Ai đã huỷ hoại WeWork?

Tuy nhiên, cuối cùng, vụ phá sản lịch sử của thị trường văn phòng đã khiến gã khổng lồ cho thuê bàn làm việc này phải chịu chung số phận: WeWork dự kiến sẽ nộp đơn xin phá sản theo Chương 11, có thể là ngay trong tuần tới.

Tình hình bi đát của WeWork đến chỉ 4 năm sau khi công ty được định giá 47 tỷ USD và thực hiện các bước hướng tới đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng rất được mong đợi. Đợt IPO đó đã bị hủy bỏ và WeWork tiếp tục IPO lại nhiều năm sau đó với mức giá chỉ bằng một phần nhỏ so với mức định giá trước đây.

Mầm mống sụp đổ của WeWork có thể bắt nguồn từ thời kỳ hoàng kim cuối những năm 2010, dưới sự lãnh đạo của Neumann, WeWork đam mê những trò tiêu khiển đắt đỏ như đầu tư vào một công ty sản xuất sóng nhân tạo và mua một chiếc máy bay phản lực trị giá 63 triệu USD. Chưa kể, họ bắt đầu rải không gian làm việc cho thuê của mình ở khắp mọi nơi trên thế giới. Trong thời gian Neumann làm quản lý, công ty đã lỗ một USD cho mỗi USD thu được trong suốt nhiều năm.

Sau sự ra đi của Neumann vào năm 2019, WeWork đã thuê một đội ngũ quản lý dày dặn kinh nghiệm hơn. Họ cắt giảm hầu hết các khoản đầu tư phụ và thoát khỏi những trò hề gây mất tập trung tới hoạt động kinh doanh cốt lõi do người đồng sáng lập gây ra.

Nhưng công ty không thể thoát khỏi những điểm yếu trong mô hình kinh doanh của mình, vốn luôn dễ bị tổn thương trước bất kỳ sự suy thoái nào trên thị trường văn phòng.

Công ty đã ký hợp đồng thuê văn phòng từ 10 đến 20 năm, làm mới không gian và tạo tiếng vang với các đặc quyền như uống bia miễn phí để thu hút nhân viên trẻ.

WeWork sau đó cho những người thuê nhỏ hơn thuê lại không gian với mức giá cao hơn, thu tiền theo tháng. Điều đó có nghĩa là khách hàng có thể sẽ nhanh chóng ngừng bỏ tiền cho WeWork trong thời kỳ suy thoái còn WeWork vẫn gặp khó khăn trong việc thanh toán tiền thuê BĐS.

Phần lớn hợp đồng thuê của WeWork được ký vào năm 2018 và 2019, khi giá thuê đạt đỉnh trước đại dịch. Giờ đây, trong bối cảnh bùng nổ làm việc tại nhà, nhu cầu thuê nơi làm việc đã giảm mạnh ở các thành phố lớn của Mỹ như New York và San Francisco – cũng là những nơi tập trung nhiều văn phòng cho thuê của WeWork.

Theo hồ sơ của công ty, tính đến tháng 6, WeWork đã trả hơn 2,7 tỷ USD tiền thuê và lãi mỗi năm – tức là hơn 80% toàn bộ doanh thu của mình. Khoản tiền đó không đủ để trang trải các chi phí khác của công ty, càng không thể mang lại lợi nhuận.

Tổng khoản lỗ của WeWork kể từ khi thành lập lên tới 16 tỷ USD tính đến tháng 6, khi công ty tiêu hết số tiền huy động được từ các nhà đầu tư và người cho vay hàng đầu trong thập kỷ qua. Ngay cả sau bốn năm cắt giảm và tổ chức lại dưới sự quản lý mới, công ty vẫn đốt 300 triệu USD tiền mặt mỗi quý.

