“Bong bóng” bất động sản: Có quá sớm để cảnh báo?

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế và chính sách (VEPR) thuộc Đại học Kinh tế Đại học Quốc gia HN, số liệu ba quý đầu năm 2015 cho thấy, tín dụng bất động sản tăng 14,59%, cao hơn đáng kể mức tăng tổng tín dụng và cùng kỳ những năm trước. Điều này gây những lo ngại về khả năng tiềm ẩn hình thành bong bóng tài sản mới trong tương lai.

Do những đặc thù về tài sản bảo đảm và khả năng cho vay theo món lớn một cách thuận lợi, các NHTM thường có xu hướng ưu tiên phát triển tín dụng bất động sản hơn cho vay sản xuất kinh doanh thông thường.

Cơ quan này khuyến nghị cơ quan điều hành cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản và định hướng dòng vốn vào khu vực tạo ra tiến bộ về năng suất cao hơn cho nền kinh tế.

Trong khi đó, mới đây, tại Nghị quyết số 01/NQ-CP, Chính phủ cũng lưu ý Ngân hàng nhà nước cần chú trọng kiểm soát chặt chẽ các khoản cấp tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, dự án thu hồi vốn thời gian dài...

Vấn đề được đặt ra là liệu có quá sớm khi đưa ra cảnh báo rủi ro đối với loại hình tín dụng nhà đất hay không, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với một số lãnh đạo ngân hàng và các chuyên gia tài chính ngân về vấn đề này.

Ông Lê Thành Trung, Phó tổng giám đốc HDBank nhận định, đối với bất kỳ lĩnh vực nào một khi đã cho vay là đi kèm rủi ro, không riêng lĩnh vực bất động sản.

Bản chất bất động sản không phải là “tội đồ” gây nên nợ xấu hay bong bóng mà “ăn thua” là ở nhà quản trị xác lập phân khúc cho vay ở mức độ nào và quản trị ra sao. Ở bất cứ quốc gia nào, cho vay bất động sản vẫn là lĩnh vực truyền thống đem lại nguồn lợi nhuận lớn cho nhiều ngân hàng. Việc tăng trưởng cho vay bất động sản sẽ kích thích được nhu cầu và cải thiện cuộc sống của người dân, kích thích thị trường lao động và thị trường tiêu dùng.

Ở giai đoạn hiện nay, tín dụng tăng mạnh khiến một số ý kiến lo ngại sẽ tạo bong bóng cho thị trường bất động sản và điều này đã từng xảy ra vài lần trong quá khứ. Tuy nhiên, chúng ta cũng cần nhìn nhận rõ, nếu tín dụng bất động sản gia tăng ở phân khúc nhà đầu tư bán nhà trực tiếp cho người có nhu cầu thực thì rất khó phát sinh bong bóng nợ xấu.

Nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam vẫn rất cao và năng lực tài chính mua nhà của người dân vẫn cần được các ngân hàng hỗ trợ rất nhiều. Khi cấp tín dụng, các ngân hàng phải đánh giá trên khả năng trả nợ của người đi vay, của các dự án bán nhà cho người ở chứ không phải các dự án đầu cơ (mua đi – bán lại), không phù hợp với nhu cầu nhà ở thực sự.

“Ví dụ những khu vực không nhiều dân cư tập trung, người ta mua kỳ vọng vào thị trường sôi động để kiếm lời thì đây lại là một phân khúc tiềm ẩn rủi ro”, ông Trung phân tích.

Ở góc độ thực tế của HDBank, vị lãnh đạo này cho biết ngân hàng hiện tập trung cho vay cá nhân có nhu cầu thực mua để ở trên cơ sở đánh giá năng lực tài chính, nguồn thu nhập. Nếu cho vay theo các dự án, ngân hàng chủ yếu cho vay dự án bán trực tiếp cho người mua để ở, còn lại cho vay các dự án mua để đầu cơ gần như là không có.

Trao đổi thêm với chúng tôi, ông Nguyễn Đức Hưởng, Phó chủ tịch thường trực HĐQT LienVietPostBank cho biết, thực tế bất động sản có dấu hiệu ấm lên, thanh khoản tốt hơn, các nhà đầu tư có niềm tin hơn vào các chính sách mới, mạnh dạn đầu tư cho sản xuất kinh doanh và thúc đẩy hoạt động mua bán song hiện tượng bong bóng bất động sản sẽ không thể xảy ra ở giai đoạn hiện nay.

