Cần làm rõ nhiều vấn đề trong cấp sổ hồng có thời hạn cho chung cư 50-70 năm, nếu không sức cầu căn hộ sẽ “tụt dốc không phanh”

Cần làm rõ nhiều vấn đề trong đề xuất

Nhận định "thời hạn sở hữu căn hộ chung cư theo niên hạn công trình (50 – 70 năm) trong trong đề cương luật Nhà ở (sửa đổi) mà Bộ Xây dựng mà Bộ Xây dựng đề xuất mới đây, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho rằng, đầu tiên, chúng ta cần làm rõ vấn đề thời hạn sử dụng công trình và thời hạn quyền sử dụng đất của dự án.

Đối với thời hạn sử dụng công trình, tùy theo cấp của công trình có thời hạn sử dụng khác nhau. Theo đề xuất trên, chúng ta có thể hiểu là thời hạn sở hữu hữu của căn hộ chung cư tương đồng với niên hạn sử dụng của công trình. Tuy nhiên, cần làm rõ quyền lợi của người sở hữu chung cư đối với quyền sử dụng đất của dự án khi công trình hết hạn sử dụng/hết thời hạn được cấp trên giấy chứng nhận.

Trên thế giới, nhiều quốc gia phát triển và lân cận Việt Nam cũng đã và đang áp dụng, thời hạn dao động 40 - 70 năm.

Ở Trung Quốc, Hiến pháp khống chế bằng quy định mục đích và thời gian sử dụng đất (quy định 40 - 70 năm). Trung Quốc đang áp dụng chế độ thuê 70 năm và đang soạn thảo luật gia hạn hợp đồng vô điều kiện.

Ở Hồng Kông, cơ chế tự động gia hạn đối với các bất động sản cũ, trên cơ sở đóng lệ phí hằng năm.

Theo ông Võ Hồng Thắng, không có chuyện giá nhà giảm do đề xuất này. Giá căn hộ vẫn tăng bởi các yếu tố đầu vào không có dấu hiệu giảm

Còn tại Philippines, Luật Chung cư 1966 của nước này quy định người sở hữu căn hộ có nghĩa vụ đóng góp chi phí để sửa chữa định kỳ cho căn hộ mình sở hữu. Một khi người dân sở hữu hoàn toàn một căn hộ, họ có tư cách giống như một cổ đông và có quyền tham gia ý kiến quyết định về việc nên xử lý chung cư thế nào khi xuống cấp trầm trọng. Nếu phải phá hủy, giá trị đất của dự án, cùng những tài sản còn sót lại sau khi phá bỏ được chia đều cho các hộ dân.

Theo ông Thắng, nếu áp dụng ngoài các yếu tố đã nêu trên, cần có: Lộ trình áp dụng cụ thể, có thể cần 5 - 10 năm. Đồng thời, cần có những quy định cụ thể quyền của người sở hữu chung cư đối với phần đất của dự án, quy định về tiền sử dụng đất, những căn hộ sở hữu lâu dài được cấp trước phương án giải quyết như thế nào,…

Bên cạnh đó, cần làm rõ 50 - 70 năm tính từ thời điểm giao đất hay thời điểm bàn giao nhà (nhiều dự án "treo" trên địa bàn thành phố thời hạn sử dụng chỉ còn 30 - 35 năm tính từ thời điểm được giao đất).

Ngoài ra, xem xét thí điểm ở một số khu vực trung tâm của những thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội trước khi áp dụng rộng rãi.

Cùng quan điểm, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc liên quan đến đề xuất này.

Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp. Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài.

Theo vị chuyên gia Savills, đề xuất này cho thấy sau 50-70 năm này thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ. Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài.

Bên cạnh đó, có 2 bộ luật cần tham chiếu là Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Ví dụ, theo Luật Xây dựng, đối với công trình cấp 2, sau thời hạn 50–100 năm, công trình cần được dỡ bỏ và xây dựng mới. Như vậy cần xác định quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này bởi khi mua chung cư, người dân thường coi đây là một tài sản có giá trị sở hữu lâu dài. Do đó, đối với công trình chung cư và căn hộ, các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50-70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không?

