17 miếng "đất vàng" giữa trung tâm Hà Nội mà bất cứ doanh nghiệp nào cũng thèm muốn

Khan hiếm đất dự án nội đô

Khu vực 4 quận nội thành Hà Nội (quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trưng) luôn được ví như 4 "điểm vàng" của Thủ Đô, là nơi đất chật người đông, giá BĐS cũng vì thế mà luôn ở mức cao nhất thị trường.

Tuy nhiên, tại 4 quận này không còn sót lại nhiều mảnh đất đủ lớn để phát triển dự án nhà ở. Việc phát triển các dự án nhà ở thương mại cao tầng trong những năm gần đây ở khu vực nội đô chủ yếu trên những khu đất là các nhà máy, cơ quan, xí nghiệp được di dời ra ngoại thành. Tuy nhiên, những mảnh đất này cũng rất hiếm, nên mỗi năm cũng chỉ có một hoặc hai dự án mới ra đời.

Trong khi quỹ đất vàng khu vực nội đô đang cạn kiện, giữa năm 2015 Hà Nội lại ban hành Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2012-2020 và định hướng đến năm 2030. Theo đó, tạm dừng phát triển nhà ở trong khu vực nội đô lịch sử đối với các dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án.

Quỹ đất nội đô xây nhà cao tầng vốn đã khan hiếm thì nay với những quyết định trên nguồn cung căn hộ cao cấp ở nội thành ngày càng khiêm tốn. Theo dự báo của giới chuyên gia bất động sản, với nguồn cung khan khiếm như vậy, chỉ khoảng vài năm tới nữa thôi giá nhà đất 4 quận nội thành sẽ tăng mạnh so với thời điểm hiện tại từ 10-30%.

Quỹ đất vàng hiếm hoi đang chờ đợi nhà đầu tư

Trong khi nguồn cung khan hiếm, các doanh nghiệp BĐS đang săn lùng quỹ đất nội đô thì ngày 4/4/2016 Hà Nội bất ngờ ban hành quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử Hà Nội. Trong đó, Hà Nội nêu tên 17 khu chung cư cũ có diện tích trên 2 ha được phép nâng cao tầng, có những khu chung cư được nâng tới 25 tầng.

Cụ thể, tầng cao tối đa của khu tập thể cũ Văn Chương là18 tầng; khu Nguyễn Công Trứ được phép xây lên 25 tầng; Các khu nhà chung cư cũ Giảng Võ, Hào Nam, Ngọc Khánh 21 tầng; các khu chung cư Nam Thành Công, Bắc Thành Công, Khương Thượng, Quỳnh Mai, Vĩnh Hồ, Nam Đồng, Kim Liên, Láng Hạ, Phương Mai, Thanh Nhàn, Trung Tự được phép xây tới 24 tầng.

Quy hoạch đối với Dự án tái thiết đô thị quy mô trên 2ha

Với quy định quy định của Luật Thủ đô, quy hoạch chung Hà Nội trước đây, việc cải tạo chung cư cũ chỉ được xây tối đa 9 tầng thì nay Hà Nội đã nâng lên tối đa 24-25 tầng. Với quy chế này nhiều khả năng, việc xây dựng chung cư cũ lại trở thành "miếng bánh" ngon cho các doanh nghiệp khi nhiều dự án chung cư cũ đều có địa thế “vàng”.

Doanh nghiệp BĐS mừng nhưng cũng chưa hết lo

Trao đổi với chúng tôi về 17 miếng đất vàng nội đô đang chờ các nhà đầu tư nhảy vào, Giám đốc một doanh nghiệp BĐS tại Hà Nội cho biết, sau khi Hà Nội cho phép nâng tầng các dự án cải tạo chung cư cũ, doanh nghiệp ông cũng đang trong quá trình xúc tiến xin đầu tư một dự án tại khu vực Giảng Võ.

Cũng theo tiết lộ của vị giám đốc này, “miếng bánh” ngon nhất sẽ được nhìn đến trước tiên. "Trong số 17 vị trí xây dựng Hà Nội ưu tiên tăng chiều cao 2 vị trí là chung cư cũ G6A Thành Công và khu A tập thể Ngọc Khánh (Ba Đình) với lợi thế chiếm trọn vẹn hai mặt hồ Giảng Võ và hồ Thành Công Án đã nhanh chóng lọt vào tầm ngắm của nhiều doanh nghiệp BĐS có tiềm lực", vị này cho biết.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, nhiều doanh nghiệp BĐS đang "ngấp nghé" muốn xin đầu tư xây dựng tại các khu chung cu cũ đều lo ngại về công tác đền bù. Theo đó, nguyên nhân quan trọng nhất được cho là khó thỏa thuận mức đền bù giữa hai bên. Tình trạng cơi nới ở các khu chung cư cũ cũng khiến cho công tác thỏa thuận đền bù khó khăn khi nhiều hộ vẫn yêu cầu doanh nghiệp tính vào diện tích đền bù dẫn đến xung đột lợi ích.

Đặc biệt, ở khu đất vàng nên diện tích tầng 1 của các hộ dân đang kinh doanh tốt nên doanh nghiệp rất khó đàm phán về mức phí giải phóng mặt bằng hoặc chỗ ở cho họ sau khi xây dựng mới. Hơn thế nữa, quy chế yêu cầu phải bảo đảm các điều kiện tạo nhiều không gian mở, không làm gia tăng dân số cũng đang làm khó doanh nghiệp BĐS…