Bám theo dự án sân bay Long Thành: Đất nền bắt đầu nóng sốt

Qua khảo sát, so với thời điểm giữa năm 2015 đến nay, vẫn "bám đuôi" siêu dự án cảng hàng không quốc tế Long Thành (Đồng Nai), giá nhà đất, đặc biệt đất phân lô hộ gia đình, đang tăng gần 100%. Trong đó, đất phô lô tại nhiều dự án khu đô thị tại các địa bàn thuộc huyện Long Thành có mức tăng cao nhất gấp 4-8 lần, huyện Nhơn Trạch tăng gần 2 lần và khu vực giáo thị xã Bà Rịa (Bà Rịa - Vũng Tàu) lại đang tăng mạnh đến 4 lần...

Khoảng 2 năm trở lại đây, xung quanh khu vực dự kiến triển khai xây dựng Cảng hàng không quốc tế Long Thành được các cò “đất” treo lên khá nhiều tấm bảng ghi “Bán đất gần sân bay”. Ngoài câu chuyện bao giờ sân bay quốc tế sẽ chính thức xây dựng thì chuyện rao bán, sang nhượng hoặc tìm mua những vị trí đất đắc địa có lẽ cũng “nóng” không kém. Chưa bao giờ, các ngả đường dẫn vào khu vực có dự án xây dựng sân bay lại nhộn nhịp xe cộ biển số trong và ngoài tỉnh nhiều như thế.

Giá đất ở khu vực các xã: An Phước, Long An, Long Phước, Bình Sơn… (huyện Long Thành) bắt đầu tăng mạnh thì cũng là lúc lực lượng “cò” đất hoạt động trở lại sau thời gian dài “thất nghiệp”. Người bán thì chờ thời, người mua mong có được mảnh đất đẹp, còn “đầu nậu” thì không ngừng “gom” đất với hy vọng thời gian tới giá đất sẽ tăng để bán kiếm lời. Đặc biệt nhất những khu vực nằm trong diện giải tỏa trắng đang có sự cạnh tranh rất nóng để thu góm đất, nâng giá chờ đền bù hưởng được chênh lệch lớn.

Dẫn chúng tôi đi khắp xã Bình Sơn - nơi giáp ranh với vị trí xây dựng sân bay, cò đất Mạnh Hùng cho biết so với thời điểm năm 2015 - tức thời điểm thông tin về dự án sân bay vẫn chưa được rõ ràng, giá một lô đất có diện tích 1ha chỉ khoảng 2-4 tỷ đồng. Tuy nhiên, ngay thời điểm này giá rất "bỏng rát" tay, khoảng 12 tỷ đồng/lô bao luôn giấy tờ "lên đời" từ đất nông nghiệp thành thổ cư. Đối với nhà phố dọc các tuyến đường lớn ở xã, cách đây gần 2 năm chỉ chào bán khoảng 800-900 triệu đồng/căn có diện tích 1.000m2, thì nay đã tăng lên đến 4-8 tỷ căn tùy vị trí.

Theo như thông tin giới thiệu, dự án đất nền Airlink Town là dự án trọng điểm nằm trên tuyến đường huyết mạch ĐT 769, là trục chính vào sân bay Long Thành và kết nối TP.HCM về thị trấn Long Thành. Nhận là nhân viên bán hàng dự án trên, khi gặp chúng tôi, nhân viên môi giới tên Hẳng cho biết sắp tới, mặt tiền đường ĐT 769 sẽ được mở rộng lên 60m kết nối với hạ tầng của khu vực sân bay. Theo đó, hơn một năm trước giá một lô đất có diện tích 100-500m2 được bán với giá 700 triệu đến 1 tỷ đồng/nền thì nay đã tăng lên hơn 4 tỷ đồng, đa phần là mua lại từ những khách hàng đã mua trước đây.

Tương tự, tại xã An Phước, huyện Long Thành, dự án Khu đô thị Thung Lũng Xanh ven Quốc lộ 51 có quy mô 45 ha từng gây sốt trên thị trường với hàng ngàn sản phẩm đất nền được chào bán trong thời gian ngắn. Dù đã được đầu tư hạ tầng, cây xanh, nhưng dự án vẫn không có bóng dáng một ngôi nhà nào nhưng ngày nào cũng có hàng tóp cò đất tập trung ở đây chèo kéo khách hàng bằng thông tin dự án đang được tái khởi động, giá đất đang tăng nên nếu không mua ngay sẽ không còn hàng. Một nhân viên môi giới cho biết một nền đất ở đây hiện đang chào bán lại với giá 13-15 triệu đồng/m2, tăng gần 8 triệu đồng/m2 so với hai năm trước.

