DN bất động sản "vật lộn" qua quý 4/2022: Không DN nào giảm lãi dưới 2 chữ số, Đất Xanh và Phát Đạt lỗ hàng trăm tỷ, một số gương mặt lãi "kỳ lạ"

Các doanh nghiệp bất động sản trong quý cuối năm phải đối mặt với nhiều sóng gió, từ sự suy giảm của thị trường chung cho đến sự khó khăn trong các kênh huy động vốn. Không ngoài dự đoán, kết quả kinh doanh của nhóm này đã đi xuống.

Nhóm DN có tổng tài sản trên 20.000 tỷ: Khang Điền và Nam Long "chỉ" giảm lãi, Đất Xanh và Phát Đạt lỗ nặng

CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã chứng khoán KDH) là một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn có tỷ lệ nợ thấp nhất. Tính đến cuối năm 2022, KDH có tổng tài sản hơn 21.600 tỷ đồng và nợ phải trả/Tổng tài sản chỉ 45%.

Tính đến cuối năm, phần lớn tài sản của Khang Điền đang nằm ở các dự án bất động sản xây dựng dở dang mà lớn nhất là Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo (5.316 tỷ đồng) và dự án Đoàn Nguyên – Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.258 tỷ đồng).

Thương vụ mua lại khu nhà ở Đoàn Nguyên từ CapitaLand được hoàn tất vào tháng 3/2022 là một trong những hoạt động gây chú ý nhất của Khang Điền trong năm nay, khi mà dự án này từng được chính Khang Điền bán đi vào năm 2013 trong giai đoạn khó khăn của thị trường BĐS.

Thương vụ này giúp cho Khang Điền ghi nhận gần 270 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua rẻ. Do đó mặc dù quý 4/2022 ghi nhân sự sụt giảm tới 66% lợi nhuận trước thuế, chỉ còn 180 tỷ đồng nhưng kết quả cả năm “không tệ” khi chỉ giảm 9%, đạt 1.408 tỷ đồng.

Theo một báo cáo của CTCK BVSC, việc mua lại Đoàn Nguyên còn là động thái để Khang Điền có dự án “gối đầu” trong bối cảnh 2 năm tới không có dự án mới để khai thác. Giá trị xây dựng dở dang của DA Đoàn Nguyên gần như không thay đổi từ lúc mua (cuối quý 1/2022) cho đến nay.

Cũng là một doanh nghiệp BĐS có tổng tài sản trên 27.000 tỷ đồng và tỷ lệ nợ/tổng tài sản khá thấp (ở mức 51%), CTCP Đầu tư Nam Long đang ghi nhận là doanh nghiệp ít giảm lãi nhất trong quý 4, so với các doanh nghiệp BĐS đã công bố kết quả kinh doanh. Công ty này ghi nhận 590 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế trong quý 4, giảm 23%.

Tuy nhiên, do không còn khoản lãi đột biến từ giao dịch mua rẻ dự án Waterfront Đồng Nai (423 tỷ đồng) và doanh thu tài chính (400 tỷ lãi từ giá trị hợp lý tăng thêm của khoản đầu tư vào công ty liên kết để nhận thêm quyền biểu quyết đạt được quyền kiểm soát tại dự án Southgate) như năm trước, Nam Long báo lãi cả năm chỉ 866 tỷ đồng, giảm 41%.

Tại thời điểm cuối năm 2022, tài sản của Nam Long tập trung tại BĐS dở dang của các dự án Izumi (8.299 tỷ đồng), Southgate (3.516 tỷ đồng) và Vàm Cỏ Đông (Waterpoint, 1.454 tỷ đồng).

Trong khi đó, CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (mã chứng khoán PDR) đã trải qua một quý 4 rất khó khăn. Doanh thu vỏn vẹn 15 tỷ đồng, thấp kỷ lục so với con số hàng quý hơn ngàn tỷ. Chi phí lãi vay tăng gấp đôi. Chốt quý, Công ty lỗ gần 300 tỷ đồng trong khi cùng kỳ lãi tới gần 950 tỷ đồng. Đây là lần đầu tiên Phát Đạt báo lỗ kể từ năm 2011.

