Bất động sản dẫn đầu phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhà đầu tư cần lưu ý gì?

Thị trường trái phiếu đang ghi nhận mức huy động lớn từ doanh nghiệp bất động sản (BĐS), bối cảnh trái phiếu BĐS Việt Nam có đáng lo ngại?

Theo báo cáo của TCBS Research, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) năm 2021 tiếp tục tăng trưởng với 382 doanh nghiệp phát hành trái phiếu, tổng giá trị phát hành đạt 714 nghìn tỷ đồng, tăng 64% so với cùng kỳ năm trước.

Bất động sản (BĐS) là lĩnh vực phát hành nhiều TPDN nhất với giá trị khoảng 287 nghìn tỷ đồng, kỳ hạn trung bình khoảng 3.5 năm. Một số thương vụ trái phiếu BĐS Việt Nam phát hành bằng ngoại tệ có giá trị đáng chú ý năm 2021, nâng tầm uy tín Việt Nam trên thị trường quốc tế như đợt phát hành trái phiếu trị giá 500 triệu USD của Tập đoàn Vingroup và trị giá 425 triệu USD của CTCP Vinpearl cùng với kỳ hạn 5 năm; đợt phát hành của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va với giá trị 300 triệu USD, kỳ hạn 5 năm, và đợt phát hành của Công ty CP BĐS BIM với tổng giá trị phát hành 200 triệu USD, cũng với kỳ hạn 5 năm. Mục tiêu của đợt phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động và thực hiện các dự án đầu tư.

Kênh huy động trái phiếu được các doanh nghiệp BĐS ưa thích lựa chọn trong năm 2021, đồng thời cũng được nhiều nhà đầu tư quan tâm do lãi suất ở mức cao (trung bình 9.8%/năm so với lãi suất trái phiếu ngân hàng trung bình 4.4%/năm). Có thể thấy, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp tăng "nóng", tuy nhiên vẫn chưa đến giai đoạn cảnh báo. Thị trường BĐS tại Việt Nam nếu so sánh với Trung Quốc, cụ thể là sự kiện Evergrande thì nhà đầu tư chưa cần phải quá lo ngại với các lý do cụ thể.

Thứ nhất, lượng hàng tồn kho BĐS tại Trung Quốc là quá lớn. Tại Việt Nam, theo Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), nguồn cung ở Việt Nam vẫn duy trì ở mức vừa phải. Cụ thể, nguồn cung BĐS năm 2021 ở Hà Nội và TP.HCM tiếp tục nằm ở mức thấp nhất so với các năm trước, số lượng mở bán mới giảm lần lượt 12% và 43% ở 2 thành phố này so với năm 2020. Mặc dù bị ảnh hưởng mạnh bởi dịch bệnh Covid-19, tỷ lệ tiêu thụ vẫn giữ ở mức tương đối tốt, xấp xỉ 40%.

Thứ hai, mức độ tín dụng BĐS trong nền kinh tế Trung Quốc khá lớn, tương đương 30% tổng dư nợ hệ thống của Trung Quốc trong khi đó ở Việt Nam, con số này ước tính rơi vào khoảng 10%. Hơn nữa, về tổng thể, tình trạng tài chính của các chủ đầu tư BĐS tại Việt Nam có mức tốt hơn tương đối và an toàn hơn so với Evergrande.

Thứ ba, dư nợ TPDN Việt Nam tăng mạnh trong những năm gần đây, tuy nhiên, dự địa tăng trưởng còn rất lớn do tỷ lệ dư nợ TPDN/GDP vẫn thấp hơn khá nhiều so với các quốc gia trong khu vực, chỉ 14% GDP. Như vậy sự tăng trưởng của thị trường TPDN là cần thiết, giúp đóng góp nhiều lợi ích đến quá trình phát triển kinh tế của đất nước, giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn để phát triển, giảm áp lực huy động vốn cho ngân hàng, và đồng thời, cung cấp cho các nhà đầu tư cá nhân thêm nhiều sản phẩm đầu tư, tích lũy gia sản.

Lựa chọn kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, nhà đầu tư cần phân biệt được vàng với thau

Với một thị trường trái phiếu có đến 382 doanh nghiệp phát hành, trong đó, khoảng 287 nghìn tỷ đồng trái phiếu BĐS thì nhà đầu tư cần trang bị cho mình những kiến thức gì để lựa chọn trái phiếu an toàn khi tham gia kênh đầu tư này?

Bà Nguyễn Thị Hoạt, Phó Tổng Giám Đốc TCBS

Theo lời khuyên của bà Nguyễn Thị Hoạt – Phó Tổng Giám Đốc TCBS chia sẻ, nhà đầu tư cần lưu ý.

Thứ nhất, ưu tiên chọn mua trái phiếu của các doanh nghiệp hàng đầu.

