Quản lý dòng vốn từ trái phiếu "rót" vào thị trường bất động sản bằng cách nào?

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 31/3/2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.942 tỷ.

Vốn FDI, đến hết tháng 4/2022, tổng vốn đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2,8 tỷ USD (chiếm khoảng 26,5%) đứng thứ hai, riêng góp vốn, mua cổ phần đạt 1,04 tỷ USD (chiếm 9,69%).

Phát hành trái phiếu đến hết tháng 4/2022, toàn thị trường phát hành 72.000 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 27.000 tỷ đồng, xếp thứ nhất (chiếm 37,3%), thứ hai là nhóm tổ chức tài chính (chiếm 31,6%), xây dựng 17% (theo HNX, SSC).

Dòng vốn cho doanh nghiệp bất động sản hẹp dần

Chia sẻ với báo chí mới đây, TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc Hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, trong thị trường tài chính có rất nhiều kênh, song các kênh này đang hẹp dần đối với doanh nghiệp bất động sản.

Tại kênh truyền thống là vốn tín dụng ngân hàng, không chỉ riêng doanh nghiệp bất động sản mà tất cả các doanh nghiệp nói chung của nền kinh tế đều phải huy động vốn chủ yếu dựa vào hệ thống ngân hàng. Bởi lẽ, sự phát triển của hệ thống ngân hàng đã có từ rất lâu, đồng thời người dân cũng quen gửi tiền vào ngân hàng hơn so với các kênh khác.

Thế nhưng, tiền gửi cư dân vào ngân hàng lại đa số là ngắn hạn. Điều này trái ngược với nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp bất động sản.

“Ngân hàng có một nguyên tắc, để đảm bảo thanh khoản, tránh sự đổ vỡ dây chuyền, họ chỉ được dùng một tỷ lệ nhất định vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Tỷ lệ này ngày càng bị Ngân hàng Nhà nước hạ xuống thấp. Do đó, việc ngân hàng tài trợ vốn cho dự án bất động sản ngày càng khó khăn”, ông Cường nói.

Diễn biến tương tự đang xuất hiện tại các kênh khác trên thị trường vốn như chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp. Cụ thể, trước kia, đây là những nơi chuyển hóa rất tốt nguồn vốn ngắn hạn thành vốn dài hạn. Người dân có tiền nhàn rỗi một vài tuần cũng có thể mua cổ phiếu, sau đó bán đi thì người có tiền nhàn rỗi khác lại mua vào. Như vậy, khối lượng cổ phiếu phát hành đã trở thành giá trị dài hạn.

“Thông qua thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tiền đầu tư ngắn hạn của người dân sẽ trở thành tiền dài hạn. Các doanh nghiệp bất động sản đã tranh thủ huy động vốn tại hai thị trường này để bổ trợ cho nguồn thiếu hụt từ dòng vốn tín dụng”, ông Cường đánh giá.

Thực tế cũng cho thấy, thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp đã có sự tăng trưởng mạnh và dần trở thành kênh vốn hữu hiệu cho doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, theo ông Cường, trong giai đoạn vừa qua, đã có một số hiện tượng không được lành mạnh ở thị trường vốn. Điển hình thị trường chứng khoán có hiện tượng thổi giá, làm giá cổ phiếu. Còn thị trường trái phiếu có sự tăng trưởng nóng, doanh nghiệp phát hành không sử dụng vốn đúng mục đích.

“Do các diễn biến này mà cơ quan quản lý buộc phải tiến hành một loạt hành động quyết liệt như vừa qua. Thậm chí, chỉ trong vòng một năm, Bộ Tài chính 5 lần đưa ra 5 dự thảo sửa đổi Nghị định 153 nhưng ngay cả phiên bản gần đây nhất, vẫn bị cho là tiếp cận theo hướng siết rất chặt”, ông Cường chia sẻ.

Khó quản lý trái phiếu theo hướng mục đích sử dụng vốn

Đưa ra quan điểm về câu chuyện dòng vốn cho thị trường bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia tại buổi hội thảo Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam. Ông Nghĩa cho hay, hiện nay Chính phủ đang có kiến nghị quản lý trái phiếu theo hướng mục đích sử dụng vốn.

“Tôi cho rằng cần phải có những kiến nghị, góp ý cụ thể về vấn đề này vì điều này rất khó quản lý”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Theo ông Nghĩa, về câu chuyện tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp. Hiện nay, các công ty đưa tài sản của mình đi đảm bảo để thế chấp vay vốn. Nhưng thực tế chưa có một công cụ nào để khẳng định, đảm bảo những tài sản thế chấp ấy là đúng với những gì doanh nghiệp nói… Và từ đó chúng ta cũng không thể quản lý nổi việc các doanh nghiệp đi đảm bảo tài sản để vay vốn hay phát hành trái phiếu.

Về việc phát hành trái phiếu riêng lẻ, trước đây, việc phát hành trái phiếu riêng lẻ không thuộc Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước quản lý.

TS. Lê Xuân Nghĩa phát biểu tại hội thảo. (Ảnh: Reatimes)

“Theo tôi, đây là chuyện đương nhiên. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là chúng ta vẫn cần quản lý và phải trả lời được quản lý bằng cách nào? Phương pháp hiện tại đang là Nhà nước yêu cầu doanh nghiệp báo cáo tài chính. Điều này là cũng không hợp lý kể cả với công ty phát hành và không phát hành”, ông Nghĩa cho hay.

Theo vị này, trái phiếu riêng lẻ là dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Và như vậy, rất nhiều người muốn trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp. Điều này là bình thường và không có gì phải lo ngại, vì người ta thích rủi ro và chịu được rủi ro thì cứ để người ta làm.

Trong dự thảo sửa đổi Nghị định 153, việc xếp hạng các doanh nghiệp được ghi là “xếp hạng nếu có”. Như vậy là Nhà nước ta đang coi nhẹ việc xếp hạng, trong khi đó việc phát hành trái phiếu riêng lẻ thì việc xếp hạng các doanh nghiệp là rất quan trọng. Và điều này ở các nước trên thế giới cũng rất được coi trọng.

Về câu chuyện vốn trung và dài hạn của ngân hàng cũng chỉ bằng vốn trái phiếu của doanh nghiệp hiện nay trên thị trường với mức trên 20%. Nói để thấy thị trường trái phiếu rất quan trọng với bất động sản nói riêng và thị trường nói chung.

Chúng ta phải tìm cách, nhấn mạnh việc xếp hạng tín nhiệm. Phải có giải pháp đẩy nhanh chất lượng xếp hạng tín nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản.

"Cuối cùng, theo tôi, nên nhanh chóng sử dụng công cụ thuế để phòng chống đầu cơ bất động sản. Lúc đầu, mức thuế có thể ít nhưng dần dần trong tương lai có thể tăng lên để người dân nhận thức được vai trò của đất đai, tránh tình trạng ôm đất bỏ hoang", ông Nghĩa cho hay.