Quý 4/2022 cũng là thời gian mà cổ phiếu PDR bị bán tháo trên sàn chứng khoán, trải qua chuỗi 28 phiên giảm giá liên tiếp, trong đó có tới 15 phiên là giảm sàn. Vốn hóa Công ty rơi tự do từ 37.100 tỷ đồng xuống chỉ còn 9.100 tỷ đồng, tức giảm đến 75% chỉ trong thời gian ngắn.

Không chỉ chịu ảnh hưởng từ thị trường nói chung, sự cố tại PDR còn đến từ động thái dùng cổ phiếu cầm cố để phát hành trái phiếu. Sau sự cố bị bán giải chấp liên tục, PDR phải bổ sung tài sản liên tục, lượng cổ phiếu cầm cố cho vay nợ của Công ty có giảm. Song, tính đến thời điểm 31/12/2022, PDR vẫn còn cầm cố 200 triệu cổ phiếu PDR cho các khoản vay.

Lỗ lớn nhất thuộc về công ty bất động sản lớn nhất trong nhóm này, đó là CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã CK: DXG). Quý 4/2022, doanh thu thuần của Đất Xanh đạt 984 tỷ đồng, giảm 57% so với cùng kỳ năm trước.

Doanh thu tài chính trong quý 4 của DXG chỉ hơn 34 tỷ đồng, bằng 13% so với con số 260 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước, trong khi đó chi phí tài chính lại tăng 25% lên 168 tỷ đồng.

Kết quả, công ty ghi nhận lỗ trước thuế quý 4 hơn 424 tỷ đồng và lỗ sau thuế 460 tỷ đồng, trái ngược với khoản lãi 245 tỷ đồng của quý 4/2021.

Lũy kế cả năm 2022, Đất Xanh ghi nhận doanh thu thuần đạt mức 5.581 tỷ đồng, giảm 45% và lãi sau thuế 469 tỷ đồng, giảm 71% so với kết quả năm 2021.

Tổng Công ty Viglacera – CTCP (mã chứng khoán VGC) ghi nhận sự sụt giảm 45% lợi nhuận trước thuế trong quý 4/2022 so với cùng kỳ, chỉ còn 272 tỷ đồng. Tuy nhiên, lợi nhuận trước thuế cả năm vẫn tăng 51% và đạt 2.321 tỷ đồng.

Theo giải trình, sự đi xuống của lợi nhuận quý 4 đến từ việc nhu cầu thị trường vật liệu xây dựng suy giảm khiến cho cả giá bán lẫn sản lượng tiêu thụ đều sụt giảm. Đây vốn là lĩnh vực đem lại doanh thu chính cho Viglacera từ trước đến nay.

Mặc dù vậy, tính chung cả năm, doanh thu mảng Gạch ốp lát vẫn tăng 39%, tiếp tục là mảng đem lại doanh thu lớn nhất cho Viglacera với 3.572 tỷ đồng. Chiếm tỷ trọng lớn thứ 2 là Kính, gương đem về 2.907 tỷ đồng – tăng 74%. Gạch và ngói giảm nhẹ và vẫn là mảng có doanh thu lớn thứ 3 với gần 1.700 tỷ đồng. Doanh thu bất động sản năm 2022 của Viglacera đã vươn lên mức doanh thu 1.065 tỷ đồng, tăng 22%.

Lĩnh vực BĐS của Viglacera không chỉ bao gồm BĐS nhà ở mà trong 3 năm qua có sự mở rộng mạnh mẽ của mảng BĐS khu công nghiệp.

Tính đến cuối năm 2022, tổng tài sản của Viglacera gần 23.000 tỷ đồng. Trong đó, 5.750 tỷ đồng xây dựng cơ bản dở dang của Viglacera bao gồm DA KCN Yên Mỹ (1.153 tỷ), KCN Yên Phong II C (902 tỷ), KCN Thuận Thành giai đoạn I (736 tỷ), KCN Phú Hà giai đoạn I (608 tỷ)… BĐS đầu tư trị giá gần 9.300 tỷ đồng đã được khấu hao gần hết, chỉ còn 1.952 tỷ đồng.

