Bài 2: Nhà dưới 1 tỷ đồng tại TP HCM, tại sao không?

Bây giờ, chúng ta hãy cùng hiến kế để các nhà đầu tư có cái nhìn mới hơn, vượt ngoài khuôn khổ (out of the box) để hướng tới một thị trường hứa hẹn.

Giải quyết bài toán về quỹ đất, giá đất, giới hạn quy hoạch

Về quỹ đất, đầu tiên cần khẳng định: không tốn thời gian bắt tay với chủ đất nào đang hoang tưởng về giá, hay tôi gọi là "ngáo giá". Đơn giản vì đàm phán với họ sẽ không có kết quả, sẽ mất quá nhiều công sức chỉ để đàm phán giảm được vài % từ mức giá trên trời, hay thống nhất bất cứ một phương thức ăn chia (mà ta hay gọi hoa mỹ là BCC – Hợp đồng hợp tác kinh doanh) nào khả dĩ. Họ cần một cục tiền ngay và luôn, sẽ có những nhà đầu tư trung - cao cấp phù hợp, nhưng không phải chúng ta.

Hãy để đội phát triển dự án tập trung sức tìm đến chủ đất có nhu cầu dài hạn và bền vững, nghĩa là họ chỉ cần dòng tiền ổn định trong 20 - 40 năm và sau đó miếng đất vẫn thuộc quyền sử dụng của họ. Với mục đích như vậy, đất này không cần có chức năng ở, mà chỉ cần thương mại – dịch vụ là có thể triển khai được. Và cũng không nhất thiết phải là đất tư nhân.

Ảnh minh họa

Rõ ràng dòng tiền thuê sẽ rẻ hơn mua, và nhà đầu tư sẽ hưởng lợi ngay từ khi thuê đất. Họ sẽ chỉ đóng tiền thuê đất hàng năm (tất nhiên có tăng một số % sau vài năm), nhưng thu tiền bán hàng một lần.

Tuy nhiên, việc này sẽ dẫn tới khó khăn khác mà chủ đầu tư luôn nhìn thấy: làm sao có được giấy tờ pháp lý cho người mua? Có khi chỉ vì chậm tiến độ ra sổ mà còn bị khách hàng khiếu nại, bây giờ thậm chí không cấp sổ hồng?

Bài toán mới có vẻ còn nan giải hơn. Muốn vậy, chủ đầu tư phải tìm đến người có nhu cầu về nhà ở nhưng không quan tâm đến sổ, chính là người đang ở nhà thuê. Và thật tình cờ, đây cũng chính là khách hàng mục tiêu của affordable housing (nhà ở vừa túi tiền) vì sản phẩm này cũng nằm trong khả năng tài chính của họ.

Ở TP HCM với dân số thực tế 13 – 14 triệu người, chúng tôi ước tính có 650.000 – 900.000 số hộ dân chưa có nhà ở. Số lượng khách hàng này là rất lớn và vượt xa khả năng cung cấp của các đơn vị phát triển nhà vừa túi tiền. Vì vậy, tôi cho rằng không phải lo ngại về nguồn cầu. Việc cần thiết là giáo dục thị trường, giáo dục nhóm khách hàng đó về loại sản phẩm bất động sản không cần đến sổ. Điều này thuộc về năng lực tiếp thị của mỗi đơn vị.

Bài toán tiếp theo sẽ là dân cư. Tuy nhiên, nếu tiếp cận được quỹ đất theo đúng hướng trên thì vấn đề cũng sẽ được hóa giải. Vì không phát sinh đơn vị ở nên cũng sẽ không phải tuân theo chỉ tiêu dân số. Tuy vậy, điều này cần phải tuân theo cơ chế riêng biệt, nếu không sẽ dẫn đến vỡ trận hạ tầng do sức ép dân số quá lớn. Chính vì vậy, chủ đầu tư phải có khả năng thực hiện luôn các thủ tục liên quan, và chắc chắn không nên "cầm đèn chạy trước ô tô" để rồi bị ngừng triển khai nửa chừng.

Quy hoạch – thiết kế sẽ trở nên nhẹ nhàng hơn nhiều khi mà các yếu tố hạ tầng như cầu, đường, trường, trạm được lược giản. Đấu nối giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước sẽ là những bận tâm chính. Giải quyết được hết các vấn đề này, có thể nói đã khai thông được 50%.

Năng lực thi công số lượng lớn với tốc độ cao

Tôi gộp chung hai yếu tố khối lượng và tốc độ vì chủ đầu tư sẽ chỉ lựa chọn một đơn vị thi công chính. Gốc rễ của lợi thế cạnh tranh cho các công ty xây dựng chính là công nghệ.

Chúng ta đã biết thời gian xây dựng mỗi sàn bị kéo dài thường là do bê tông. Trước đây thường thời gian thi công một sàn dao động từ 7 - 10 ngày, hiện nay đã rút xuống còn 4 – 5 ngày (với 3 ca). Tuy nhiên với những đơn hàng lớn, như 20.000 căn hộ/năm thì tốc độ này là chưa đủ. Từ đề bài đó, sự ra đời các công nghệ mới như rubik-block, modular, pre-manufactured, pre-fabricated… đang ngày càng rút ngắn thời gian thi công. Các đơn vị chế tạo vật liệu cũng chạy đua để đưa ra sản phẩm không chỉ bền mà dễ lắp đặt.

