“Bán non” bất động sản: Pha chốt lời chắc chắn hay đánh mất cơ hội lãi cao?

Khi nhà đầu tư "bán non"

Chốt lời trong đầu tư bất động sản thế nào để lãi là bài toán "cân não" của những người tham gia thương vụ đầu tư. Bàitoán được đặt ra, một nhà đầu tư mua mảnh đất giá 1 tỷ, năm sau bán với giá 1,5 tỷ đồng nhưng chỉ 1 tháng sau, mảnh đất đó "ăn theo" sóng thị trường đã có giá lên tới 2 tỷ đồng. Nhìn vào mức giá tăng của mảnh đất, sau thời điểm chuyển nhượng, đã có không ít nhà đầu tư từng ngậm ngùi tiếc vì quyết định "bán non". 

Nhất là khi thị trường xuất hiện "sóng", với khoản tiền bán được 1,5 tỷ đồng, có thể nhà đầu tư khó mua được mảnh đất đẹp với vị trí tương tượng như mảnh đất ban đầu, nếu tính trong ngắn hạn.

Thế nhưng, đánh giá về câu chuyện "bán non", ông N.Q.L (nhà đầu tư đến từ Hà Đông, Hà Nội) lại cho rằng, chốt lời phụ thuộc vào kinh nghiệm, kiến thức của người mua đất. Ông M. thẳng thắn nói: "Rất khó để nhận định là "bán non" hay không? Với dân đầu tư, họ thường có hình ảnh ví von như thế này: Một con chim nằm ở trong lồng chắc chắn sẽ là của bạn còn 2 con chim trên cây dù ở trong tầm ngắm sẽ có thể không phải của bạn. Thế nên, nếu trường hợp nhà đầu tư đợi thêm 1-2 tháng, có thể, họ không thể lãi thêm 500 triệu đồng mà đúng thời điểm thị trường rơi xuống, họ lại mất tới 300 triệu đồng".

Ông L. cũng cho rằng, giữa nhà đầu tư lướt sóng và lựa chọn đầu tư dài hạn rất khác nhau. Nhà đầu tư lướt sóng chỉ cần có lãi hơn ngân hàng là họ có thể bán. Nếu bán chậm khi sốt đất đi qua, họ bị chôn vốn mắc kẹt. Nhưng nhà đầu tư dài hạn đợi chờ sự tăng giá của một sản phẩm bất động sản theo thời gian, dựa trên các yếu tố bổ trợ làm tăng giá trị.

(Ảnh minh hoạ)

Theo nhà đầu tư Nguyễn Đức Hoà (Đồng Nai), hành động chốt lời xảy ra trước khi bất động sản vẫn tiếp tục tăng giá thực tế phụ thuộc vào tâm lý kỳ vọng của người bán. Nhà đầu tư này đặt ra câu hỏi: Biết đâu sau đó, thị trường đóng băng thì sao mà không phải giá bất động tăng thì sao? Chính nhà đầu tư lại không thể trực tiếp chi phối và chỉ có thể dự đoán vì thị trường lên hay xuống còn phụ thuộc rất nhiều yếu tố khách quan.

Quan điểm chốt lời của các nhóm nhà đầu tư bất động sản

Với kinh nghiệm nhiều năm trên thương trường, anh Nguyễn Đức Hoà nhận định: khi nhà đầu tư xác định phải gia tăng tài sản, việc chốt lời bất động sản phụ thuộc vào dòng tiền và vị thế đầu tư của nhà đầu tư là nhàn rỗi, dài hạn hay ngắn hạn và trong cuộc chơi đầu tư đó, bất động sản được coi là tài sản hay hàng hoá. Anh Hoà cũng đưa ra phân tích về quan điểm chốt lời của các nhóm nhà đầu tư khác nhau.

 Theo anh Hoà, đối với người đầu tư tích sản, đây là nhóm có vốn dài hạn, có dòng tiền nhàn rỗi từ kinh doanh dư ra để đầu tư tích lũy bất động sản. Họ luôn đạt lợi nhuận cao ngất ngưởng tính bằng nhiều lần khi bán ra. Với họ, bất động sản là tài sản lâu dài, là nơi tích lũy và trú ẩn lạm phát, thế nên câu cửa miệng là "có bán đâu mà biết lời hay lỗ".

Đối với người đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, lợi nhuận được tính trên số lượng sản phẩm tích lũy được theo thời gian. Thế nên trong giới đầu tư có "luật": "mua 3, bán 2, giữ 1". Nghĩa là đầu tư 3 suất, khi thị trường tăng giá, bán 2 suất đủ thu hồi vốn, giữ 1 suất để hiện thực hóa cho việc chốt lời. Số vốn thu hồi lại tiếp tục tái đầu tư. Như vậy, tiền vẫn giữ nguyên mà bất động sản tăng thêm. Họ không xem việc bán hết bất động sản mình có là cách hay. Dân đầu tư phân lô bán nền cũng hay áp dụng cách này bằng cách giữ một số lô mặt tiền đẹp trong dự án của mình.

Đối với người đầu tư bất động sản lướt sóng, họ không quá quan tâm đến chuyện bất động sản sau đó có thể tăng tiếp, miễn là ban đầu có 1 tỷ, sau một thời gian mua - bán chốt lời thành 2 tỷ, nghĩa là đã gặt hái lợi nhuận. Vì chính bản thân người lướt sóng không xem bất động sản là tài sản. Họ chỉ xem bất động sản là hàng hoá, công cụ cho nhu cầu gia tăng số tiền nắm giữ của mình.

Đối với người sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư, việc chốt lời, trả dứt điểm khoản vay là luôn luôn đúng. Việc giữ lại phần lợi nhuận dựa trên tiền mặt hay trên sản phẩm đều được. Trường hợp này hay được ví là "tay không bắt cướp". Vị thế này chỉ cần đạt lợi nhuận cao hơn nhiều lần lãi vay là đã thành công, dẫu bất động sản sau khi bán ra có thể tiếp tục tăng

Đối với người hoán đổi để gia tăng tài sản, đây là nhóm đối tượng nhanh nhạy với chu kỳ thị trường và quyết đoán trong đầu tư. Trong chu kỳ sóng lên của bất động sản, ta thường thấy họ gia tăng tài sản bằng cách "bán trung tâm mua vùng ven". Khi cuối cơn sóng tăng, họ sẽ bán một phần vùng ven mua lại trung tâm. Bằng cách đó số tài sản là các bất động sản tăng lên. Đối tượng này thường không quan tâm chốt lời bất động sản thành tiền mặt mà chỉ xem tiền là vật quy đổi để gia tăng tài sản.