Doanh nghiệp địa ốc sắp hết “đau đầu” về điều kiện chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại?

Doanh nghiệp gặp khó với luật

Năm 2014, Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực, trở thành động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển sau kỳ ngủ đông giai đoạn 2011-2013. Song, căn cứ vào Điều 23 Luật Nhà ở 2014, nhà đầu tư chỉ được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối khi có quyền sử dụng đất 100% là đất ở. Quy định này đã khiến doanh nghiệp gặp khó trong quá trình triển khai dự án. Nếu như quỹ đất là dạng đất hỗn hợp, không có 100% đất ở thì doanh nghiệp không được công nhận là chủ đầu tư.

Đến năm 2020, Luật Đầu tư được áp dụng với điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc mà doanh nghiệp phải đối mặt trong suốt giai đoạn 2015-2020. Điều khoản này quy định: Một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư phải "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở".

(Ảnh minh hoạ)

Khi điều khoản này đi vào thực thi thì thực tế chỉ tháo gỡ cho thêm 1 đối tượng là nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác" được công nhận chủ đầu tư, còn các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hay có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở vẫn bị ách tắc.

Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, hiện nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện vì vướng mắc liên quan quy định của Điều 75. Thống kê cho thấy, Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP.HCM có tới 126 dự án bị ách tắc vì vướng mắc do luật, gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự và và sản phẩm nhà ở. Đây cũng là những nguyên nhân làm tăng giá nhà.

Ở góc độ là luật sự tư vấn các dự án bất động sản, ông Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way thẳng thắn nhận định: việc quy định điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 không phù hợp thực tế, thiếu tính đồng bộ với quy định của pháp luật hiện hành. Không nhiều chủ đầu tư của các dự án phát triển nhà ở thương mại có sẵn một phần hoặc toàn bộ quỹ đất là "quyền sử dụng đất ở hợp pháp" để đáp ứng điều kiện được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Luật sư Hồi cho rằng, nếu quy định này không được sửa đổi khiến cho nguồn cung nhà ở trở nên khan hiếm, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân cũng như các chủ đầu tư. Bên cạnh tính không thực tế, quy định này còn thiếu tính đồng bộ với một số quy định trong Luật Đầu tư 2020, Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Xây Dựng về việc chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư. Quy định hiện hành chỉ ghi nhận việc lựa chọn chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu khi có quyền sử dụng đất hợp pháp – hoàn toàn không phải là "quyền sử dụng đất ở hợp pháp như quy định hiện tại của điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020".

Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề xuất sửa đổi Điều 75 Luật Đầu tư

Mới đây, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có công văn số 6278 gửi Bộ Tư pháp liên quan tới dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư… Một trong những vấn đề mà công văn đề cập tới là việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư.

Theo đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã đề xuất sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư theo hướng sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư: "Có quyền sử dụng đất ở hoặc các loạt đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai".

The Bộ Kế hoạch và Đầu tư, mục tiêu của việc đề xuất sửa đổi quy định tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư (Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở) là nhằm thống nhất với các quy định tại điểm a khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 của Luật Nhà ở về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư; quy định tại điểm d khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng về việc chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo pháp luật về đầu tư; quy định tại các Điều 52, 57, 58 Luật Đất đai… về việc người sử dụng đất được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phu hờp với quy định, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Việc sửa đổi còn nhằm tạo cơ sở pháp lý để triển khai thực hiện các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, góp phần xóa bỏ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư đang triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện.

Đánh giá về phương án sửa đổi này, luật sư Lê Văn Hồi cho rằng, việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản. Cụ thể, việc sửa đổi sẽ giúp doanh nghiệp đang có sẵn quy đất phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sẽ nhanh chóng hoàn thiện các thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận Nhà đầu tư để triển khai thực hiện dự án.

Tiếp theo, chủ đầu tư sẽ không phải "đau đầu" tìm kiếm, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hợp pháp lân cận khu đất sẵn có để có thể đáp ứng điều kiện chấp thuận chủ trương đầu tư. Và đương nhiên, việc đẩy nhanh tiến độ phê duyệt chủ trương, hạn chế những thủ tục không cần thiết khác sẽ khiến cho chủ đầu tư nhanh chóng có đưa sản phẩm nhà ở vào kinh doanh, từ đó khắc phục được phần nào khó khăn cho doanh nghiệp do ảnh hưởng bởi đại địch Covid-19.

"Theo góc nhìn của tôi, khi sửa đổi, bổ sung quy định này thì thách thức đặt ra đối với doanh nghiệp đã có sẵn quỹ đất có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, khi đó lợi thế cạnh tranh về sản phẩm đưa ra thị trường, ưu thế về nguồn cung khan hiếm sẽ không còn đối với các doanh nghiệp này nữa. Đương nhiên, những thách thức này là cần thiết để đảm bảo tính công bằng cho các chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở", luật sư Hồi nhận định.