như một bước tiến tiếp theo của đô thị tương lai. Ở phiên bản này, nhà ga không còn chỉ là hạ tầng giao thông hay tổ hợp thương mại, mà trở thành một điểm đến tích hợp trải nghiệm, vận hành xuyên suốt 24/7. TOD 5.0 hướng đến việc kết nối sâu sắc giữa giao thông đa phương thức, thương mại toàn cầu, văn hóa bản địa và không gian sống cân bằng thân - tâm - trí. Đây là nơi con người không chỉ đi qua, mà muốn ở lại, tương tác và trải nghiệm như một phần của đời sống đô thị mới.

Để hiện thực hóa tầm nhìn táo bạo này, SonKim Land không chỉ dừng lại ở những ý tưởng quy hoạch, mà còn hợp tác cùng nhiều đơn vị tư vấn quốc tế hàng đầu để từng bước hoàn thiện bức tranh cho khu đô thị phức hợp ga Thủ Thiêm.

Trong đó, Nikken Sekkei (Nhật Bản) - đơn vị kiến trúc và quy hoạch đứng sau nhiều mô hình TOD quy mô lớn tại châu Á, đảm nhiệm phát triển ý tưởng quy hoạch; Nippon Koei (Nhật Bản) tham gia nghiên cứu và đề xuất ý tưởng cho nhà ga Thủ Thiêm; còn Arup (Anh Quốc) phụ trách các nghiên cứu giao thông và kết nối nhằm hướng đến trải nghiệm TOD liền mạch, hiệu quả. Sự đồng hành của các tên tuổi quốc tế đã góp phần đặt nét vẽ cho một ý tưởng kiến tạo công trình biểu tượng mới của TP.HCM.

Theo định hướng đề xuất, lõi nhà ga sẽ đóng vai trò như "trái tim", điều phối toàn bộ quần thể đô thị, kết nối trực tiếp giữa vị trí trung tâm đến các trục giao thông và hệ thống công trình xung quanh. Không gian kiến trúc được thiết kế mở và đa tầng với các tòa nhà văn phòng, tổ hợp thương mại - bán lẻ và bảo tàng nghệ thuật đương đại tạo nên diện mạo hiện đại cho cửa ngõ đô thị mới của TP.HCM và khu vực.

Song song với vai trò là một kiến trúc nâng tầm diện mạo đô thị TP.HCM, mô hình TOD 5.0 phát triển Ga Thủ Thiêm như một "điểm đến trải nghiệm" quy mô lớn, tạo nên sự khác biệt so với các phiên bản TOD khác. Nơi giao thông không chỉ đóng vai trò kết nối, mà còn trở thành nền tảng để kích hoạt khi nhà ga tích hợp với các hoạt động thương mại, văn hóa, giải trí, tương tác cộng đồng.

Dẫn lối vào nhà ga với ý tưởng "khu rừng trong lòng đô thị" tạo điểm nhấn thưởng lãm độc đáo. Hệ thống lối đi bộ trên cao đóng vai trò là sợi dây liên kết con người, thiên nhiên và giao thông một cách liền mạch, khiến nơi đây trở thành một không gian mở, nhằm tái cân bằng mối quan hệ giữa con người - thiên nhiên - thành phố.

Dựa vào nền tảng lưu lượng dòng người khổng lồ được tạo ra từ nhà ga Thủ Thiêm tương lai, các dịch vụ hàng không và ký gửi hành lý sẽ được tích hợp nhằm tối ưu trải nghiệm di chuyển. Đặc biệt, mô hình check-in sớm và ký gửi hành lý trực tiếp đến sân bay, vốn chưa từng được triển khai tại Việt Nam sẽ giúp hành khách không còn mất thời gian chờ đợi tại sân bay, mà có thể tận dụng khoảng thời gian đó để lưu lại TP HCM lâu hơn, kích cầu tiêu dùng với các hoạt động lưu trú, mua sắm, trải nghiệm dịch vụ, giải trí hoặc gặp gỡ đối tác, qua đó nâng tầm toàn bộ trải nghiệm hành trình tại điểm đến quy mô hàng đầu Đông Nam Á. Đây là chiến lược nhằm tối đa hóa giá trị kinh tế của mô hình TOD, đưa nhà ga trở thành một cực hút thương mại – du lịch mới và một điểm đến mang tầm vóc khu vực

Trước hết là vai trò hạ tầng dẫn dắt, hoàn thiện mạng lưới liên kết vùng phía Đông thành phố và quốc tế. Tiếp đến là khả năng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua thu hút FDI, gia tăng hoạt động thương mại - dịch vụ chất lượng cao và tạo lập nguồn thu ngân sách bền vững. Quan trọng hơn, đây còn là cơ hội để TP.HCM khẳng định năng lực quy hoạch trên bản đồ các siêu đô thị toàn cầu bằng một công trình mang tính biểu tượng mới, nơi kiến trúc, giao thông và chất lượng sống cùng hội tụ trong một hệ sinh thái thống nhất.

Trong lịch sử phát triển đô thị toàn cầu, giá trị bền vững của một công trình không chỉ nằm ở quy mô hay tính biểu tượng kiến trúc, mà ở tầm nhìn phát triển: khả năng tái định hình cách con người sống, kết nối, di chuyển và vận hành trong đô thị, đồng thời tạo ra động lực tăng trưởng dài hạn cho thành phố. Với định hướng của SonKim Land, phát triển đô thị không dừng ở những dự án đơn lẻ, mà hướng đến xây dựng các hệ sinh thái đô thị tích hợp, nơi hạ tầng, giao thông, thương mại và trải nghiệm đô thị được kết nối trong một tổng thể vận hành liền mạch, góp phần định hình chuẩn phát triển mới cho tương lai.