Nợ phải trả của Viglacera chiếm 60% tổng tài sản với 13.856 tỷ đồng. Tuy nhiên, những khoản nợ phải trả lớn nhất của Viglacera là Người mua trả tiền trước ngắn hạn (2.400 tỷ đồng) và doanh thu chưa thực hiện dài hạn (2.718 tỷ đồng) – đây là doanh thu nhận trước từ hoạt động cho thuê BĐS và doanh thu chưa thực hiện khác.

Hiện tại, CTCP hạ tầng GELEX là cổ đông lớn nhất nắm 50,21% vốn cổ phần của Viglacera. Bộ Xây dựng nắm 38,58%.

Nhóm DN có tổng tài sản từ 7.000 – 11.000 tỷ: Văn Phú Invest sống khỏe nhờ Vlasta Sầm Sơn, Hải Phát và LDG vật lộn với sóng gió

Trong nhóm các doanh nghiệp bất động sản có tổng tài sản từ 7.000 – 11.000 tỷ đồng đã công bố BCTC, CTCP Văn Phú Invest (mã chứng khoán VPI) đang là công ty báo cáo lãi giảm ít nhất. Lợi nhuận trước thuế của VPI trong quý 4 giảm 24% còn 203 tỷ đồng và cả năm vẫn tăng trưởng 69% lên 661 tỷ đồng.

Doanh thu của doanh nghiệp chủ yếu đến từ việc bán và bàn giao các sản phẩm thuộc dự án Vlasta Sầm Sơn – Thanh Hóa. Ngoài ra, doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận doanh thu từ mảng kinh doanh dịch vụ từ Khu căn hộ dịch vụ Oakwood Residence Hà Nội với doanh thu xấp xỉ 43 tỷ đồng, tiếp tục ghi nhận phần còn lại của dự án the Terra – An Hưng và The Terra – Hào Nam.

Dự án Vlasta Sầm Sơn chính thức mở bán từ tháng 6/2022 đã mang lại doanh thu 1.200 tỷ đồng trong năm 2022, chiếm hơn một nửa tổng doanh thu của Văn Phú Invest. Giá trị hàng tồn kho ở mức 3.666,8 tỷ đồng, tăng 6,5% và chiếm gần 30% trong cơ cấu tổng tài sản của đơn vị, chủ yếu tập trung ở các dự án gồm Vlasta – Sầm Sơn, The Terra – Bắc Giang và các dựa án khác. Đây là các dự án mang lại doanh thu trong năm 2023 và 2024 cho doanh nghiệp, trong đó dự án The Terra - Bắc Giang đã bắt đầu mở bán từ tháng 11/2022.

Trong khi đó, Hải Phát Invest (mã chứng khoán HPX) – doanh nghiệp BĐS tương đồng với Phát Đạt (PDR) về việc Chủ tịch doanh nghiệp bị bán giải chấp cổ phiếu – ghi nhận mức giảm 73% của lợi nhuận trước thuế trong quý 4, còn 42 tỷ đồng và mức giảm 46% trong cả năm, còn 227 tỷ đồng.

CTCP Đầu tư LDG (mã chứng khoán LDG) lỗ sau thuế gần 39 tỷ đồng trong quý 4/2022. Đây là lần đầu tiên LDG kinh doanh thua lỗ kể từ quý 3/2016. Theo giải trình từ phía công ty, nguyên nhân thua lỗ là do chi phí tài chính tăng cao, cụ thể trong kỳ LDG đã phải chi ra hơn 15 tỷ đồng chi phí lãi vay, 31,4 tỷ đồng phân chia lợi ích hợp tác đầu tư và 20 tỷ đồng chi phí tài chính khác.

Đáng chú ý LDG trình bày lại kết quả kinh doanh của quý 4 năm ngoái theo chiều hướng tăng dẫn đến các chỉ tiêu doanh thu và lợi nhuận của năm 2021 tăng cao so với công bố đã được kiểm toán trước đó. Cụ thể doanh thu đạt gần 610 tỷ đồng, LNST đạt gần 260 tỷ đồng – lần lượt tăng 27,6% và 85,7% so với số liệu của BCTC năm 2021 đã được kiểm toán.

