Bất động sản công nghiệp sẽ trỗi dậy trong năm 2022?

Tình hình kinh tế vĩ mô

Việt Nam đã có tháng xuất siêu thứ 3 liên tiếp khi cán cân thương mại thặng dư khoảng 100 triệu USD. 11 tháng đầu năm, kim ngạch xuất khẩu hàng hóa ước tính đạt 299,67 tỷ USD, tăng 17,5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó khu vực có vốn đầu tư nước ngoài (kể cả dầu thô) chiếm chủ đạo với 220,68 tỷ USD. Trong 11 tháng năm 2021 có 34 mặt hàng đạt kim ngạch xuất khẩu trên 1 tỷ USD, chiếm 93,5% tổng kim ngạch xuất khẩu (có 7 mặt hàng xuất khẩu trên 10 tỷ USD).

Mỹ là thị trường xuất khẩu lớn nhất của Việt Nam với kim ngạch đạt 84,8 tỷ USD, tăng 22,2% so với cùng kỳ năm trước. Tiếp đến là Trung Quốc đạt 50,5 tỷ USD, tăng 16,8%; EU đạt 35,7 tỷ USD, tăng 11,9%; ASEAN đạt 25,9 tỷ USD, tăng 23,3%; Hàn Quốc đạt 20 tỷ USD, tăng 14,6%; Nhật Bản đạt 18 tỷ USD, tăng 3%.

Trong chiều ngược lại, kim ngạch nhập khẩu hàng hóa 11 tháng đầu năm ước tính đạt 299,45 tỷ USD.

Có tới 43 mặt hàng nhập khẩu đạt trị giá trên 1 tỷ USD, chiếm tỷ trọng 92,7% tổng kim ngạch nhập khẩu.

Về thị trường, Trung Quốc là thị trường nhập khẩu lớn nhất của Việt Nam với kim ngạch đạt 98,5 tỷ USD, tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Tiếp theo là Hàn Quốc đạt 50,3 tỷ USD, tăng 20,3%; ASEAN đạt 37 tỷ USD, tăng 36,1%; Nhật Bản đạt 20,3 tỷ USD, tăng 10,1%; EU đạt 15,5 tỷ USD, tăng 18,2%; Mỹ đạt 14,2 tỷ USD, tăng 14,6%.

Tính chung 11 tháng năm 2021, cán cân thương mại hàng hóa xuất siêu 225 triệu USD.

Cùng với đó, dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam vẫn được duy trì ổn định với 26,46 tỷ USD tính từ đầu năm – tăng 0,1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân.

Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt trên 14 tỷ USD, chiếm 53% tổng vốn đầu tư đăng ký. Ngành sản xuất, phân phối điện mặc dù thu hút được số lượng dự án mới, điều chỉnh cũng như GVMCP không nhiều, song với quy mô dự án lớn nên đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư trên 5,7 tỷ USD, chiếm 21,6% tổng vốn đầu tư đăng ký. Tiếp theo lần lượt là các ngành kinh doanh bất động sản, bán buôn, bán lẻ với tổng vốn đăng ký đạt lần lượt là 2,41 tỷ USD và 1,27 tỷ USD.

Niềm tin nhà đầu tư nước ngoài

Thời gian qua, có thể nhận thấy rằng các nhà đầu tư lớn nước ngoài vẫn vô cùng lạc quan, và tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp của Việt Nam.

Đáng chú ý, mới đây, Quốc hội còn nhấn mạnh rằng kim ngạch thương mại và đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) từ các nước Liên minh châu Âu (EU) đã tăng vọt kể từ khi Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu Việt Nam (EVFTA) có hiệu lực vào năm ngoái. Tính đến hết 9 tháng đầu năm 2021, có 2.242 dự án từ tất cả trừ một quốc gia thuộc EU đầu tư vào Việt Nam, tăng 164 dự án so với cùng kỳ năm trước. Tổng vốn đầu tư đăng ký là 22,24 tỷ USD, tăng 483 triệu USD so với cùng kỳ năm trước bất chấp đại dịch.

Nhìn chung, việc bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư nước ngoài là ưu tiên của Chính phủ vì nguồn vốn nước ngoài là chìa khóa để Việt Nam phục hồi và phát triển kinh tế. Vào tháng 9, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã đến thăm một nhà máy của Samsung, tại đây Thủ tướng đã tái khẳng định cam kết của Chính phủ trong việc bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư FDI. Ông cũng đã gặp gỡ và cam kết với các nhà lãnh đạo doanh nghiệp Mỹ rằng những khó khăn đại dịch mang đến cho Việt Nam chỉ là tạm thời.

Bên cạnh kế hoạch mở cửa trở lại đáng khích lệ, sự hỗ trợ tận tình của Chính phủ dành cho các nhà đầu tư nước ngoài, cùng với khả năng phục hồi và thích ứng tuyệt đối của các doanh nghiệp trong nước đã trấn an rằng Việt Nam không chỉ sẽ phục hồi mà còn có khả năng trở lại mạnh mẽ hơn bao giờ hết.

Dự báo bất động sản công nghiệp năm 2022

Nhu cầu gia tăng sản xuất nhằm đáp ứng nguồn cầu hàng hoá, cùng xu hướng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam giúp các doanh nghiệp trong nước hưởng lợi. Một số công ty lớn đang có kế hoạch chuyển một phần hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn...

