Làm thế nào để các F0 trở thành nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp?

Không ngừng học hỏi trở thành nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp

Cơn sốt đất đi qua, nhiều nhà đầu tư F0 "thắng đậm" nhưng cũng không ít nhà đầu tư F0 "sa lầy" trong cơn sốt. Và hệ luỵ, hiện vẫn còn dai dẳng đến nay khi nhiều nhà đầu tư không chuyên (hay gọi là F0) vẫn ôm đống nợ trên tài sản đầu tư.

Trước đó, đa số F0 tham gia thị trường đất nền là những nhân tố đột biến sau khi họ "càn quét" thị trường chứng khoán thành công. Theo đó, các nhà đầu tư này chuyển một phần dòng tiền của mình sang BĐS, phần còn lại đầu tư ngược lại chứng khoán. Động thái nhắm vào BĐS của những nhà đầu tư F0 đang thể hiện rõ nét trên thị trường BĐS thời gian qua.

F0 được xem là những đối tượng ít kiến thức về BĐS nhưng lại rất liều lĩnh. Theo các chuyên gia BĐS, họ là những người có trạng thái "hồ hởi" vào thị trường và mang theo tâm trạng tự tin "chơi đâu thắng đó". Dù chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư BĐS, nhưng đối tượng này có thể săn cả đất vườn, đất trồng cây lâu năm, BĐS nghỉ dưỡng…ở các thị trường được xem là tiềm năng.

Theo báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam, khoảng 30-40% lực cầu đầu tư ngoài ngành vào BĐS tại Tp.HCM đến từ F0. Các giao dịch chủ yếu là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá rồi bán chốt lời, rút vốn. Thị trường thêm sôi động, giá BĐS tăng nhưng không chắc chắn về tính bền vững của đối tượng này.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc của Colliers Việt Nam cho rằng, ước tính hơn 70% giao dịch toàn thị trường năm qua đã đến từ các nhà đầu tư F0. Tỷ lệ này có thể giữ nguyên ở mức hiện tại hoặc tăng lên trong vài năm tới khi giá BĐS có khả năng tăng theo thời gian. Vị chuyên gia này cho rằng, nhà đầu tư F0 thường sẽ trả kỳ thanh toán đầu tiên và cố gắng tìm cách bán BĐS để tránh việc phải tiếp tục trả các kỳ thanh toán tiếp sau. Họ mong muốn có được khoản lợi nhuận nhỏ trong quãng thời gian ngắn và điều này thường khiến giá BĐS tăng rất nhanh.

Chia sẻ tại tọa đàm mới đây, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, nhà đầu tư BĐS không nên để mình mãi là nhà đầu tư F0. "Nhà đầu tư F0 phải cố gắng chuyên nghiệp hơn. Ban đầu có thể là F0, chưa có kiến thức thông tin hay kinh nghiệm gì về lĩnh vực đầu tư, thế nhưng sau này chúng ta phải chịu khó học hỏi. Quan điểm của tôi là nên học hỏi theo hướng nhà đầu tư chuyên nghiệp, như thế chúng ta mới có thể là lâu bền và tránh được tâm lý đám đông, tâm lý bầy đàn để những lúc rủi ro xảy ra chúng ta bán thốc bán tháo đi, rồi bấy giờ chúng ta sẽ mất cả chì lẫn chài", ông Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Như vậy, không bao giờ ngừng học hỏi là cách mà nhà đầu tư F0 nên làm. Trước khi cân nhắc rời bỏ công việc hiện tại để đầu tư bất động sản toàn thời gian, hãy đảm bảo rằng được đào tạo bài bản. Theoc các chuyên gia, hiểu càng nhiều càng tốt về những điều cơ bản và đừng bao giờ ngừng học hỏi. Hãy tạo cho mình một nền tảng kiến thức vững chắc. Một trong những sai lầm lớn nhất của các nhà đầu tư bất động sản là không dành thời gian để tìm hiểu những điều cơ bản.

Am hiểu loại hình BĐS đầu tư để biết mình muốn trở thành loại nhà đầu tư nào

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, trong đầu tư BĐS, các nhà đầu tư cần trang bị các kiến thức để tránh rủi ro khi tham gia thị trường BĐS. Theo ông Kiệt, nhà đầu tư phải định hình được mong muốn đầu tư ở khu vực nào, vùng thị trường nào đang và sẽ quan tâm. Quan điểm đầu tư từ xưa đến nay vẫn đúng, đó là chúng ta chỉ nên đầu tư vào khu vực, phân khúc thực sự hiểu biết. Nhà đầu tư chỉ nên bỏ tiền vào khu vực mình rành, hiểu rõ về chu kì phát triển của khu vực đó.

Theo chuyên gia CBRE Việt Nam, dù đầu tư phân khúc, thị trường nào nhà đầu tư cần xác định rõ chiến lược đầu tư của bản thân. Nếu đầu tư phòng thủ thì cần cân đối dòng tiền, tái cơ cấu khoản đầu tư, còn nếu đầu tư theo dạng tấn công thì tận dụng thời gian này để tìm sản phẩm giá mềm.

