Những vướng mắc trong phân hạng nhà chung cư

Ai cũng biết một trong những tác động tích cực của việc phân hạng nhà chung cư là nhằm mục đích đưa thị trường nhà ở đi vào hoạt động nề nếp, tránh tình trạng chủ đầu tư "tự phong hạng" cho công trình, dẫn đến định giá bán "trên trời", áp mức phí quản lý cao ngất ngưỡng không đúng với chất lượng thực của tòa nhà.

Theo Dự thảo Thông tư, nhà chung cư được phân hạng là cơ sở để các bên tham khảo, thỏa thuận áp dụng mức giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư.

Việc phân hạng này được thực hiện theo đề nghị của chủ đầu tư, áp dụng đối với từng chung cư độc lập đã được bàn giao và sử dụng sau ngày 1/7/2015 (thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực).

Nhà chung cư được phân hạng theo Dự thảo Thông tư sẽ được đánh giá dựa trên 4 nhóm tiêu chí: quy hoạch, kiến trúc, nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và xã hội, nhóm tiêu chí về mức độ và chất lượng hoàn thiện, nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư. Trên cơ sở này, nhà chung cư sẽ được phân thành 3 hạng (A, B, C) với tổng số điểm tối đa là 100.

Việc đánh giá, phân hạng nhà chung cư thực tế không mới vì trước đây, tại Thông tư 14/2008/TT-BXD cũng đã hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư, trong đó việc thực hiện được tiến hành trước khi khu nhà tham gia giao dịch trên sàn bất động sản (phải đảm bảo đã có thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt...).

Đồng thời, sau khi nghiệm thu bàn giao cũng sẽ được đánh giá trên những tiêu chí này và chung cư sẽ được phân thành 4 hạng (1 - 4).

Dù có quy định nhưng theo "trào lưu", nhiều khách hàng vẫn mặc định cứ hễ giá cao là nhà cao cấp, hơn nữa, một số chủ đầu tư cũng "tận dụng" số "sao" của khu nhà để tăng giá bán.

Với Dự thảo Thông tư lần này, một số DN cũng nêu thắc mắc, nhiều công trình có suất đầu tư cao thì cũng đồng nghĩa với chất lượng công trình đảm bảo.

Song, Cục phó Cục Quản lý nhà Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, suất đầu tư không liên quan đến hạng của chung cư hay công trình vì nếu nói vậy nhiều công trình ở Phú Quốc, Bạch Long Vĩ,... suất đầu tư còn cao hơn cả Sài Gòn.

Không ít DN cho biết vẫn còn khá "mù mờ" với quy định trong Dự thảo Thông tư. Chẳng hạn, liên quan đến quy định về chất lượng cao hộ hoàn thiện, việc định nghĩa thế nào là vật tư chất lượng cao còn chung chung; trong khi quy định về thiết kế căn hộ để áp hạng lại quá chi tiết.

Chẳng hạn, để đạt mức điểm tối đa trong phân hạng, căn hộ chung cư phải có từ 2 phòng ngủ trở lên, diện tích lớn hơn hoặc bằng 60m², phòng ngủ phải lớn hơn hoặc bằng 14m², phòng khách trên hoặc bằng 20m²...

Vậy với những công trình có căn hộ khoảng 50m² nhưng được thiết kế, bố trí hài hòa và không gian sống tốn thì sẽ phân hạng ra sao?".

Thực tế cho thấy, vấn đề không đơn thuần nằm ở chỗ nhà chung cư được "phong mấy sao" mà là chất lượng thực của công trình như thế nào, vì nó quyết định trực tiếp đến tuổi thọ nhà ở.

Nhưng, điều này chỉ có chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị giám sát thi công mới biết đích xác. Thêm nữa, ngay trong Dự thảo Thông tư cũng chưa thấy quy định chế tài đối với chủ đầu tư những khu nhà chung cư xuống cấp nhanh hơn so với "hạng sao" đã được công nhận.