NHNN đưa ra phương án siết cho vay bất động sản

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa ban hành văn bản xin ý kiến sửa đổi Thông tư 36/2014 quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng có khả năng sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn các khoản cho vay kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, thời hạn áp dụng vẫn chưa xác định.

Theo báo cáo mới đây của CTCK TP. HCM (HSC), tác động chính của văn bản này là kiểm soát và thu hẹp tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản.

Có gì thay đổi trong bản dự thảo?

Những sửa đổi chính trong bản dự thảo này, cụ thể NHNN điều chỉnh giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn đối với: NHTMCP – giảm từ 60% xuống còn 40%; Chi nhánh ngân hàng nước ngoài – giảm từ 60% xuống còn 40%; Các tổ chức tài chính phi ngân hàng – giảm từ 200% xuống còn 80%; Ngân hàng hợp tác xã – giảm từ 60% xuống còn 40%

Công thức để tính tỷ lệ này như sau: A = (B/C) x 100% (B = Tổng dư nợ cho vay trung dài hạn quy định cụ thể theo Thông tư 36 trừ đi tổng nguồn vốn trung hạn, dài hạn theo quy định của Thông tư 36; C = Tổng nguồn vốn ngắn hạn quy định theo Thông tư 36).

Ngoài ra, những thay đổi khác là không đáng kể. Thời hạn áp dụng chưa xác định nhưng nhóm nghiên cứu của HSC cho rằng với việc chỉnh sửa này, có khả năng quy định về áp dụng Basel 2 sẽ lùi lại thêm 1 năm.

Tỷ trọng ngày càng tăng của các khoản cho vay trung và dài hạn trong toàn hệ thống ngân hàng trong năm vừa qua có thể là nguyên nhân đối với quyết định này của NHNN.

Báo cáo nhận định "NHNN cảm thấy cần phải bắt đầu kiểm soát vấn đề rủi ro thanh khoản. Tác động của quy định này có thể sẽ giới hạn dòng vốn chảy vào cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản vốn đã tăng trưởng khá mạnh trong năm qua. Đây thường là những khoản cho vay trung dài hạn. Tuy nhiên, công thức trên sử dụng khá nhiều biến đầu vào mà thông thường không được thuyết minh cụ thể để có thể tính toán từ số liệu trong báo cáo tài chính của các ngân hàng. Vì vậy, việc đánh giá ảnh hưởng là tương đối khó".

Một điều chỉnh nữa của NHNN là nới rộng quy định về tỷ lệ tối đa mua, đầu tư Trái phiếu Chính phủ (TPCP) so với nguồn vốn ngắn hạn đối với một số đối tượng ngân hàng.

Cụ thể, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tăng từ 15% lên 35% (bằng với mức trần áp dụng cho các NHTM, ngân hàng liên doanh và ngân hàng 100% vốn nước ngoài); Ngân hàng hợp tác xã giảm nhẹ từ mức 40% xuống còn 35%.

HSC đánh giá bản sửa đổi này giải quyết những lo ngại của các chi nhánh ngân hàng nước ngoài liên quan tới tỷ lệ nắm giữ tối đa TPCP so với nguồn vốn ngắn hạn đã được đề cập nhiều lần trong các cuộc họp với Bộ Tài chính vào năm ngoái.

“Động thái sửa đổi này là rất hợp thời bởi Chính phủ cũng sẽ cần phải gia tăng nguồn vốn huy động dài hạn thông qua kênh phát hành trái phiếu và sẽ có một lượng cầu mới về TPCP phát sinh từ việc thay đổi tỷ lệ này”, HSC dự báo.

Novaland, Đất Xanh, Nam Long, Techcombank, ACB, Sacombank sẽ bị ảnh hưởng

NHNN cũng bổ sung thêm định nghĩa về ngân hàng TMCP do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ (ví dụ Vietcombank, BIDV , Vietinbank). Phân biệt các ngân hàng này với NHTM nhà nước (100% vốn Nhà nước, ví dụ: Agribank, Oceanbank, GPBank, VNCB).

