8 giải pháp “hồi sức cấp cứu” thị trường bất động sản

Bối cảnh “khó chồng khó”

Tại Hội nghị Tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung bất động sản đang có dấu hiệu cải thiện dần theo thời gian.

Cụ thể, giữa quý IV/2023 đã có sự xuất hiện của một số dự án mới. Tuy nhiên, nhìn chung hầu hết nguồn cung trên thị trường đều đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ và chất lượng không thực sự đạt như kỳ vọng. Đặc biệt là thiếu các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực với giá bán bình dân.

Bên cạnh đó, lượng giao dịch cũng có dấu hiệu tăng dần với 2.700 sản phẩm trong quý I, 3.700 sản phẩm trong quý II và gần 6.000 sản phẩm trong quý III.

“Con số này sẽ tiếp tục đà tăng vào quý IV/2023. Tuy nhiên, theo số liệu tổng hợp của VARS, con số này chỉ bằng khoảng 10% so với tổng giao dịch thời điểm trước đại dịch Covid-19”, ông Nguyễn Văn Đính cho biết.

Về giá bất động sản, sau ảnh hưởng từ các đợt sốt ảo hồi đầu năm 2021, có thể thấy thị trường đã ghi nhận mức giảm mạnh trong 6 tháng đầu năm 2023, đặc biệt là các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự/liền kề giá trị cao. Tuy nhiên, giá bán vẫn ghi nhận mức tăng với sản phẩm chung cư tại các thành phố lớn như: Hà Nội, TP.HCM và phân khúc bất động sản công nghiệp.

Đánh giá chung về sức khỏe của doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết hai quý đầu năm 2023, thị trường bất động sản chứng kiến sự “ra đi” của hàng loạt doanh nghiệp bất động sản.

Cụ thể, trong 5 tháng đầu năm 2023, có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Về số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ năm trước, chỉ có 1.744 doanh nghiệp.

Sang tới quý III, tình hình sức khỏe các doanh nghiệp bất động sản đã có dấu hiệu được cải thiện khi tính đến cuối tháng 8, có 1.721 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 102% so với cùng kỳ năm 2022.

Đáng chú ý, trong 9 tháng năm 2023, số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực bất động sản gấp 3,5 lần số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể với 3.394 doanh nghiệp nhưng vẫn giảm tới 52,4% so với cùng kỳ năm 2022. Tuy nhiên, trung bình mỗi tháng vẫn có khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường.

Riêng với các sàn giao dịch bất động sản, theo ông Đính, hiện đang có 20% sàn giao dịch tiếp tục đối diện nguy cơ giải thể, phá sản; 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt, phải cố gắng cầm cự, “sống bằng niềm tin” vào một thị trường bất động sản sẽ hồi phục vào cuối năm 2023.

Về kết quả phát hành trái phiếu riêng lẻ, trong 9 tháng đầu năm 2023, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhóm bất động sản đạt 55.677 tỷ đồng, chiếm 34,7%, chỉ đứng sau ngành ngân hàng, theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam - VBMA. Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ghi nhận mức lãi suất cao nhất trong các nhóm ngành, lên tới 14%.

Đưa ra quan điểm về thực trạng của các dự án bất động sản đã được xem xét phê duyệt từ những năm 2018, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, hiện có khoảng 1.200 dự án vướng mắc, trong đó tại Hà Nội và TP.HCM có khoảng hơn 500 dự án đang được xem xét và tìm giải pháp tháo gỡ. Phần lớn các dự án trên đều sử dụng đòn bẩy tài chính.

"Trước thực tế này, cho dù có được tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý thì việc giải quyết, xử lý nợ, duy trì, đặc biệt là tìm nguồn vốn mới để tiếp tục thực hiện cho đến khi hoàn thành dự án cũng là một vấn đề lớn và không hề dễ dàng", Phó Chủ tịch VNREA đánh giá.

8 giải pháp “hồi sức cấp cứu”

Để tập trung vào khôi phục niềm tin trên thị trường, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phục hội và phát triển, TS. Nguyễn Văn Đính đã kiến nghị 08 giải pháp với tiền đề quan trọng là sự phối hợp nhịp nhàng, kịp thời của tất cả các phía để đảm bảo có thể kiểm soát đầy đủ và tuyệt đối toàn bộ thị trường.

Thứ nhất , đẩy mạnh hơn nữa hoạt động của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ. Mỗi địa phương cũng cần thành lập một Tổ riêng để đẩy nhanh việc xử lý, tháo gỡ khó khăn cho các dự án vẫn còn vướng mắc. Tránh trường hợp “nước xa không cứu kịp lửa gần”.

Thứ hai , cần sự chung tay, vào cuộc của tất cả các cấp ban ngành, từ Trung ương tới địa phương.

Thứ ba , Chính phủ tiếp tục ban hành các văn bản cụ thể, chi tiết để làm cơ sở xử lý các vấn đề liên quan đến bất động sản.

Thứ tư , các cơ chế, chính sách trước khi ban hành, cần có sự tham gia đóng góp ý kiến của nhiều bên nhằm đảm bảo sau khi ban hành có thể áp dụng ngay được vào thực tiễn với mức độ phù hợp cao.

Thứ năm , đối với nhà ở xã hội, cần một cơ chế đặc biệt hơn, đủ sức hấp dẫn và thật sự thuận lợi để cả doanh nghiệp và người dân có thể tiếp cận được. Cần xác định rõ, đây là phân khúc đặc thù, không nên áp dụng các luật thông thường.

Thứ sáu , Ngân hàng Nhà nước cần có những chính sách cụ thể, đặc thù, ứng dụng tại từng thời điểm, phù hợp với từng sự vụ để góp phần hỗ trợ giải quyết một cách nhanh nhất, kịp thời nhất các vấn đề về nguồn vốn, tín dụng dành cho doanh nghiệp bất động sản và người mua bất động sản. Từ đó, sẽ tiết giảm tối đa các hệ lụy do khó khăn kéo dài.

Thứ bảy , cần nhanh chóng có cơ chế cho các nhóm doanh nghiệp bất động sản, dự án bất động sản có phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vay tín dụng… đang gặp khó khăn chưa được tháo gỡ và phải thực hiện nghĩa vụ trong năm 2024. Tránh tình trạng “nước đến chân mới nhảy”, gây “tăng áp”.

Thứ tám , các dự án bất động sản có nguy cơ cao, khó xử lý, cần có chính sách hỗ trợ tài chính và tạo điều kiện thu hồi dự án để Nhà nước thực hiện.