Những nỗ lực thay đổi hoàn toàn thất bại của WeWork xảy ra do ban lãnh đạo công ty luôn quá lạc quan về xu hướng quay trở lại văn phòng ở Mỹ. WeWork, với mong muốn làm hài lòng chủ nhà để họ tiếp tục cho công ty thuê trong tương lai, cũng đã không từ bỏ hoặc đàm phán lại hợp đồng thuê một cách quyết liệt nhất có thể.

Ngay cả gói giải cứu trị giá hơn 5 tỷ USD từ SoftBank, nhà hỗ trợ tài chính chính của WeWork, cũng gặp khó khăn khi lãi suất tăng và WeWork nợ nhiều hơn khoản nợ lãi suất thả nổi do SoftBank và những công ty khác nắm giữ. Người kế nhiệm của Neumann, Sandeep Mathrani, đôi khi đã tranh cãi với SoftBank, dập tắt hy vọng hợp tác với một đối thủ mà ông hy vọng sẽ ổn định công ty. Mathrani và các giám đốc điều hành hàng đầu khác đã rời đi vào mùa xuân trong bối cảnh tiền mặt cạn kiệt.

Nhiều đối tác kinh doanh của WeWork và thế giới bất động sản rộng lớn hơn hiện tại mong việc nộp đơn phá sản sẽ sớm xảy ra.

Người phát ngôn của WeWork cho biết công ty “phải phản ứng và phát triển theo môi trường thay đổi nhanh chóng và đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu tốt nhất mà chúng tôi có quyền truy cập vào thời điểm đó”. Công ty cho biết họ đã cắt giảm hơn 2,3 tỷ USD chi phí định kỳ kể từ cuối năm 2019, doanh thu tăng kể từ năm 2021 và hủy bỏ hoặc sửa đổi 590 hợp đồng thuê, bao gồm hơn 90 hợp đồng trong nửa đầu năm 2023.

Những người quen thuộc với vấn đề này cho biết việc nộp đơn xin phá sản trong thời gian ngắn có thể là bước tiếp theo. Tuy nhiên, các kế hoạch vẫn chưa được giải quyết và việc nộp đơn có thể bị trì hoãn hoặc dẫn đến kết quả khác.

WeWork có thể sẽ tận dụng quyền của tòa án phá sản để hủy bỏ hoặc sửa đổi hợp đồng thuê đối với nhiều danh mục đầu tư rộng lớn của mình tại hơn 750 tòa nhà, một động thái có thể lan truyền khắp khu vực văn phòng vốn đang chịu căng thẳng.

Công ty được đồng sáng lập vào năm 2010 bởi Neumann, một cựu doanh nhân bán quần áo trẻ em, người đã tiếp thị công ty cho thuê bàn làm việc theo định hướng Millennial như một công ty khởi nghiệp công nghệ sẽ trở thành thế lực thống trị trong lĩnh vực bất động sản.

Neumann là một nhân viên bán hàng tài năng, người đã ví công ty của mình giống như Uber và Facebook khi huy động tiền mặt.

Ông đã thuyết phục được các ngân hàng hàng đầu và các nhà đầu tư mạo hiểm để đưa công ty trị giá 47 tỷ USD vào đầu năm 2019, trở thành công ty khởi nghiệp có giá trị nhất nước Mỹ. Logo chữ thường, phông chữ serif của WeWork xuất hiện trên các tòa nhà ở hơn 100 thành phố từ Bắc Kinh đến São Paulo. Đây trở thành công ty tư nhân thuê lớn nhất ở cả New York và London và sản xuất đủ bàn làm việc cho dân số Baltimore.

Những khoản thua lỗ ngày càng tăng và những tiết lộ về phong cách quản lý thất thường của Neumann đã khiến công ty phải hủy bỏ đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng theo kế hoạch vào mùa thu năm 2019. Neumann bị hội đồng quản trị của WeWork lật đổ và SoftBank đã vào cuộc để bảo lãnh cho công ty, công ty đang trên đà thua lỗ hơn 3,7 tỷ USD vào năm đó. SoftBank cam kết cung cấp khoản vay 5 tỷ USD, đồng thời ban lãnh đạo cắt giảm chi phí.