Sức cầu sẽ giảm mạnh do tâm lý "sở hữu BĐS lâu dài"

Theo ông Võ Hồng Thắng, về mặt thị trường, nếu việc áp dụng cấp thời hạn sở hữu căn hộ chung cư theo niên hạn công trình (50 - 70 năm) có 5 tác động dễ nhìn thấy nhất.

Thứ nhất, sức cầu của thị trường đối với phân khúc này sẽ giảm, do tâm lý "sở hữu lâu dài" của người mua bất động sản (căn hộ chung cư).

Thứ hai, mâu thuẫn với Luật Đất đai khi chung cư được xây dựng trên đất ở lâu dài. Theo Điều 126 Luật Đất đai 2013, đối với dự án kinh doanh nhà ở thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Thứ ba, dù áp dụng thời hạn 50 hay 70 năm nhưng giá nhà vẫn khó hạ do chi phí đầu vào nguyên vật liệu xây dựng cũng như các chi phí đầu vào tăng cao (chi phí lãi vay cao do siết tín dụng, trái phiếu buộc chủ đầu tư tìm kiếm những nguồn vay khác, chi phí pháp lý, chi phí tài chính do thời gian phát triển dự án kéo dài,…).

Thứ năm, quyền lợi người mua khi chung cư xuống cấp lúc đến niên hạn hoặc trước niên hạn (quyền được bồi thường, di dời, tái định cư,…) không được đảm bảo.

Thứ sáu, trình độ năng lực kỹ thuật xây dựng hiện tại ở nước ta có thật sự đảm bảo công trình nhà ở chung cư (cấp 2) thật sự tồn tại 50 - 70 năm hay không. Nếu chưa hết niên hạn mà dự án xuống cấp cần chỉnh trang/xây mới thì vẫn chưa có cơ chế chính sách giải quyết tái định cư, đền bù cho phần thời hạn sử dụng còn lại cũng như cơ chế hỗ trợ tái định cư.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, đề xuất này có thể khiến thị trường chung cư bị "thất sủng", thậm chí suy giảm.

Mới đây, Bộ Xây dựng cho rằng, việc chỉ cấp sổ hồng căn hộ 50-70 năm, Bộ Xây dựng mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu (mang tính chủ trương). Sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào Chương trình xây dựng luật Bộ sẽ dự thảo cụ thể lấy ý kiến rộng rãi.

Cũng theo Bộ này, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ có tác động đến giá bán nhà ở. Giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài, từ đó tạo điều kiện để người dân có khả năng tài chính trung bình có thể tạo lập được nhà ở cho bản thân và gia đình.

Có thể thấy, từ khi được đưa ra, đề xuất này đã có nhiều ý kiến trái chiều trong đó vấp phải phản ứng mạnh mẽ từ các chuyên gia bất động sản, người dân. Nhiều ý kiến cho rằng hiện nay chưa phải lúc giới hạn thời gian sở hữu nhà chung cư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho hay, tại thời điểm hiện nay chưa nên áp dụng việc này mà chỉ giới hạn thời gian sử dụng chung cư khi công trình này đã bị xuống cấp nghiêm trọng với sự giám định chất lượng kỹ lưỡng.

"Xét theo tâm lý của đại đa số người Việt đều mong muốn sở hữu nhà ở lâu dài và thói quen sử dụng nhà chung cư chỉ mới từng bước được định hình trong một thập niên trở lại đây, đề xuất này có thể khiến thị trường chung cư bị "thất sủng" thậm chí suy giảm", ông Châu nhấn mạnh.

Hầu hết các chuyên gia trong ngành đều cho rằng các đề xuất chung cư chỉ được sở hữu 50-70 năm nên lấy ý kiến người dân một cách rộng rãi, xem mức độ đồng thuận của số đông đến đâu, cơ quan quản lý Nhà nước và cơ quan xây dựng pháp luật cần cân nhắc một cách thận trọng khi quyết định vấn đề này.