3 “điểm nóng” mới của thị trường bất động sản Tp.HCM nằm ở đâu?

Trong báo cáo về triển vọng thị trường BĐS Tp.HCM 10 năm tới (giai đoạn 2020 – 2030) do Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) vừa công bố, một trong những nội dung rất đáng chú ý, đó là nhận định của đơn vị này về 3 khu vực được cho sẽ là những điểm nóng của BĐS Tp.HCM trong thời gian tới.

TP Thủ Đức – Nơi bứt phá nhanh nhất, dẫn dắt nguồn cung nhà ở tại Tp.HCM 10 năm tới

Đây được xem là khu vực sẽ có tốc độ đô thị hóa nhanh bậc nhất Tp.HCM trong tương lai. Thời gian gần đây, thông tin về việc lập TP Thủ Đức bằng việc sáp nhập Quận 2, 9 và Thủ Đức đã tác động mạnh lên thị trường BĐS khu vực này.

Giới đầu tư địa ốc thường nhắc đến khu vực này là khu Đông Sài Gòn. Theo nghiên cứu của một số đơn vị tư vấn BĐS như CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam, JLL,…giá nhà đất khu vực này đã tăng mạnh trong khoảng 3 năm qua, có nơi tăng giá gấp 2 đến 3 lần so với trước đây. Giá đất khu Đông có tốc độ tăng cao nhất Tp.HCM. Vào thời điểm cuối năm 2019, khu Đông ghi nhận tăng giá đất 150-200%, thậm chí có vị trí lên đến 250%, còn với căn hộ cao cấp cũng tăng khá mạnh gần 100% do nơi đây được đầu tư giao thông mạnh nhất trong hơn 4 năm qua.

Giá căn hộ cao cấp ở Quận 2 và Quận 9 trung bình tăng từ 40-60% so với cách đây 2 năm. Các dự án như Safira Khang Điền, Saigon Gateway, Hausneo… có giá từ 27 - 30 triệu đồng/m2 hiện đều neo ở mức 35-37 triệu đồng/m2

Giá nhà đất thấp tầng trên một số đường trục chính khu vực này đã lên đến hàng trăm triệu đồng/m2. Chẳng hạn như đất trên trục đường Song Hành hiện có giá 300 - 340 triệu đồng/m2, đường Trần Não 320 - 380 triệu đồng/m2, đường Lương Định Của 280-320 triệu đồng/m2…

Báo cáo của HoREA cho rằng Thủ Đức đủ điều kiện và tiềm lực để bứt phá trong tương lai, trở thành điểm nóng mới của thị trường.

TP này được hình thành trên cơ sở sáp nhập các quận 2, 9, Thủ Đức thành đơn vị hành chính mới rộng 211 km2, dân số hơn 1 triệu người, là khu đô thị sáng tạo gồm: khu công nghệ cao (giai đoạn 2010-2020 thu hút hơn 7 tỉ USD đầu tư và xuất khẩu 77 tỉ USD); cụm đại học phía Đông (100.000 sinh viên, 2.000 giảng viên); đường vành đai 3; Metro Số 1, Khu đô thị mới Thủ Thiêm... sẽ được quy hoạch thành trung tâm tài chính tương lai.

Dự kiến, TP Thủ Đức sẽ đóng góp 30% GRDP (tổng sản phẩm trên địa bàn) cho TP HCM và chiếm khoảng 7% GDP (tổng sản phẩm nội địa) của cả nước. Theo kỳ vọng của lãnh đạo TP HCM, TP Thủ Đức sẽ là hạt nhân thúc đẩy kinh tế TP HCM và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam tăng trưởng bền vững trong bối cảnh cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư ngày càng phát triển mạnh mẽ.

Khu vực này sẽ là nơi có nhiều dự án đô thị nhất Tp.HCM. 5-10 năm tới sẽ có nhiều loại hình BĐS hơn ở khu vực này, và cũng sẽ là điểm nóng thu hút đầu tư nước ngoài.