Ảnh minh họa

Trong cuộc đua thời gian này, có vẻ như các đơn vị của Trung Quốc đang chiếm ưu thế. Khi khảo sát thị trường bất động sản và xây dựng ở Trung Quốc năm 2017, tôi được biết các nhà thầu thi công ở đây đã rút ngắn còn 3 ngày/sàn. Thậm chí gần đây những công nghệ mới đã cho phép lắp ráp một tòa nhà 10 tầng chỉ trong 28 giờ. Tất nhiên, tốc độ cần phải đi kèm với chất lượng, sự ổn định, độ bền, mức tùy biến, sự tiện lợi cho người cư ngụ... Nhưng có thể thấy công nghệ xây dựng thế giới đã có những bứt phá đáng kể. Và đã là nhà phát triển bất động sản thì luôn hiểu rõ công nghệ xây dựng là thứ đạt được dễ nhất, nhanh nhất và rẻ nhất. Thời gian thi công không thấm tháp gì so với thời gian lo thủ tục pháp lý.

Kiểm soát được giá bán trong ngưỡng dưới 1 tỷ đồng/căn

Thật ra, với đất đi thuê trả tiền hàng năm và công nghệ thi công mới, giá thành của một căn hộ sẽ nằm trong khoảng 450 – 550 triệu đồng (chưa tính chi phí vốn, chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp…). Nếu cộng hết các khoản chi vào, tổng chi phí sẽ lên tới khoảng 600 – 680 triệu đồng.

Với đầu vào như vậy, rõ ràng giá bán có thể được kiểm soát ở xung quanh 1 tỷ đồng/căn, mức giá không chỉ mang lại lợi thế với những chung cư cùng khu vực (xin lưu ý rằng trong vài năm trở lại đây căn hộ 2 tỷ ở TP HCM đang ngày càng hiếm, tình trạng này sẽ còn kéo dài) mà còn cạnh tranh sòng phẳng với nhà cho thuê (1 tỷ đồng cho 30 năm ở trong căn hộ mới hoàn toàn).

Sẽ có không ít hơn 10% số người đang thuê nhà chuyển sang hình thức này và "bùm", con số đầu vào cho 20.000 căn/năm bỗng trở thành hiện thực.

Nguồn vốn huy động

Tôi đánh giá đây là yếu tố quan trọng thứ hai sau quỹ đất. Lý do rất đơn giản: chủ đầu tư bất động sản hầu như không thể vay vốn từ ngân hàng do không có tài sản thế chấp (không tính chuyện dùng tài sản khác để thế chấp).

Một số quy định mới ban hành cũng không cho phép thế chấp tài sản trên đất trong trong số trường hợp. Vì vậy, huy động vốn qua kênh trái phiếu có vẻ khả thi nhất. Bên cạnh đó, một số tổ chức nước ngoài rất thích tài trợ cho các dự án có khả năng giải quyết các vấn đề xã hội, rất phù hợp với dòng sản phẩm affordable housing. Khi chủ đầu tư chứng minh được sự tương đồng giữa dòng sản phẩm này và dòng nhà ở xã hội, nguồn vốn huy động là không hạn chế.

Ảnh minh họa

Đối với các tổ chức tín dụng trong nước, tài trợ cho người mua nhà cũng là một nguồn thu nhập tốt, vì quy mô sản phẩm và số lượng khách hàng đủ lớn để đưa ra chính sách tín dụng cá nhân có tính chất đột phá: cho vay mua nhà với lãi suất thấp, không dựa vào tài sản thế chấp nhưng vẫn đảm bảo rủi ro trung bình – thấp.

Tuy nhiên, như tôi đã đề cập trong bài trước. Nội lực vẫn là yếu tố quyết định, ở đây là lực lượng kinh doanh. Mọi yếu tố đầu vào đã tối ưu: dự án, sản phẩm, giá thành, thị trường, tài chính. Khi chưa có động lực thì năng lực bán khởi điểm 10.000 – 20.000 sản phẩm một năm; khả năng kiểm soát và phân chia tổng đại lý phân phối; bàn giao – thu tiền – ghi nhận doanh thu… sẽ quyết định thắng thua trong ván cờ này.

Xu hướng của xã hội

Giới trẻ Việt Nam, đặc biệt thế hệ Y và Z đã tiệm cận với xu hướng của giới trẻ thế giới. Những trào lưu đang trở nên phổ biến ở Việt Nam: làm việc ở đâu tìm thuê nhà ở đó, ít quan tâm đến quyền sở hữu nhà, chi trả vừa phải cho chỗ ở, thích tự trang trí nhà, cộng đồng DIY (Do it yourself – Tự mình làm lấy), thể hiện gu thẩm mỹ, tham gia nền kinh tế chia sẻ… Rất trùng hợp, những xu hướng này đều phù hợp trọn vẹn với nhà vừa túi tiền và là nguồn tài nguyên vô tận cho những người làm kinh doanh – tiếp thị.

Ảnh minh họa

Thị trường đã bắt đầu nguy hiểm trở lại. Mới đây, ngày 15/6, Bloomberg đã phát đi cảnh báo "Housing Markets Flash Bubble-Risk Warning Signs Not Seen Since 2008", ghi nhận nhiều tín hiệu tương đồng giữa thị trường các nước hiện tại và thời điểm trước cuộc khủng hoảng 2007 - 2008.

Và cũng tương tự như cuộc khủng hoảng đó, sản phẩm bất động sản có tác dụng làm "nơi trú ẩn" cho nhà đầu tư phải là sản phẩm hướng tới nhu cầu thật, vẫn duy trì được lực cầu mạnh ngay cả khi nguồn vốn sụt giảm nghiêm trọng. Nhà vừa túi tiền chính là ứng cử viên sáng giá. Kẻ sống sót trong thị trường chật chội là người vạch ra được chiến lược đại dương xanh.

Trong bài tiếp theo, tôi sẽ đi sâu vào core team, những cá nhân cốt lõi tạo nên sự thành công của dòng sản phẩm vừa túi tiền.