Theo ông, mặc dù các ngân hàng có ồ ạt cho vay nhưng đó là những dự án cũ hồi phục lại. Thị trường cũng không còn tình trạng đổ xô đi mua đầu cơ như ngày xưa, chỉ có nhu cầu thật, giá chấp nhận được thì người dân sẽ mua nhà. Các nhà đầu tư nay cũng đã khác, vì vết thương quá nặng trong quá khứ, nên họ cũng rút kinh nghiệm và cẩn trọng hơn.

Các chuyên gia phân tích của CTCK Vietcombank (VCBS) cũng cho rằng thị trường bất động sản hiện nay “nóng” nhưng khó có bong bóng. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác bị hạn chế và chứa đựng nhiều rủi ro: giá vàng trong nước cuối 2015 giảm 7,1% so với cuối 2014; lãi suất huy động VND có xu hướng tăng nhẹ (bình quân 6,4%/năm, kỳ hạn 12 tháng) nhưng không phải quá hấp dẫn nếu so với lãi suất cam kết từ các chủ đầu tư (10%/năm trong 10 năm của Vingroup) thì bất động sản vẫn sẽ là kênh thu hút dòng vốn đầu tư trong 2016.

Bên cạnh đó, với nguồn cung dồi dào và sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư với chủ đầu tư/chủ đầu tư với nhà đầu tư sẽ khiến giá nhà khó có thể tăng giá mạnh. Một số doanh nghiệp triển vọng, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có nền tảng tài chính lành mạnh, quỹ đất lớn và sản phẩm phù hợp với nhu cầu “thật” sẽ hưởng lợi từ sự vận động tích cực của thị trường. Các nhà đầu tư dài hạn có thể xem xét thêm vào danh mục đầu tư.

Trong khi đó, chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu lại cho rằng, không bao giờ là quá sớm khi đưa ra cảnh báo rủi ro đối với tín dụng bất động sản.

Năm 2015, sau một thời gian nền kinh tế tăng trưởng chậm lại, bất động sản phục hồi các ngân hàng đã mạnh bạo nhảy vào quan tâm, khai thác một cách triệt để miếng bánh màu mỡ này.

Bởi lẽ, ngân hàng thích cho vay bất động sản là do tài sản đảm bảo rõ ràng, biên lãi thu về cao khi các cá nhân hiện vẫn phải trả lãi suất vay mua nhà lên tới 9-10%/năm. Còn với các chủ đầu tư dự án cũng vậy, khi có đầu ra họ sẽ sẵn sàng trả mức lãi suất cao để có thể tiếp cận được vốn vay hoàn thành dự án, đẩy hàng sớm…

Tuy nhiên, bên cạnh “miếng bánh ngon” này, rủi ro bất động sản lại nằm ở thị trường. Thị trường này có chu kỳ lên xuống và bão hòa. Hiện bất động sản đang theo chu kỳ đi lên, song tới một điểm dừng rồi sẽ đi xuống, khi đó giá bất động sản có thể lao dốc rất nhanh. Nhiều ngân hàng cho vay ồ ạt bước vào chu kỳ đi xuống, tài sản đảm bảo mất giá, dư nợ còn cao hơn giá trị bất động sản tại thời điểm đó, người đi vay không đủ tiền trả cho ngân hàng, xảy ra rủi ro, phát sinh nợ xấu; đến khi bong bóng bất động sản vỡ ra khiến nhiều ngân hàng đứng trước nguy cơ bị mất thanh khoản. Do đó, các nhà điều hành lên tiếng cảnh báo là một nhìn nhận dựa trên thực tế và có cơ sở.

Chuyên gia tài chính, TS. Cấn Văn Lực cho biết, lâu nay cho vay bất động sản vẫn rủi ro hơn các lĩnh vực khác. Nguồn vốn đổ vào bất động sản chiếm khoảng 8,5% tổng dư nợ cho vay của hệ thống, cũng tăng so với các năm trước đây khi ở mức 7,5-8%. Song đây cũng không phải là cao so với thời điểm đỉnh điểm là 12-13% trên tổng dư nợ.

“Sau bài học kinh nghiệm thời gian qua, ngân hàng, chủ đầu tư và người dân cũng đã cẩn trọng hơn rất nhiều. Việc Chính phủ cảnh báo là điều cần thiết để dè chừng các ngân hàng không quá say sưa đổ vốn vào bất động sản”, TS. Lực nhận định.