Ban hành bảng giá đất hàng năm sẽ gây quá tải cho chính quyền địa phương

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ TN&MT về việc đề nghị không quy định ban hành bảng giá đất hàng năm mà nên ban hành bảng giá đất định kỳ 2-3 năm một lần trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo HoREA, việc ban hành bảng giá đất định kỳ 2-3 năm một lần nhằm luật hóa chủ trương Nghị quyết 18 ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất... nhằm xây dựng hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai, giá đất.

Tuy nhiên, để đảm bảo cho giá đất trong bảng giá đất luôn tiệm cận với giá đất trên thị trường thì phải đi đôi với việc tiếp tục quy định các hệ số điều chỉnh giá đất (K). Trong đó có hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm (K1) áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm để điều chỉnh bảng giá đất; hệ số điều chỉnh giá đất khi thị trường giá đất có biến động (K2); hệ số điều chỉnh giá đất khi Nhà nước quyết định thu hồi đất (K3); Áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (K4) để định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại không phân biệt giá trị khu đất dưới hay trên 30 tỷ đồng theo bảng giá đất, thay vì thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất.

HoREA cho rằng, việc quy định ban hành bảng giá đất định kỳ 2-3 năm là phù hợp với thực tiễn trình độ, năng lực của bộ máy hành chính, nhân lực, trang thiết bị công nghệ, phần mềm quản lý hiện nay. Đi đôi với định lượng, công thức hoá, việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị sẽ bảo đảm tính minh bạch, dễ hiểu dễ làm và không gây rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan trong thực thi công vụ.

Đồng thời, cần bổ sung quy định các trường hợp áp dụng bảng giá đất và rất cần thiết giao Chính phủ quy định chi tiết thực hiện Điều 155 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Hiện nay, để xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm thì cấp tỉnh phải thực hiện trình tự, thủ tục với nhiều công đoạn và công việc rất chi tiết, phức tạp mất rất nhiều thời gian không dưới 6 tháng, nên việc xây dựng bảng giá đất hàng năm là không khả thi gây quá tải cho chính quyền các địa phương.

HoREA nhận thấy, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm sẽ gây quá tải cho chính quyền các địa phương, nhất là Sở, phòng TN&MT, Tài chính, Hội đồng thẩm định giá đất địa phương phải "loay hoay" xây dựng, thẩm định bảng giá đất hàng năm và cả UBND, HĐND cấp tỉnh.

"Nếu quy định xây dựng bảng giá đất hàng năm thì vẫn phải thực hiện trình tự, thủ tục với nhiều công đoạn và các công việc cụ thể rất chi tiết, mất rất nhiều thời gian tương tự như thực hiện quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần", HoREA cho hay.

Bên cạnh đó, quy định xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí là đúng và hợp lý. Nhưng, quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất là chưa khả thi và chưa phù hợp với thực tế vì hiện nay chưa có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, chính xác, đáng tin cậy, được cập nhật theo thời gian thực.

Về bảng giá đất, PGS.TS Phan Trung Hiền đánh giá không nên quy định bảng giá đất ban hành hàng năm vì có khả năng tạo ra sự lãng phí lớn trong việc xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất…

Trong khi đó, TS. Trương Văn Phước, nguyên quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia nhận định, về cơ bản việc điều chỉnh tại dự thảo luật là phù hợp vì nguyên tắc cơ bản để hình thành giá thị trường là thị trường phải có các giao dịch sòng phẳng, các thông tin giao dịch được công khai, minh bạch.

Tuy nhiên, vấn đề cần phân tích và hoàn thiện thêm là khi đã thống nhất áp dụng phương pháp định giá theo thị trường thì bảng giá đất cũng cần phải có tính cập nhật hơn, phản ánh kịp thời hơn những biến động của giá đất.

"Tại những nơi ít có giao dịch, giá đất ít thay đổi hoặc có thay đổi nhưng không đáng kể hoặc mang tính chất ngắn hạn thì việc xây dựng và công bố giá đất định kỳ hàng năm là phù hợp. Nhưng tại những nơi có giao dịch thường xuyên và trong 1 năm có những sự kiện xảy ra làm thay đổi căn bản giá đất trong dài hạn thì việc phải kịp thời điều chỉnh và công bố giá đất mới là cần thiết", TS Phước nói và kiến nghị, để bảo đảm nguyên tắc giá thị trường thì cần phải tiếp tục nghiên cứu cơ chế xây dựng và công bố giá đất cho phù hợp hơn với thay đổi trong thực tiễn.

Đồng quan điểm, nhiều đại biểu Quốc hội cũng bày tỏ, quy định này sẽ khiến cho việc điều chỉnh giá đất không được thực hiện kịp thời đối với những khu vực có giá đất tăng cao. Do đó, việc quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm là chưa phù hợp, gây tăng chi phí và thủ tục khi không có biến động về giá đất.