9 dấu ấn bất động sản 2022: Từ sốt nóng cục bộ đến bất ngờ đảo chiều trầm lắng

Từng là loại hình đầu tư khuấy đảo thị trường bất động sản trong cơn sốt đất đầu năm 2022 thế nhưng nửa cuối năm phân khúc này bỗng quay đầu “đóng băng” thanh khoản. Làn sóng cắt lỗ đất nền manh nha và dần diễn ra mạnh mẽ vào thời điểm quý III, IV/2022 và đặc biệt giai đoạn cận Tết.

Số liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường vừa công bố vào hồi quý III/2022 cho thấy, giá bán đất nền tại một số tỉnh miền Bắc giảm như Bắc Ninh, Quảng Ninh, Bắc Giang giảm 5%... Tại Hà Nội, đất nền các huyện ngoại thành - nơi có nhiều đợt sốt đất cục bộ cũng quay đầu giảm giá 10-20%, cá biệt có những khu vực nhà đầu tư chịu cắt lỗ đến 30% nhưng vẫn không có người mua.

Trái ngược với diễn biến của đất nền, 2022 là năm ghi nhận giá chung cư tăng đột biến, nhất là đối với loại hình căn hộ đã bàn giao. Thống kê của Bộ Xây dựng, giá chung cư sơ cấp tăng từ 5-7% trong năm 2022. Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán phân khúc bình dân tăng 7%, ở phân khúc trung cấp tăng 18%, chung cư cao cấp tăng 10% trong 3 tháng vừa qua. Tại TP.HCM có mức tăng thấp hơn, chung cư bình dân giảm 1%, trung cấp tăng 4%, còn phân khúc cao cấp tăng 5%.

Đáng chú ý, căn hộ chung cư đã qua sử dụng tại khu vực nội thành Hà Nội, TP.HCM được đẩy tăng trung bình từ 10-20%. Thậm chí, chỉ trong vòng quý III, nhiều dự án chung cư như Sudico Mỹ Đình, Iris Garden, Vinhomes Green Bay (Hà Nội)… ghi nhận giá chung cư tăng trung bình từ 200 triệu - 1 tỷ đồng. Mức giá căn hộ chung cư tại TP.HCM cũng được đẩy lên ngưỡng trăm triệu đồng/m2 đối với căn hộ cao cấp.

Nguồn: batdongsan.com.vn

Nguyên nhân của sự gia tăng đột biến của chung cư xuất phát từ nguồn cung dự án khan hiếm, trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân cao. Ngoài ra, mức giá căn hộ chung cư mới mở bán neo ở ngưỡng cao cũng tác động đến xu hướng tìm kiếm căn hộ đã qua sử dụng. Còn đối với căn hộ chung cư mới, do áp lực về chi phí đầu vào khiến chủ đầu tư buộc phải đất giá cao.

Trong bức tranh đậm gam màu xám của thị trường bất động sản, 2022 lại là một năm ghi dấu diễn biến tăng trưởng bình ổn của phân khúc bất động sản công nghiệp. Số liệu mới nhất từ Bộ Xây dựng, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cả nước ở mức 90%, giá thuê tăng 5% theo quý. Một số loại hình mới như bất động sản công nghiệp "may đo" gồm nhà xưởng, nhà kho… còn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 95%, nâng vị thế cạnh tranh trực tiếp với các nước trong khu vực.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, bất động sản công nghiệp là phân khúc có hoạt động sôi động nhất trên thị trường, đặc biệt là tại các khu vực Bắc Bộ và Nam Bộ, hay một số vùng kinh tế tiêu biểu như Hà Nội, Vĩnh Phúc, TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu. “Sức hút của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam là rất lớn, với kỳ vọng vào nửa cuối năm 2023 thị trường sẽ tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng trưởng mạnh mẽ của vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam”, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội phân tích.

Nhà ở xã hội là phân khúc được kỳ vọng nhất trong năm 2022 và dự báo sẽ là động lực giúp thị trường địa ốc 2023 đi theo quỹ đạo mới đầy lạc quan khi hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn như Sun Group, VinGroup, Nova Group, BRG, Bitexco, Him Lam… đều cam kết sẽ tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

Cụ thể, Tập đoàn Vingroup lên kế hoạch hoàn thiện 500.000 căn hộ nhà ở xã hội trong vòng 5 năm. Masterise Group công bố sẽ triển khai phát triển khoảng 25.000 căn nhà ở xã hội. Tập đoàn Novaland cũng chia sẻ kế hoạch đầu tư xây dựng 200.000 căn hộ nhà ở xã hội tại TP.HCM và các tỉnh thành phía Nam. Hòa Bình Group đặt mục tiêu xây khoảng 10.000 căn hộ nhà ở xã hội ở nhiều tỉnh.