Vào tháng 2 năm 2020, SoftBank đã đưa Mathrani, một CEO bất động sản kỳ cựu, về điều hành WeWork với hy vọng phục hồi nhanh chóng. Từng là giám đốc điều hành của một trung tâm thương mại hàng đầu, Mathrani là người có uy tín và có nhiều mối quan hệ trong ngành.

Nhưng chiến lược xoay chuyển tình hình tài chính WeWork của ông đã ngay lập tức bị chệch hướng khi các văn phòng trên toàn cầu trống rỗng vào tháng 3/2020.

Những người nắm rõ các cuộc thảo luận vào thời điểm đó cho biết các giám đốc điều hành và thành viên hội đồng quản trị của WeWork đã nhanh chóng xem xét các lựa chọn của họ. Họ có thể thu hẹp lại rất nhiều, huỷ hợp đồng thuê để thoát khỏi những không gian đắt đỏ, không sinh lời. Ngoài ra, công ty có thể cố gắng giải quyết, đàm phán lại hoặc từ bỏ một số hợp đồng thuê trong khi vẫn cố gắng duy trì mối quan hệ với chủ nhà.

Mathrani ủng hộ cách tiếp cận thứ hai, cách này sẽ duy trì đế chế văn phòng của WeWork. Hóa ra đó là một vụ đặt cược lớn vào thị trường văn phòng. Mathrani nói trong một bài phỏng vấn vào tháng 7/2020: “Chúng tôi đã thanh toán các hóa đơn của mình và chúng tôi đang làm điều đó một cách hiệu quả bởi vì khi thoát khỏi tình trạng này, chúng tôi muốn trở thành người thuê nhà được lựa chọn”.

WeWork đã phải vật lộn để thoát khỏi những địa điểm không mang lại lợi nhuận một phần vì họ đang gặp khó khăn trong việc thanh toán tiền thuê hàng tỷ USD. Mathrani cho biết vào tháng 7/2020, họ đã đàm phán lại hoặc hủy bỏ nhiều hợp đồng thuê, nhưng giá thuê tổng thể chỉ giảm chưa đến 5%.

Khi đất nước thích nghi với đại dịch và đạt được tiến bộ về vắc xin, Mathrani dự đoán rằng WeWork sẽ có lãi vào mùa hè năm 2021.

Thay vào đó, xu hướng làm việc tại nhà ngày càng tăng, các công ty cắt giảm không gian văn phòng và số lượng vị trí tuyển dụng tăng lên. Tính đến quý 3/2022, chỉ 72% số bàn làm việc của WeWork có người thuê, giảm so với mức 84% vào năm 2018. Công ty lỗ 4,4 tỷ USD vào năm 2021, thậm chí còn lớn hơn mức 3,1 tỷ USD vào năm 2020.

Cần thêm tiền, WeWork IPO thông qua việc sáp nhập với một công ty mua lại có mục đích đặc biệt vào tháng 10/2021, huy động được 1,3 tỷ USD từ những người ủng hộ tên tuổi lớn mới, bao gồm Starwood Capital của nhà đầu tư bất động sản Barry Sternlicht và công ty đầu tư mạo hiểm hàng đầu Insight Partners.

Vào thời điểm đó, WeWork có thể mang đến cho các nhà đầu tư một số tia hy vọng. Họ nói với các nhà đầu tư rằng, khoản lỗ của mình đang giảm dần và công suất thuê dự kiến sẽ tăng lên mức 86% vào cuối năm 2022. Nhiều công ty muốn linh hoạt hơn và thời gian thuê ngắn hơn khi họ cố gắng tính xem cần thuê bao nhiêu không gian trong kỷ nguyên kết hợp làm việc tại gia và văn phòng.