Cùng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, khuyên các nhà đầu tư dù chuyên nghiệp hay F0 nên đầu tư vào BĐS mà mình am hiểu nhất. Ở một địa phương nào đó, đất nền, nhà phố hay BĐS thương mại dịch vụ, cho thuê… để hiểu và quyết định một phân khúc thì nhà đầu tư cần bỏ công sức để tìm hiểu mới nên đầu tư.

Ngoài ra, với nhà đầu tư F0 muốn trở thành nhà đầu tư BĐS thực thụ thì cần quyết định xem mình sẽ là nhà đầu tư bất động sản chủ động hay thụ động. Một nhà đầu tư thụ động đầu tư vào các giao dịch nhưng không quản lý hoặc vận hành bất cứ điều gì.

Họ có thể thông qua REIT (quỹ tín thác đầu tư bất động sản), hay mua các khoản đầu tư và sau đó thuê một công ty quản lý chúng. REIT là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, bao gồm cả căn hộ, chung cư,…

Nếu là một nhà đầu tư chủ động, tự tay quản lý tài sản của mình, hoặc có thể thuê người quản lý các khoản đầu tư, giúp nhà đầu tư tìm được các giao dịch tốt và đảm bảo nguồn vốn đầu tư cho bạn.

Ngoài cách tiếp cận đó, nhà đầu tư F0 cần xác định mình sẽ theo loại hình nào: cho thuê nhà nghỉ mát ngắn hạn, bất động sản thương mại, cho thuê hộ gia đình, cho thuê nhiều gia đình hay mua đi bán lại. Có rất nhiều cách để đầu tư vào bất động sản.

Cơ cấu và hoạch định tài chính

Theo lời khuyên của các chuyên gia, muốn trở thành nhà đầu tư BĐS thì NĐT phải có khả năng tài chính tương đối ổn định. Các khoản nợ cũng như những thói quen xấu về tài chính sẽ ngăn cản nhà đầu tư trở thành NĐT BĐS thực thụ.

Đầu tiên, hãy cẩn thận với thẻ tín dụng của bạn. Hãy sử dụng chúng một cách thông minh. Chẳng hạn, nếu bạn định thực hiện một giao dịch mua lớn, bạn có thể sử dụng loại thẻ không lãi suất và thanh toán nhanh chóng ngay sau đó.

Hãy tránh sử dụng thẻ tín dụng để chi tiêu quá trớn. Nếu bạn có khoản nợ thẻ tín dụng tồn đọng, bạn cần thanh toán trước khi trở thành nhà đầu tư bất động sản toàn thời gian. Bạn cũng nên lập mục tiêu tài chính như xây dựng cho mình một khoản quỹ dành cho tình huống khẩn cấp. Bằng cách đó, bạn sẽ thoải mái hơn khi chấp nhận rủi ro của việc đầu tư toàn thời gian.

Hãy kiếm đủ số tiền để trang trải 6 tháng chi phí sinh hoạt mà không cần bất kỳ khoản thu nhập chính nào khác. Đặt riêng khoản tiết kiệm dành cho tình huống khẩn cấp của bạn vào một tài khoản có tính thanh khoản cao để bạn có thể rút tiền nếu cần.

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, nhà đầu tư nên đưa ra kế hoạch đầu tư trong tương lai với cơ cấu % cụ thể như: 20% tiền mặt, 20% số tiền đầu tư trong vòng 12 tháng, 40% đầu tư 1-2 năm, 20% đầu tư 2-5 năm… thì sẽ đứng vững trong bối cảnh thị trường biến động.

Theo ông Quang, thời gian này các nhà đầu tư ở nhà tránh dịch, cũng là thời gian rảnh rỗi thì nên nghiên cứu việc đầu tư BĐS. Tuy vậy, làm gì thì làm thì nhà đầu tư cần chuẩn bị phương án 6 tháng chi phí. Có thể dịch còn kéo dài hơn dự kiến nên phải có chi phí dự phòng (ít nhất 6 tháng) cho việc đầu tư.

Vị chuyên gia này cho rằng, tinh thần hiện nay là 30% nhà đầu tư phòng thủ, 70% nhà đầu tư vẫn tiếp tục tấn công BĐS. Thực tế, BĐS Việt Nam vẫn còn nhiều yếu tố tốt để đầu tư trong tương lai, sau dịch. Cùng với đó, nhà đầu tư BĐS cũng cần theo dõi thường xuyên về thị trường chứng khoán, lãi vay ngân hàng, bởi các yếu tố này tác động vào thị trường BĐS cực kì lớn.

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt dành lời khuyên cho nhà đầu tư F0: Điều quan trọng nhất là nhà đầu tư phải quản lý được rủi ro dòng tiền đầu tư, kế hoạch tài chính của mình. Với bối cảnh hiện nay, đại dịch có thể tấn công lâu dài nên việc quản lý kế hoạch tài chính phù hợp với mục tiêu của bản thân là cực kì quan trọng.