Bằng cách làm này, nhiều nhà đầu tư "hốt bạc" khi đầu tư BĐS ở khu vực ven trung tâm Thủ đô

Khi người người, nhà nhà cùng đi buôn đất, phân khúc đất thổ cư đang không còn mà kênh kiếm lời hiệu quả đối với một số nhà đầu tư. Thay vào đó, nhiều chủ đầu tư có tiền đã tiếp cận vào phân khúc ngách, hướng tới khách hàng trẻ có nhu cầu ở thực bằng việc cung ứng ra thị trường các căn nhà thương mại xây sẵn.

"Chỉ 1,4 tỷ đã có ngay căn nhà xây mới 3 tầng về ở ngay", hay "Với 300 triệu đồng, khách có thể sở hữu căn nhà 4 tầng cách trung tâm thương mại Aeon Mall Hà Đông chưa đến 5 phút", đó là 2 trong rất nhiều những lời quảng cáo cũng như thông tin giới thiệu của các sàn môi giới chuyên hoạt động trong lĩnh vực nhà xây thương mại tại các khu vực Hà Đông, Yên Nghĩa, Hoài Đức. Theo lời giới thiệu, những căn nhà này đều được thiết kế theo phong cách hiện đại với nội thất cơ bản, đáp ứng được nhu cầu sử dụng của tệp khách hàng trẻ.

Khảo sát của PV cho thấy, "mốt" nhà xây thương mại tập trung chủ yếu ở các khu vực vùng ven Hà Nội như An Khánh, Vân Canh, La Phù (Hoài Đức), Xuân Canh, Tây Mỗ (Nam Từ Liêm), Dương Nội, Kiến Hưng (Hà Đông), Yên Nghĩa…

Giá căn nhà thương mại xây sẵn tại khu vực như Dương Nội (Hà Đông) hiện dao động trong khoảng từ 2 -2,5 tỷ đồng/căn, tại An Khánh (Hoài Đức) là 1,6-1,8 tỷ đồng/căn, tại Tây Mỗ (Nam Từ Liêm) là 2,7-3,2 tỷ đồng/căn, tại Mậu Lương, Kiến Hưng mức giá là 1,5-1,9 tỷ đồng/căn, tại La Phù (Hoài Đức) là 1,4-1,8 tỷ đồng/căn.

Nhà xây thương mại trở thành "mỏ vàng" của không ít nhà đầu tư.

Mô hình xây nhà thương mại đã manh nha xuất hiện từ những năm 2012-2014. Tuy nhiên, kể từ năm 2018, hị trường nhà xây thương mại bắt đầu nở rộ như "nấm sau mưa". Rất nhiều đơn vị môi giới bất động sản mạnh tay dồn vốn, gom đất, phân lô chia nền, sau đó tiến hành triển khai nhà xây sẵn.

Theo chia sẻ của một sàn môi giới tại Kiến Hưng (Hà Đông), tính đến tháng 1/2021, đơn vị này chính thức phân phối hơn 600 căn nhà đất tại khu vực Hà Đông, Yên Nghĩa. Trong khi đó, riêng La Phù (Hoài Đức), vào thời điểm đầu năm 2021, một công ty môi giới bất động sản cung ứng tới khoảng hơn 50 căn nhà xây thương mại chỉ trong vòng hơn 1 tháng.

Theo lý giải của ông Nguyễn Thành, môi giới nhà xây thượng tại khu vực Hà Nội, nhà xây thương mại một thị trường ngách sinh lời rất tốt bởi đánh đúng và trúng nhu cầu ở thực của các hộ gia đình trẻ.

Ông Thành cho biết, trước đây, các sàn giao dịch chủ yếu phân phối đất thổ cư nhưng nhận thấy, đa phần là giao dịch giữa nhà đầu tư, tỷ suất sinh lời không ổn định. Trong khi đó, thị trường lại rất thiếu sản phẩm nhà đất, đáp ứng nhu cầu ở thực cho người trẻ.

"Tâm lý của người dân vẫn là "ăn chắc, mặc bền", chuộng mua nhà đất. Trong khi đó, mức giá tầm 1,5-2 tỷ đồng/căn phù hợp với tài chính của nhiều hộ gia đình. Nếu so sánh với một căn hộ chung cư 1,5 tỷ thì rõ ràng bỏ tiền vào nhà đất không chỉ phục vụ nhu cầu để ở mà còn có giá trị sinh lời. Với sự kết hợp giữa môi giới và nhân viên tín dụng, khách hàng chỉ phải bỏ ra 300-400 triệu đồng đã có thể sở hữu căn nhà đất 4 tầng nhờ hình thức giải ngân song song của ngân hàng. Nhiều lợi thế khiến nhà xây thương mại rất đắt hàng" - ông Thành phân tích.

Ông Nguyễn Tú (một nhà đầu tư nhà xây thương mại) tiết lộ, tỷ suất sinh lời của thị trường ngách này khá ổn định và cao. Phân tích về bài toán đầu tư, ông lấy ví dụ, một quỹ đất năm 2018 ông mua với mức giá 6 tỷ đồng cho khoảng 214 m2, tương đương 28 triệu đồng/m2. Đến năm 2019, ông Tú tách sổ đất thành 6 lô đất. Ước tính mỗi căn hộ 4 tầng với diện tích sàn trung bình 32m2/sàn và chi phí xây dựng 5 triệu đồng/m2. Tổng chi phí xây dựng cho 6 căn nhà 4 tầng khoảng 3,8 tỷ đồng.

Mỗi căn nhà được đẩy ra thị trường tầm 2 tỷ đồng, ông Tú có thể thu về khoảng 12 tỷ đồng tiền doanh thu. Sau khi trừ chi phí, tỷ suất lợi nhuận ước chừng 15-20%. Một năm, nhà đầu tư này xây dựng trung bình từ 3-6 "dự án".

Ông Tú cũng cho biết thêm, nếu xây nhà theo lô như vậy, nhà đầu tư có thể tiết kiệm được nhiều chi phí như tiền nguyên vật liệu, nhân công. Thời điểm thanh khoản tốt nhất cho các dự án nhà xây thương mại là từ tháng 10 đến tháng 1 năm sau.

Đánh giá cao tiềm năng của thị trường nhà xây thương mại, song ông Tú cho biết, hiện tại rất nhiều nhà đầu tư đổ xô vào phân khúc ngách này. Quỹ đất vùng ven cách trung tâm Hà Nội từ 10-15km dần trở nên khan hiếm. Chưa kể giá đất tang cao vùng với chi phí nguyên vật liệu leo thang, nhà đầu tư đang phải cân nhắc tính toán lại bài toán đầu tư thật cẩn trọng trong thời gian tới.