Mathrani một lần nữa tỏ ra lạc quan, dự đoán WeWork sẽ có lãi vào năm 2022. Nhưng họ đã trượt mục tiêu đó. WeWork đã đặt cược lớn vào việc cho các công ty thuê lại toàn bộ tầng và các văn phòng lớn hơn thay vì chủ yếu cho các công ty và cá nhân nhỏ hơn vốn là khách hàng đầu tiên của họ. Công ty tin rằng những người thuê lớn hơn sẽ là nguồn cầu ổn định hơn so với những công ty khởi nghiệp và những người làm việc tự do hay thay đổi.

Khi thị trường văn phòng suy thoái kéo dài, các chủ nhà, mong muốn lấp đầy các tòa nhà của mình, bắt đầu niêm yết không gian văn phòng theo hợp đồng thuê ngắn hạn, cạnh tranh trực tiếp với WeWork. Giá thuê văn phòng giảm đột ngột khiến không gian làm việc trống mà chủ nhà cho thuê trở nên rẻ hoặc thậm chí rẻ hơn so với các dịch vụ phong cách hơn của WeWork.

Đầu năm 2022, Michael Silver, chủ tịch công ty dịch vụ bất động sản Vestian, đã chuyển văn phòng công ty của ông ở New York ra khỏi WeWork đến một không gian được chủ nhà thuê trực tiếp. Tại WeWork, công ty của Silver trả 17.000 USD/tháng cho một không gian rộng 1.500 foot vuông. Ông cho biết bây giờ họ chỉ phải trả 16.000 USD cho một văn phòng mới lớn hơn gấp đôi với diện tích 3.300 feet vuông.

Vào tháng 11/2022, WeWork thông báo sẽ đóng cửa khoảng 40 địa điểm ở Mỹ được mô tả là “hoạt động kém”. Mathrani cũng bắt đầu tái cơ cấu khoản nợ khổng lồ để cắt giảm một khoản chi phí lớn khác của WeWork, vốn đang tăng theo lãi suất. SoftBank và những người cho vay khác đã hủy hoặc chuyển đổi khoản nợ khoảng 1,5 tỷ USD.

Khi các nhà đầu tư mới tham gia, Mathrani tiết lộ những kế hoạch đầy tham vọng hơn: Ông nói với họ rằng đã có thỏa thuận bắt tay với đối thủ cạnh tranh của WeWork là IWG, một công ty văn phòng dịch vụ khác trước đây gọi là Regus, sẽ thuê công ty này hầu hết các hoạt động quản lý tài sản của WeWork.

Chi phí tại trụ sở chính của WeWork sẽ bị cắt giảm và IWG sẽ chịu trách nhiệm điều hành các bàn làm việc của mình trong một hoạt động mà lẽ ra sẽ là sự hợp nhất hoạt động của hai công ty lớn nhất trong lĩnh vực này. Mathrani tin rằng thỏa thuận này hoặc một thỏa thuận quản lý khác được đề xuất với công ty dịch vụ bất động sản JLL, sẽ tiết kiệm cho WeWork từ 150 triệu đến 200 triệu USD.

Nhưng các ông chủ của Mathrani tại SoftBank không thích kế hoạch này vì họ cho rằng kế hoạch này có thể phải đối mặt với sự giám sát của cơ quan quản lý, cùng với những vấn đề phức tạp khác khiến khoản tiết kiệm được không lớn hoặc chắc chắn như Mathrani tin tưởng. Kể từ đó, Matharani ngày càng có nhiều mâu thuẫn với các giám đốc điều hành tại Softbank - công ty đã đầu tư hơn 13 tỷ USD vào WeWork để rồi chỉ nhận lại những thất vọng.

Mathrani nói với những người khác rằng vào năm 2022, ông bay tới Tokyo để gặp Giám đốc điều hành SoftBank Masayoshi Son. Theo nguồn tint hân cận, ông phải đợi ba ngày để gặp Son như một biện pháp phòng ngừa Covid, và sau đó cũng chỉ có một cuộc gặp ngắn.