Theo đó, tỷ lệ dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi (tỷ lệ LDR) theo Thông tư 36 đối với cả 2 loại ngân hàng nói trên đều là 90%. Bản sửa đổi này đã đưa ra định nghĩa rõ ràng hơn về 2 loại NHTM có vốn nhà nước, phù hợp với quy định mới của Luật doanh nghiệp có hiệu lực từ ngày 1/7/2015.

“Định nghĩa này sẽ nới rộng tỷ lệ LDR của BIDV, Vietcombank và Vietinbank từ mức 80% (nếu coi như đây là các NHTMCP thông thường) lên mức 90% như cũ. Về mặt lý thuyết thì việc sửa đổi này sẽ giúp cho BIDV và Vietinbank có thêm nhiều dư địa để gia tăng cho vay. Mặc dù tỷ lệ LDR thuần theo thông lệ quốc tế của cả 2 ngân hàng này đều tương đối cao”, HSC phân tích.

Một sửa đổi được cho là tác động tới nhiều doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng là nâng tỷ trọng rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%.

Các khoản cho vay kinh doanh bất động sản bảo gồm: các khoản cho vay đối với các chủ đầu tư bất động sản và các khoản cho vay đối với các cá nhân/ tổ chức khác có nhu cầu mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

Định nghĩa này sẽ không bao gồm các khoản cho vay để mua nhà ở theo các chương trình, chính sách của Chính phủ và các khoản cho vay mua nhà trả góp/sửa nhà.

NHNN dường như muốn phát tín hiệu đối với thị trường về tốc độ tăng trưởng khá nóng của mảng kinh doanh đầu tư bất động sản trong năm vừa qua. Theo đó, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản (cho vay chủ đầu tư dự án bất động sản hoặc cho vay các cá nhân đầu tư kinh doanh bất động sản) đã tăng 15,59% trong vòng 9 tháng đầu năm 2015 và cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân của toàn ngành là 2,5%. Trong khi đó, tổng dự nợ kinh doanh bất động sản cũng chiếm 8,05% dư nợ tín dụng toàn ngành.

“Việc điều chỉnh tỷ trọng rủi ro này rõ ràng không tích cực đối với các cổ phiếu bất động sản trong dài hạn. Tuy nhiên, chúng ta vẫn chưa có ngày hiệu lực chính thức và có lẽ các ngân hàng vẫn còn đủ thời gian để điều chỉnh danh mục cho vay một cách từ từ. Việc nâng cao tỷ trọng rủi ro rõ ràng sẽ ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận vốn các chủ đầu tư bất động sản trong năm nay và cũng sẽ ảnh hưởng tới nhu cầu mua nhà ở các dự án mà phân khúc người mua chủ yếu là các đối tượng đầu cơ”, HSC cho biết.

Tuy nhiên hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ không bị ảnh hưởng trực tiếp bởi thông tư này, vì hoạt động này không được xếp loại là vay để kinh doanh bất động sản (thường xếp loại cho vay mua nhà, cho vay cá nhân/tiêu dùng).

“Việc điều chỉnh giảm trần tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để tài trợ cho vay trung dài hạn cũng sẽ ảnh hưởng tới phân khúc cho vay mua nhà trả góp đối với một số ngân hàng đang có tỷ lệ này ở ngưỡng cao”, HSC nhận định.

Theo HSC, quy định này sẽ khiến các chủ đầu tư dự án bất động sản lớn có thể bị ảnh hưởng là Novaland, Đất Xanh, Nam Long. Các ngân hàng lớn có thể bị ảnh hưởng là Techcombank, ACB, Sacombank và một số ngân hàng vừa và nhỏ khác. Người mua nhà ở hiện đang là phân khúc khách hàng lớn nhất của các khoản cho vay mua nhà trả góp và họ sẽ không bị ảnh hưởng nhiều bởi quy định trên.

“Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng có thể sẽ có sự sụt giảm về nhu cầu đối với một số dự án mà đối tượng khách hàng chính là các tổ chức/cá nhân đầu cơ bất động sản hoặc các đối tượng mua phục vụ mục đích thương mại”, HSC bình luận.