Theo đó với điều chỉnh này dẫn đến KQKD năm 2022 của LDG sụt giảm mạnh so với 2021, cụ thể doanh thu giảm tới 55% và lợi nhuận sau thuế giảm tới 98%.

Liên quan đến các dự án bất động sản mà LDG Group sở hữu, trong cuộc họp ngày 18/11/2022, Thường trực Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng, chống tham nhũng, tiêu cực đã thống nhất đưa vụ việc sai phạm xảy ra tại dự án Khu dân cư Tân Thịnh (KDC Tân Thịnh) thuộc xã Đồi 61, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai vào diện theo dõi.

Trước đó, dự án KDC Tân Thịnh được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận thỏa thuận địa điểm đầu tư vào ngày 9/2016, sau đó phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 vào tháng 5/2018 với diện tích 18,22 ha, có sức chứa lên đến 3000 cư dân.

Giá cổ phiếu của HPX và LDG hiện giao dịch xung quanh mức 5.000 đồng.

Những DN hiếm hoi báo lợi nhuận quý 4 tăng trưởng dương: Hodeco bán dự án, điện cứu cánh cho Đạt Phương

CTCP Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, mã HDC) ghi nhận doanh thu giảm 60,3% nhưng lợi nhuận lại tăng 68,8% trong quý 4 mà nguyên nhân chính đến từ doanh thu tài chính đột biến với 255 tỷ đồng từ lãi bán cổ phần.

Ngay trước khi kết thúc năm 2022, vào ngày 30/12/2022, Hodeco công bố thông tin chuyển CTCP Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu từ công ty con sang công ty liên kết do Công ty ký hợp đồng chuyển nhượng cổ phần cho đối tác, đồng thời đơn vị này cũng đã phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ. CTCP Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu là chủ đầu tư dự án Khu du lịch Đại Dương (tên thương mại là Antares) tại Chí Linh - Cửa Lấp, phường 11, TP. Vũng Tàu.

Nếu xét không tính khoản lãi đột biến này, trong quý IV/2022, Hodeco ghi nhận lỗ hơn 36 tỷ đồng.

CTCP Đạt Phương (mã CK: DPG) báo lãi trước thuế 169 tỷ đồng, tăng 7%. Lợi nhuận sau thuế đạt 154 tỷ đồng, tăng 5%. Lũy kế cả năm 2022, lợi nhuận trước thuế đạt 595 tỷ đồng, tăng 15%. Lợi nhuận sau thuế đạt 530 tỷ đồng, tăng 18% so với 2021. EPS năm 2022 đạt 6.017 đồng.

Tuy nhiên, điện mới là mảng mang lại lợi nhuận gộp chủ yếu cho DPG. Năm 2022, lợi nhuận gộp mảng điện của DPG là 503 tỷ, trong khi mảng xây dựng là 112 tỷ. Hiện tại phần lớn doanh thu của Đạt Phương đến từ doanh thu hợp đồng xây dựng (chiếm 61% doanh thu năm 2022), sau đó là doanh thu bán điện (chiếm 20%).

Một doanh nghiệp hiếm hoi báo lãi tăng trưởng là CTCP Trung tâm hội chợ triển lãm Việt Nam (mã chứng khoán VEF). Lợi nhuận trước thuế của VEF trong quý 4 đạt 124 tỷ - tăng 14% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên lợi nhuận sau thuế lại giảm 10%, còn 98,5 tỷ đồng.

VEF vốn không có nhiều doanh thu từ hoạt động kinh doanh chính mà chủ yếu là doanh thu tài chính (lãi tiền gửi, tiền cho vay, đầu tư). Cụ thể trong quý 4, công ty chỉ có 247 triệu đồng doanh thu từ cung cấp dịch vụ và lỗ gộp hơn 3 tỷ đồng, tuy nhiên doanh thu tài chính lên tới 132 tỷ đồng. Cả năm, công ty có 513 tỷ đồng doanh thu tài chính, báo lãi trước thuế 418 tỷ đồng – tăng 10%.