Trong quý 1 năm 2023, doanh thu của WeWork lần đầu tiên giảm kể từ quý 2 năm 2021, kết thúc 2 năm tăng trưởng. Tuy nhiên, Mathrani vẫn lạc quan. Vào đầu tháng 5, ông cho biết công ty hiện dự kiến sẽ có lãi vào cuối năm 2024 và có đủ tiền mặt để tồn tại cho đến lúc đó.

Nhưng thị trường văn phòng vẫn không cải thiện hơn. Nhiều người thuê nhà theo hợp đồng thuê dài hạn không gia hạn, điều đó có nghĩa là WeWork kiếm được ít tiền hơn trong khi nghĩa vụ thuê nhà của họ vẫn không đổi. Tỷ lệ lấp đầy của WeWork đã giảm xuống 72% trong quý 2 năm 2023, giảm từ mức 75% vào cuối năm 2022.

Tiền mặt ngày càng sụt giảm, chỉ còn 205 triệu USD vào cuối quý.

Mathrani rời đi vào tháng 5, kéo theo một loạt sự ra đi bao gồm ba thành viên hội đồng quản trị và một số giám đốc điều hành. Trong một email gửi tới các thành viên hội đồng quản trị thông báo về sự ra đi của mình, Mathrani đề xuất đưa công ty trở thành công ty tư nhân và cắt giảm tỷ lệ để lấp đầy bàn làm việc. SoftBank nhanh chóng đưa David Tolley, cựu giám đốc điều hành của Blackstone và chủ ngân hàng đầu tư Morgan Stanley, người trước đây đã giúp giám sát việc tái cơ cấu công ty truyền thông vệ tinh Intelsat đã phá sản, làm CEO mới.

Công ty lại tham gia vào các cuộc thảo luận với chủ nhà để cố gắng giảm tiền thuê nhà. Nhưng theo một người quen thuộc với các cuộc đàm phán, hầu hết chỉ sẵn sàng đưa ra mức giảm tạm thời.

WeWork chỉ còn 1 quân bài duy nhất để chơi: Phá sản.

Vào đầu tháng 8, WeWork cho biết trong một hồ sơ công khai rằng “có sự nghi ngờ đáng kể về khả năng tiếp tục hoạt động của công ty”. Việc nộp đơn phá sản có thể có nghĩa là WeWork có thể thoát khỏi nhiều hợp đồng thuê mà không phải trả tiền cho chủ nhà.

Nhận được lời cảnh báo đó, WeWork đã quay lại gặp chủ nhà trong nỗ lực cuối cùng để đàm phán giảm tiền thuê nhà.

Trong khi đó, một số khách hàng của WeWork bắt đầu rời đi vì lo sợ rằng họ sẽ không thể vào văn phòng nếu WeWork đóng cửa. Người phát ngôn của WeWork thì cho biết công ty không nhìn thấy xu hướng đó. Người này nói: “Chúng tôi sẽ tiếp tục thông báo cho các thành viên trong các tòa nhà mà chúng tôi rời đi và cố gắng hết sức để cung cấp các không gian và giải pháp thay thế. Tiền mặt tiếp tục cạn kiệt, khiến công ty rơi vào tình trạng cạn tiền”.

Alexander Snyder, nhà quản lý danh mục đầu tư tại CenterSquare Investment Management cho biết ngay cả khi WeWork nộp đơn xin phá sản thì cũng khó có khả năng họ sẽ bị đóng cửa. Thương hiệu của công ty vẫn còn giá trị, và một khi các khoản nợ và hợp đồng thuê không sinh lời không còn nữa, tương lai của họ sẽ tươi sáng hơn nhiều.

“WeWork giống như một con mèo. Công ty này có chín mạng và họ chỉ mới trải qua hai hoặc ba mạng trong số đó thôi”, ông nói.

Theo: WSJ