Thương hiệu của doanh nghiệp phát hành trái phiếu là một tiêu chí dễ nhận biết với hầu hết các nhà đầu tư cá nhân. Khi được chào mời mua trái phiếu, việc đầu tiên mà nhà đầu tư nên xem ngay là tên tuổi của tổ chức phát hành. Nhà đầu tư sẽ yên tâm khi tổ chức phát hành là những thương hiệu quen thuộc trên các phương tiện truyền thông vì họ là những tập đoàn hàng đầu hay những doanh nghiệp đầu ngành có lịch sử phát triển bền vững trong nhiều năm và đang tiếp tục duy trì vị thế dẫn đầu của mình. Ngược lại, nếu tổ chức phát hành là một doanh nghiệp ít danh tiếng thì nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng, tránh bị hấp dẫn bởi lãi suất cao mà bỏ qua việc đánh giá doanh nghiệp đó trước khi quyết định xuống tiền.

Thứ hai, xem xét tính chuyên nghiệp của tổ chức tư vấn phát hành cho doanh nghiệp.

Theo quy định thì doanh nghiệp không được phép trực tiếp phát hành trái phiếu đến tay nhà đầu tư. Mọi trái phiếu đều phải phát hành thông qua 1 tổ chức tài chính có giấy phép thực hiện nghiệp vụ tư vấn phát hành. Tổ chức tài chính này đóng vai trò là bên thực hiện dịch vụ tư vấn phát hành cho doanh nghiệp và thu phí phát hành. Mặc dù nhận phí phát hành từ doanh nghiệp, vai trò "ngầm hiểu" của tổ chức tư vấn phát hành là trung gian giữa doanh nghiệp phát hành trái phiếu và nhà đầu tư để đảm bảo minh bạch thông tin về đợt phát hành, giúp nhà đầu tư ra quyết định dựa trên việc được cung cấp đầy đủ thông tin quan trọng về doanh nghiệp và phương án phát hành trái phiếu. Để làm tốt vai trò này, tổ chức tư vấn phát hành phải đảm bảo tính chuyên nghiệp đến từ năng lực đội ngũ tư vấn, quy trình tư vấn và đạo đức nghề nghiệp.

Thứ ba, tránh ngộ nhận không có rủi ro khi đầu tư ngắn hạn.

Nhà đầu tư hay gặp phải những lời chào mời trái phiếu với kỳ hạn đầu tư chỉ là 3, 6 hoặc 12 tháng mà nhầm tưởng đây chính là kỳ hạn của trái phiếu. Khi đó nhà đầu tư thường có tâm lý chủ quan và bỏ qua việc xem xét tổ chức phát hành là doanh nghiệp tốt hay xấu vì cho rằng với thời hạn đầu tư chỉ 3-6 tháng thì sẽ không có rủi ro.

Thực tế lại không phải như vậy vì phần lớn trái phiếu được phát hành với kỳ hạn từ 2-5 năm vì theo quy định của pháp luật hiện hành thì trái phiếu chỉ được phát hành với kỳ hạn tối thiểu từ 1 năm trở lên. Do đó, kỳ hạn đầu tư dưới 12 tháng mà nhà đầu tư được chào mời thực chất không phải là kỳ hạn của trái phiếu mà họ mua. Thông thường, để tạo ra kỳ hạn 3 hay 6 tháng giống như hình thức gửi tiết kiệm, một hình thức phổ biến được các bên chào bán trái phiếu thực hiện là đưa vào hợp đồng quy định một bên thứ ba hứa mua lại trái phiếu từ nhà đầu tư sau 3 hoặc 6 tháng nắm giữ.

Trong trường hợp này, nhà đầu tư cần lưu ý đến bên thứ ba hứa mua lại đó có khả năng thực hiện được lời hứa của họ không. Nếu bên thứ ba đó là 1 đơn vị ít tên tuổi, không minh bạch về năng lực tài chính (tối thiểu là số liệu vốn chủ sở hữu và lợi nhuận năm gần nhất) hoặc năng lực tài chính không tương xứng để đảm bảo thực hiện được lời hứa mua lại với tất cả những người mua trái phiếu thì nhà đầu tư sẽ có nguy cơ gặp rủi ro khi muốn bán lại trái phiếu.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam còn nhiều tiềm năng phát triển và thực tế đã cho thấy đây là một kênh huy động vốn hiệu quả cho doanh nghiệp. Không chỉ vậy, trái phiếu doanh nghiệp còn tạo ra một loại hình đầu tư hấp dẫn cho nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp lẫn chưa chuyên nghiệp trên thị trường bên cạnh các sản phẩm đầu tư truyền thống. Tuy nhiên, nhà đầu tư cá nhân khi tham gia kênh đầu tư này cần lưu ý đặt yếu tố an toàn lên hàng đầu và do đó cần trang bị cho mình kiến thức cũng như sự tỉnh táo để không bị cám dỗ bởi mức lãi suất chào mời quá cao, từ đó lựa chọn được trái phiếu tốt để đầu tư an toàn và hiệu quả.