2022 là năm ghi nhận chuyển biến đầy tích cực trong động thái của cơ quan quản lý khi đẩy nhanh tiến độ gỡ vướng chính sách đai như sửa đổi Luật Đất đai 2013. Một trong những vấn đề sửa đổi được dư luận quan tâm đó là nội dung bỏ quy định khung giá đất, quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường nhằm bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan.

2022 cũng là một năm chứng kiến nhiều đề xuất mới tác động mạnh đến tâm lý của nhà đầu tư. Điển hình là quy định thời hạn sở hữu chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất do Bộ Xây dựng đề xuất. Bên cạnh đó, phía Bộ Tài chính cũng có kế hoạch đề xuất vấn đề liên quan đến đánh thuế bất động sản và dự kiến sẽ trình Quốc hội xem xét vào năm 2023.

Ngày 29/3/2022, thông tin ông Trịnh Văn Quyết – Chủ tịch FLC bị khởi tố với cáo buộc "thao túng" và "che giấu thông tin chứng khoán". Một tuần sau, ngày 5/4/2022, Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an ra quyết định khởi tố bị can, thực hiện lệnh bắt tạm giam ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Ông Dũng bị điều tra về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Đến tháng 10/2022, bà Trương Mỹ Lan - Chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát - bị Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an khởi tố, bắt tạm giam để điều tra về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Những vụ án lớn trong năm 2022 đã tác động mạnh đến tâm lý của các nhà đầu tư. Đây cũng được cho nhân tố làm giảm niềm tin của nhà đầu tư với thị trường địa ốc. Tuy nhiên, giới chuyên gia nhấn mạnh, sự hoang mang của nhà đầu tư là điều tất yếu. Song, thẳng thắn, đây là cuộc thanh lọc và sắp xếp lại thị trường địa ốc, nhất là sau khoảng thời gian tăng trưởng “nóng”.

Bất động sản là nhóm ngành gần như dẫn đầu về phát hành trái phiếu trong giai đoạn 2019-2021. Nhưng bước sang năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản bắt đầu rơi vào thế khó chồng khó khi kênh đầu tư này gặp trở ngại lớn. Các quy định siết phát hành trái phiếu cộng với khoảng thời gian đáo hạn tới đã đẩy doanh nghiệp địa ốc vào cơn khát vốn lớn.

Trong khi đó, giá cổ phiếu giảm, dòng tiền từ chứng khoán đã không còn đủ lực tiếp sức cho thị trường bất động sản. Chưa dừng lại ở đó, kể từ tháng 4, room tín dụng cho vay bất động sản bắt đầu trở nên khó khăn. Nhiều ngân hàng có động thái siết vốn bất động sản. Không chỉ doanh nghiệp, ngay cả những người mua nhà cũng khó tiếp cận với nguồn vốn vay do nhiều ngân hàng thông báo đã hết room tín dụng.

Khó tiếp cận với vốn vay, niềm tin của giới đầu tư suy giảm, nhiều đề xuất mới tác động đến thị trường, các quy định siết chặt… đã kéo thanh khoản sụt giảm nhanh chóng. Tồn kho sản phẩm, lại cộng thêm thiếu vốn triển khai dự án, doanh nghiệp bất động sản rơi vào lao đao. Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp chia sẻ tại diễn đàn hội thảo rằng, ngoài tạm dừng kế hoạch đầu tư một số dự án mới, việc thu hẹp quy mô, cắt giảm nhân sự là phương án đưa ra cấp bách. Câu chuyện nhân viên kinh doanh địa ốc nợ lương vài tháng đã không còn là tình trạng hiếm thấy. “Cầm cự” còn là lựa chọn của một số doanh nghiệp địa ốc trong thời điểm khó khăn như hiện tại.

Trước khó khăn của nền kinh tế và thị trường bất động sản, trong 3 ngày liên tiếp, Thủ tướng Chính phủ đã ký 3 Công điện để chỉ đạo xử lý các vấn đề cấp bách. Đó là, Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 "về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế"; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 "về thị trường trái phiếu doanh nghiệp"; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 "về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và phát triển nhà ở".

Người đứng đầu của Chính phủ - Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu các Bộ ngành liên quan chỉ đạo, phối hợp các cơ quan, đơn vị chủ động rà soát khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án bất động sản; đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập.

Đặc biệt, Thủ tướng cũng yêu cầu rà soát, đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập, trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; ban hành các văn bản theo thẩm quyền hoặc đề xuất ban hành Nghị định của Chính phủ hướng dẫn về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và khu đô thị.