Khu vực 5 huyện vùng ven: Nhà Bè, Bình Chánh, Củ Chi và Hóc Môn

Đây là khu vực điểm nóng thứ hai được HoREA nhận định sẽ có tốc độ đô thị hóa nhanh bậc nhất Tp.HCM trong thập niên tới. Lý do được đơn vị này đưa ra là bởi đây là những khu vực đã được chính quyền địa phương có chủ trương chuyển đổi đất nông nghiệp cao, trong đó:

Huyện Củ Chi có 43.000ha thì đất nông nghiệp chiếm 32% đất tự nhiên vào khoảng 14.000ha nhưng dự báo tới năm 2025 chỉ còn 4% số hộ làm nông nghiệp.

Huyện Hóc Môn, diện tích đất nông nghiệp chiếm 21% và dự báo năm 2025 số hộ nông nghiệp còn 0,6%, với 1.200 người làm nông nghiệp. Dự kiến, năm 2030 chỉ còn 619 người làm nông nghiệp.

Huyện Bình Chánh có 7.900 ha đất nông nghiệp, chiếm 31% diện tích tự nhiên huyện. Dự báo đến năm 2025 chỉ còn 0,4% số hộ làm nông nghiệp.

Tại huyện Nhà Bè, diện tích đất nông nghiệp được quy hoạch chỉ chiếm 3%. Dự báo năm 2025 chỉ còn hơn 100 hộ làm nông nghiệp, tức 0,1% số hộ trên địa bàn.

Cần Giờ là huyện thứ 5 được đơn vị này dự báo hoàn toàn có khả năng lên quận gắn liền với quá trình phát triển Cần Giờ thành "đô thị biển, đô thị sinh thái, đô thị môi trường" gắn liền với việc bảo vệ nghiêm ngặt Khu dự trữ sinh quyển thế giới rừng ngập mặn.

Cũng theo dự báo của HoREA, 5 huyện vùng ven này có thể sẽ nhanh chóng lên quận và trở thành tâm điểm của thị trường nhà ở. Khi đó, tư duy bất động sản sẽ chuyển đổi từ việc di chuyển bao xa sang di chuyển bao lâu và hạ tầng giao thông sẽ trở thành yếu tố quyết định cho thị trường bất động sản ở các huyện vùng ven này.

26.000ha đất nông nghiệp vùng ven chuyển đổi sang đất đô thị, thương mại và dịch vụ

Đa phần diện tích đất này nằm trên địa bàn các quận, huyện ven trung tâm Tp.HCM. Diện tích đất này được Chính phủ cho phép Tp.HCM chuyển đổi sang đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, nhà ở giai đoạn 2016-2020.

Những nơi có quỹ đất này được chuyển đổi sẽ là tâm điểm của thị trường BĐS thời gian tới. Và đây cũng là điểm nóng BĐS thứ ba được HoREA dự báo sẽ sôi động trong thập niên tới. Theo tính toán của đơn vị này 1ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị tạo ra giá trị hơn 100 lần so với 1 ha đất nông nghiệp. Vì vậy việc chuyển đổi đất nông nghiệp sẽ mang lại lợi ích cho người dân lẫn TP và giúp thị trường bất động sản tối ưu được quỹ đất này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, 3 điểm nóng BĐS mới này tại Tp.HCM đều là những nơi sẽ diễn ra quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, phát triển bứt phá về hạ tầng giao thông. Từ đó, tạo thêm nguồn lực phát triển kinh tế xã hội và thị trường BĐS. Trong đó, Thành phố Thủ Đức hội đủ nhiều điều kiện để bứt phá nhanh nhất trong chu kỳ 5-10 năm tới. Ông Châu nhận định một số khu vực có xu hướng phát triển BĐS cao cấp và hạng sang như ven sông Thủ Thiêm, báo đảo Hiệp Bình Phước, Thảo Điền, khu vực ven sông Đồng Nai ở quận 9 và Thủ Đức.