Việt Nam hiện vẫn duy trì được lợi thế cạnh tranh khi giá cho thuê đất khu công nghiệp thấp hơn so với một số quốc gia trong khu vực, cụ thể thấp hơn khoảng 25-30% so với Indonesia và Thái Lan, là các quốc gia cùng hưởng lợi từ dòng vốn FDI. Giá đất khu công nghiệp tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ tăng trưởng 7-8% tại khu vực phía Nam và 5-6% tại khu vực phía Bắc trong năm 2021.

Quy hoạch Khu công nghiệp mới của Việt Nam trong giai đoạn 2021-2025 cũng sẽ giúp gia tăng diện tích đất khu công nghiệp mới trong tương lai, đặc biệt đối với các khu công nghiệp lớn với tổng diện tích đất trên 1.000 ha đáp ứng yêu cầu của các doanh nghiệp có vốn đầu tư FDI.

Không chỉ vậy, việc Chính phủ đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, tập trung phát triển cơ sở hạ tầng như cao tốc Bắc – Nam, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, cảng Cái Mép – Thị Vải và Gemalink cũng giúp kết nối thuận tiện hơn với các khu công nghiệp.

Ông Phạm Văn Nam - người đồng sáng lập Cổng thông tin khu công nghiệp Việt Nam nhận xét, trong chu kỳ mới, số lượng lớn các khu công nghiệp được quy hoạch và thành lập với sự tham gia mạnh mẽ của các khu công nghiệp có vốn đầu tư ngoại sẽ tạo nên một thị trường cạnh tranh đầy khốc liệt.

Tuy nhiên, đây cũng là động lực để các đơn vị phát triển hạ tầng khu công nghiệp  sáng tạo, áp dụng nhiều giải pháp hơn trong kinh doanh; chú trọng xúc tiến đầu tư. Nhờ đó, thị trường sẽ có được sự đa dạng hơn về các loại hình sản phẩm đáp ứng nhu cầu đa dạng của nhà đầu tư. Mặt khác, thách thức cũng mang đến cơ hội cho những đơn vị thực sự nghiêm túc trong việc phát triển các dự án bất động sản công nghiệp; triển khai bài bản xúc tiến đầu tư, gây dựng được uy tín đối với cộng đồng nhà đầu tư.

Thời gian qua, việc phong tỏa và hạn chế đi lại đã làm chậm sự di dời hoat động kinh doanh ra khỏi Trung Quốc như dự kiến 2021. Tuy nhiên, các nhà phát triển tin rằng hoạt động cho thuê sẽ hiệu quả hơn vào năm 2022; khách thuê và nhà đầu tư cũng sẽ có lựa chọn về nguồn cung mới khi các hạn chế được dỡ bỏ.

Nhu cầu đối với đất công nghiệp và hậu cần, ngoài kho xưởng xây sẵn, sẽ tiếp tục là nhu cầu chính của thị trường trong năm tới. Tuy nhiên, xét về mặt xu hướng, nhu cầu về trung tâm dữ liệu và kho lạnh đang tăng cao và đạt được sức hút lớn vào năm 2020 và 2021. Trong năm tới, các chuyên gia đều kỳ vọng điều này sẽ tiếp tục diễn ra, vì Việt Nam hiện đang nằm trong tầm ngắm của các dự án có quy mô siêu lớn.

Ông John Campbell, Quản lý bộ phận BĐS Công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định: "Sự gián đoạn sản xuất tại các nhà máy và khu công nghiệp đã được các phương tiện truyền thông quốc tế đưa tin rộng rãi. Các ngành công nghiệp giá trị thấp đang bắt đầu hình thành ở những nơi khác trong khu vực Đông Nam Á do Việt Nam không còn cung cấp các ưu đãi như cũ, và những ngành này (như dệt may và nội thất) phải vật lộn để tìm nguồn lao động và đất đai có giá cả phải chăng tại Việt Nam. Tuy nhiên, các nhà đầu tư của những ngành công nghiệp có giá trị cao tại nước ngoài vẫn lạc quan về sự tăng trưởng dài hạn của Việt Nam".

Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển theo chuỗi giá trị nhờ vào tốc độ tăng trưởng ổn định, môi trường kinh doanh, các hiệp định thương mại tự do FTA và việc di dời ra khỏi Trung Quốc. Trong năm 2022 và những năm tiếp theo, một số xu hướng được kỳ vọng sẽ tiếp tục xuất hiện, như: Ngành công nghiệp 4.0 & sản xuất chế tạo thông minh hơn; Hiện đại hóa chuỗi cung ứng; Hình thức Bán – Thuê lại tài sản; Các mô hình KCN mới và quy hoạch tổng thể hiện đại; Trung tâm dữ liệu; Kho lạnh.

Ông John lưu ý rằng: "Kế hoạch mở cửa trở lại của Chính phủ đã củng cố niềm tin cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Việc mở cửa những chuyến bay quốc tế sẽ là một trong những yếu tố tiên quyết cho một năm 2022 thành công, hứa hẹn tình hình phát triển công nghiệp khả quan hơn. Cùng với kế hoạch mở cửa trở lại, chính phủ luôn đồng hành, hỗ trợ nhiệt tình các nhà đầu tư nước ngoài, hứa hẹn khả năng phục hồi và thích ứng tuyệt đối của các doanh nghiệp địa phương".