Bất động sản không còn là tài sản 'nằm im' chờ tăng giá

Nghiên cứu từ PropertyGuru Vietnam cho thấy, trong 10 năm qua (2015 - 2025), những bất động sản có giá trị thực có mức tăng trưởng lợi nhuận khá tốt. Cụ thể, căn hộ là phân khúc mang lại lợi nhuận tốt nhất cho nhà đầu tư. Cụ thể, trong khi vàng tăng 130%, chứng khoán và gửi tiết kiệm tăng lần lượt 109% và 59%, thì tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ chung cư tăng gần 200% (tức tăng khoảng 3 lần).

Lợi nhuận đầu tư căn hộ luôn duy trì mức trung bình từ 12,5 - 20%/năm, tương đương nhà đầu tư bỏ ra 1 tỷ đồng mua căn hộ vào năm 2015, hiện thu về thấp nhất 2 tỷ đồng tiền lời (chưa bao gồm vốn gốc).

Trong nhiều năm, bất động sản được xem là kênh tích lũy gần như mặc định của người Việt. Không cần quá nhiều tính toán, chỉ cần nắm giữ đủ lâu, tài sản thường sẽ gia tăng giá trị cùng với quá trình đô thị hóa.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường hiện nay đang bước vào giai đoạn phát triển thực chất hơn, khi yếu tố dòng tiền, nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác trở thành tiêu chí quan trọng.

“ Thị trường không còn trả lợi nhuận cho kỳ vọng đơn thuần, mà đòi hỏi nhà đầu tư phải hiểu và khai thác được giá trị thực của tài sản ”, một chuyên tại VARS gia nhận định.

Điều này không làm bất động sản mất đi sức hấp dẫn. Ngược lại, nó buộc người tham gia phải nhìn loại tài sản này theo cách đầy đủ hơn.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, năm 2026 được dự báo sẽ chứng kiến sự trở lại có chọn lọc. Thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính cao, nhiều nhà đầu tư ưu tiên các sản phẩm có dòng tiền ổn định, thời gian hoàn vốn dài hơn nhưng ít rủi ro hơn. Đây được xem là sự thay đổi mang tính cấu trúc, giúp thị trường tránh lặp lại những chu kỳ tăng nóng - sụt giảm mạnh.

Còn đối với doanh nghiệp bất động sản, chu kỳ mới đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính và quản trị. Những doanh nghiệp đã tái cấu trúc thành công, giảm nợ vay và tập trung vào sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường được đánh giá có nhiều lợi thế trong giai đoạn tới.Tại TP.HCM, xu hướng chuyển dịch đang diễn ra rõ rệt. Nhiều nhà đầu tư bắt đầu ưu tiên các sản phẩm có thể khai thác ngay: Căn hộ cho thuê; Nhà phố kết hợp kinh doanh; Bất động sản phục vụ lưu trú...

“Tôi không còn kỳ vọng lãi nhanh. Quan trọng là mỗi tháng có dòng tiền, đủ để giữ tài sản lâu dài”, chị Mai Hương, một nhà đầu tư tại TP.HCM cho biết.

Trong bối cảnh thị trường không còn tăng nóng, dòng tiền trở thành yếu tố giúp nhà đầu tư “sống sót”. Một tài sản không tạo ra dòng tiền đồng nghĩa với việc chủ sở hữu phải liên tục bỏ tiền túi để duy trì. Và khi thời gian kéo dài, áp lực này có thể khiến nhiều người buộc phải bán ra, ngay cả khi chưa đạt kỳ vọng lợi nhuận.

Dòng tiền, vì thế, không chỉ là lợi nhuận, mà là điều kiện để tài sản tồn tại.

Khi tài sản không còn “nằm im”

Giai đoạn thị trường chọn lọc, nhà đầu tư chỉ xuống tiền vào những sản phẩm có tính sinh lời.

Trước đây, với nhiều nhà đầu tư, bất động sản đơn giản là một thứ để nắm giữ, giá trị nằm ở tương lai. Nhưng trong bối cảnh thị trường đi ngang, giá trị của tài sản lại bị kéo về hiện tại: Nó đang tạo ra gì, hay đang tiêu tốn gì?

Sự khác biệt này khiến không ít người buộc phải chuyển trạng thái từ “người giữ tài sản” sang “người vận hành tài sản”.

Theo PGS.TS Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, thị trường đã có sự thay đổi đáng kể, vì vậy, để đầu tư hiệu quả, nhà đầu tư không thể chạy theo số đông mà cần lựa chọn những bất động sản có chất lượng vượt trội, được ví như “hoa hậu” trên thị trường. Đó là những khu vực sở hữu vị trí đắc địa, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ từ y tế, giáo dục đến an ninh, đồng thời có khả năng khai thác dòng tiền ổn định.

Theo ông, các bất động sản đáp ứng đầy đủ những tiêu chí này thường có tính thanh khoản cao và khả năng tích lũy giá trị bền vững, trái ngược với những sản phẩm pháp lý mập mờ, rủi ro cao, vốn chỉ có biên độ tăng trưởng thấp và tiềm ẩn nhiều hệ lụy cho nhà đầu tư.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, cho rằng năm 2026 sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc và chủ đầu tư. Dòng vốn đang ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, thay cho đầu cơ ngắn hạn.

Theo bà, "cuộc chơi mới không dành cho dòng tiền nóng", nhà đầu tư phải hướng tới giá trị thực và khả năng khai thác dài hạn. Áp lực chi phí đất đai, phát triển dự án và tài chính sẽ sàng lọc những doanh nghiệp yếu vốn hoặc phát triển sản phẩm lệch nhu cầu.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, sự thay đổi trong hành vi của người mua và nhà đầu tư sẽ là yếu tố then chốt. Sau những bài học đắt giá từ đầu tư lướt sóng, thị trường đang quay về với giá trị thật. Người mua quan tâm nhiều hơn đến việc ở, khai thác và sử dụng lâu dài, thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá.

Nhu cầu ở thực tiếp tục là trụ cột của thị trường, trong bối cảnh Việt Nam vẫn đang đô thị hóa nhanh. Mỗi năm, các đô thị lớn và vùng kinh tế trọng điểm thu hút hàng trăm nghìn lao động mới, kéo theo nhu cầu ổn định về nhà ở. Tuy nhiên, thay vì dồn vào phân khúc cao cấp như trước, nhu cầu này tập trung nhiều hơn vào phân khúc vừa túi tiền và trung cấp.