Các ngân hàng đang đổ tiền vào BĐS nhiều hơn những gì họ công bố

Theo các chuyên gia trong ngành, các khoản cho vay bất động sản thường có tỷ suất lợi nhuận tốt hơn so với cho vay các doanh nghiệp sản xuất. Cũng vì thế mà khi bất động sản có dấu hiệu ấm lên, các ngân hàng đã rót vốn khá nhiều vào các dự án này.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tính đến cuối tháng 11 năm 2015 lên tới gần 374,8 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng gần 20% so với tháng 12 năm 2014. Còn theo NHNN, năm qua các ngân hàng cũng tập trung cho vay khá nhiều đến các dự án bất động sản và dự án dài hạn.

Số liệu chưa phản ánh toàn bộ dư nợ cho vay thực tế

Thống kê của chúng tôi tại báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2015 của một vài ngân hàng công chi tiết danh mục cho vay theo ngành nghề cho thấy, điểm chung là cho vay trong lĩnh vực bất động sản rõ ràng đang tăng trưởng với con số lớn và chiếm tỷ trọng khá cao trong tổng dư nợ. Bên cạnh đó, phân khúc cho vay lĩnh vực xây dựng tại phần lớn ngân hàng cũng nhiều hơn nhóm bất động sản.

Tại VietinBank, cho vay khách hàng năm qua tăng 22,3% đạt 538 nghìn tỷ đồng. Trong đó, chủ yếu là cho vay khách hàng cá nhân với tốc độ tăng 51,7% lên 112.178 tỷ đồng và chiếm 20,8% tổng dư nợ cho vay khách hàng.

Mặc dù hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay lĩnh vực xây dựng chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng dư nợ nhưng đây lại là 2 mảng cho vay có tốc độ tăng trưởng cao nhất của VietinBank - đều tăng trưởng 56% trong năm 2015 đạt lần lượt là 43 nghìn tỷ đồng và 59 nghìn tỷ đồng.

Cũng giống như phần lớn ngân hàng khác, báo cáo của Vietcombank không thống kê lĩnh vực bất động sản trong phân chia cơ cấu ngành. Tuy nhiên, theo một số nguồn đáng tin cậy, tỷ trọng cho vay xây dựng và kinh doanh bất động sản cũng tăng lên đáng kể, từ 9% của năm 2014 lên gần 12% trong năm qua.

Năm 2015, trong khi MBB cho vay doanh nghiệp nhỏ tăng mạnh 63,8% lên 22,4 nghìn tỷ đồng; cho vay lĩnh vực vận tải & viễn thông tăng 64,6% lên 23 nghìn tỷ đồng; cho vay lĩnh vực xây dựng tăng 21,4% lên 10,6 nghìn tỷ đồng; cho vay lĩnh vực thương mại dịch vụ tăng 21,3% lên 33,6 nghìn tỷ đồng thì hoạt động cho vay bất động sản chỉ tăng 8,02% lên 4,6 nghìn tỷ đồng.

Một ví dụ khác, năm 2015, VPBank cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản 19 nghìn tỷ đồng, bất ngờ giảm 15% so với năm 2014. Trong khi đó, hoạt động cho vay cá nhân, hộ gia đình lại tăng trưởng mạnh 53,28% lên hơn 62 nghìn tỷ đồng. Theo đánh giá của giới quan sát, với cách phân loại phổ biến hiện tại, cho vay mua nhà lần đầu được xếp vào cho vay tiêu dùng mà không phải là cho vay bất động sản, nên cho vay bất động sản trên báo cáo tài chính của ngân hàng chưa phản ánh hết toàn bộ dư nợ cho vay thị trường bất động sản.

Như vậy, một vài ví dụ trên cho thấy, trong khi số liệu thống kê của các cơ quan quản lý trên toàn hệ thống chứng tỏ dòng tiền chảy vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản liên tục có sự tăng trưởng trong thời gian qua thì khi soi vào từng đơn vị, việc phân loại hoạt động cho vay này lại không được thể hiện một cách rõ ràng cũng như phản ánh toàn bộ dư nợ cho vay thực tế.

Lãi suất có thể tăng khi siết dòng vốn vào BĐS

Theo dự thảo sửa đổi thông tư 36/2014 được NHNN đưa ra lấy ý kiến, có 2 nội dung đáng chú ý liên quan tới dòng vốn dành cho lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, dự thảo thông tư quy định giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%. Ngoài ra, dự thảo cũng tăng hệ số rủi ro từ 150% hiện nay lên 250% đối với nhóm tài sản thuộc các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản. Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng khả năng lãi suất cho vay, nhất là đối với lĩnh vực bất động sản (chủ yếu vốn vay trung, dài hạn) sẽ nhích dần.

Thực tế hiện nay, các nhà băng đang ra sức đẩy mạnh huy động vốn, nhất là kỳ hạn dài ngày để cân đối nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Trong những ngày gần đây, không chỉ nhà băng nhỏ mà ngay cả ngân hàng lớn cũng điều chỉnh tăng lãi suất huy động.

Trong khi đó, từ góc độ doanh nghiệp, một số lãnh đạo cho rằng nếu dự thảo được áp dụng, với các quy định hạn chế dòng tiền ra thị trường có thể khiến lãi suất cho vay trung dài hạn tăng lên. Hiện lãi suất cho vay cá nhân trong lĩnh vực này vào khoảng 11%/năm, dự kiến sẽ tăng lên 12 – 12,5%/năm. Người mua nhà sẽ chịu lãi suất vay cao hơn. Ngoài ra, việc tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản có thể làm ngân hàng sẽ hạn chế cho vay các dự án mới.

Đồng quan điểm trên, các chuyên gia phân tích của CTCK BVSC đánh giá việc thu hẹp dòng chảy tín dụng có thể khiến lãi suất cho vay đối với lĩnh vực này tăng nhẹ, thậm chí nhiều chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay của ngân hàng, đặc biệt ở phân khúc trung, cao cấp, qua đó tác động xấu đến lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp này.

Một lãnh đạo ngân hàng cổ phần cho biết thêm lãi suất huy động tăng cộng với chủ trương siết tín dụng bất động sản sẽ khiến lãi suất cho vay lĩnh vực này tăng nhưng điều đó nếu xảy ra cũng có độ trễ, vì các ngân hàng mới tăng lãi suất huy động. Mặt khác, lãi suất cho vay sẽ khó có thể tăng mạnh.