Nằm cách tuyến đường này khoảng 3km hướng về huyện Nhơn Trạch, giá đất nền tại một số dự án được quy hoạch bài bản và giấy tờ hợp pháp cũng đang tăng giá đến chóng mặt. Theo tìm hiểu, thời điểm giữa năm 2015, giá một nền đs61t tại dự án Long Hưng chỉ bán với giá 6-8 triệu đồng/m2 tùy vị trí, thì nay đang được các sàn "hét" giá khoảng 18-20 triệu đồng/nền.

Đối với đất vườn được người dân tự phân lô dọc con đường này cũng có mức giá tăng gấp 4 lần so với thời điểm một năm trước đây. "Hầu như nhà đất ở các khu vực này đã được bán sang tay trước đó nhiều năm rồi, phần lớn là khách hàng từ nhiều tỉnh, thành phía Bắc và giờ họ đang ký gửi tại nhiều sàn môi giới để bán lại hưởng lợi. Theo quan sát của chúng tôi, giá đất tại huyện Nhơn Trạch bắt đầu tăng mạnh trên 60% sau một thời gian khá dài im ắng. Hễ thông tin sân bay Long Thành càng được công bố nhiều thì giá đất càng tăng mạnh", bà Hồ Thị Hồng Hà, phó giám đốc sàn giao dịch nhà đất Donaland cho hay.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, bài học người người móc hầu bao những đồng tiền cuối cùng để mua đất theo thông tin quy hoạch ở Nhơn Trạch cách đây hơn 10 năm đến nay vẫn nguyên giá trị. Khi tỉnh này chưa công bố cụ thể thông tin quy hoạch một phần Nhơn Trạch thành khu đô thị mới với nhiều dự án cầu đường kết nối trực tiếp với quận 9, TP.HCM. Lập tức, hàng chục nghìn tỷ đồng từ các nhà đầu tư và khách hàng đã đổ vào đây để đầu tư hàng lọt dự án lớn nhỏ. Đến nay, Nhơn Trạch vẫn chưa mang dáng dấp là một khu đô thị hiện đại như quy hoạch, ngược lại khách hàng "chết như rạ" vì ôm đất bán không được.

Chẳng hạn, sau gần 10 năm quy hoạch Khu đô thị Tam A với quy mô hơn 37 ha nằm trong khu đô thị Nhơn Trạch với tổng vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, dự án Khu đô thị Long Thọ - Phước An dù có hạ tầng kết nối khá hoàn chỉnh nhưng dân cư rất thưa thớt. Cách đó không xa, ở xã Phú Thạnh và Long Tân thuộc huyện Nhơn Trạch, dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn có mức đầu tư lên đến 6 tỷ USD tham vọng sẽ biến vùng đất 942 ha thành khu đô thị với dân số lên đến 150.000 người, nhưng hiện tại, siêu đô thị này vẫn chỉ là vùng đất bạt ngàn...

Giới chuyên môn đều cho rằng giá đất nền được chào bán tăng mạnh vì hạ tầng không nhiều, mà chủ yếu tăng ảo do đầu cơ. Chính vì thế, giới chuyên gia địa ốc cảnh báo các nhà đầu tư nên thận trọng, không đổ tiền mua đất ồ ạt, cần phải bình tĩnh, tìm hiểu nhiều thông tin trước khi quyết định mua, đừng để mua rồi 2-3 năm không bán được, lãi ngân hàng ăn hết cả vốn.

Còn theo bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Eximrs, bất cứ một phân khúc bất động sản nào cũng đều có những cơ hội nhất định, kể cả những lúc thị trường lên hay xuống. Riêng với phân khúc đất nền, cơ hội đầu tư vẫn rất lớn, vấn đề nhà đầu tư phải biết nhìn nhận đâu là bất động sản có thể mang lại giá trị thật sự của của thị trường, bởi đây mới là yếu tố đặc biệt quan trọng giúp giá trị và thanh khoản tăng cao.

Theo bà Tú, cơn sốt đất nền kéo dài nhiều năm qua qua chủ yếu rơi vào những khu vực bị thổi thông tin về quy hoạch và đang bị giới đầu nậu lợi dụng làm giá. Và theo quy luật, những nơi này sốt ảo thì sẽ bị giảm về giá trị thực khi thông tin được công bố, nhà đầu tư nhìn nhận ra bản chất sự việc.

Còn với dòng sản phẩm xuất phát từ nhu cầu thực tế, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh cùng với sự kích thích của hạ tầng phát triển thì khó giảm. Bởi đây là dòng sản phẩm xuất phát từ nhu cầu thật, mà nhu cầu này thì vô cùng lớn, trong khi quỹ đất như chúng ta đã biết, không thể giãn ra được.