Bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang rơi vào tình trạng không có khung pháp lý để hoạt động

Chúng tôi xin giới thiệu bài viết của GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về tính thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng – Những hệ lụy và giải pháp.

"Bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng đã được manh nha phát triển từ trước năm 2014, thậm chí nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng đã tạo dựng những dự án nghỉ dưỡng với sản phẩm chủ đạo là second home - căn nhà thứ hai để cho người Việt Nam mua nghỉ dưỡng khi có nhu cầu hoặc cho khách du lịch thuê lại làm căn hộ khách sạn lưu trú.

Dù có sự phát triển mạnh, song giữa 3 Bộ: Bộ Xây dựng (quản lý nhà ở), Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch (du lịch, cơ sở lưu trú) với Bộ Tài nguyên và Môi trường (quản lý đất đai) không tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho loại hình bất động sản này.

Từ năm 2018, trong thời điểm phát triển cao trào nhất, thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam rơi vào tình trạng không có khung pháp lý để hoạt động. Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với phân khúc bất động sản này và trở lại với phân khúc nhà ở.

Các Bộ có liên quan là Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn đổ lỗi loanh quanh… khiến pháp lý cho bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vẫn nằm yên.

Đến nay, Chính phủ đã cho phép mở cửa hoàn toàn các hoạt động du lịch, coi đây là lĩnh vực trọng tâm trong phục hồi và phát triển nền kinh tế sau tác động của đại dịch. Khi ngành du lịch có sự lay động, câu chuyện cũ là thiếu khung pháp lý quay trở lại, nhược điểm của bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng là pháp lý tiếp tục được "phơi" ra.

Chúng ta vẫn đang loanh quanh trong câu chuyện "đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài", mà phải là đất ở. Dẫn đến, địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở" để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành "đơn vị ở".

Tuy nhiên, khi bị thanh tra cũng như biết được cụm từ "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật nào thì lại lúng túng, lo sợ. Dẫn đến, có dự án "đất ở không hình thành đơn vị ở" đã được cấp sổ đỏ, nhưng từ năm 2019, một loạt các dự án đã được cho phép chuyển đổi một phần đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nông thôn để được cấp sổ lâu dài bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp.

Hệ quả là, hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị "đóng băng" gần như hoàn toàn. Chủ đầu tư, nhà đầu tư cũng bức xúc.

Tôi cho rằng, tất cả những rắc rối, hệ lụy của sự phát triển thiếu khung pháp lý điều chỉnh của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian qua đều xuất phát từ sự quanh quẩn mang tính "tù hãm" của tư duy phát triển. Chúng ta cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà bắt đầu từ các nhà quản lý.

Liên quan đến vấn đề quy hoạch, với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, quy hoạch phải có trật tự và có tiêu chí kinh tế nhưng đồng thời phải phù hợp với mục đích phát triển du lịch nghỉ dưỡng. Vậy thì, dù là đất ở nông thôn không hình thành đơn vị ở, đất nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ hay đất ở dưới dạng đa năng, có thể ở lâu dài nhưng nó chỉ là căn nhà thứ hai, phục vụ lưu trú ngắn hạn hoặc vận hành kinh doanh du lịch, nghỉ dưỡng cũng sẽ là loại đất do quy hoạch quyết định.

Như vậy, việc cần làm là phải thay đổi cách xây dựng luật pháp, rõ ràng đến mức các quy định chỉ có một cách hiểu, không thể biện minh cho cách hiểu sai lệch, cũng không thể tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến khó khăn và chồng chéo trong thực thi. Đó mới là luật pháp thực sự. Một hệ thống luật pháp còn chồng chéo, khó hiểu, tạo nhiều cách hiểu không thể đảm bảo cho tính phát triển bền vững bởi sẽ tạo ra nhiều cách vận dụng khác nhau, thiếu thống nhất và đồng bộ, nhất là tạo khả năng lợi dụng để trục lợi từ quá trình phát triển.

Để tháo gỡ các điểm nghẽn, tạo điều kiện phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, làm nền tảng để thúc đẩy phục hồi và nâng tầm vị thế ngành du lịch Việt Nam, điều đầu tiên, tôi cho rằng, Chính phủ nên có một văn bản sau khi đã xin ý kiến của Ủy ban thường vụ Quốc hội (bởi hiện nay Ủy ban thường vụ Quốc hội là cơ quan có trách nhiệm giải thích pháp luật) về cách áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết các dự án đang bị ách tắc. Văn bản như vậy cũng là cơ sở để sửa đổi triệt để các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

Về lâu dài, để khơi thông thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, phát triển du lịch, đòi hỏi phải có chính sách thu hút vốn đầu tư một cách hiệu quả, thực sự tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích cho các bên tham gia và đảm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Từ thực tế, có thể khẳng định rằng nếu chúng ta cho các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất lâu dài thì đây chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp.

Tuy nhiên, cần dựa trên quy hoạch và nhu cầu sử dụng đất để cấp quyền sử dụng ngắn hạn hay dài hạn chứ không phải loanh quanh ở tên gọi "đất ở không hình thành đơn vị ở" hay tên gọi khác. Quy hoạch phải cụ thể từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết để thực thi một cách hiệu quả.

Bên cạnh đó, có thể cân nhắc sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất với mọi loại đất. Nếu mua quyền tài sản đất đai lâu dài sẽ phải chịu thuế tài sản với tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải chi trả tiền thuê đất cho Nhà nước.

Không nên dựa vào mục đích sử dụng đất để quy định đất đó là dài hạn hay ngắn hạn. Cách quy định đó là hoàn toàn manh mún và bất hợp lý, việc quản lý sẽ vất vả hơn nhiều.

Việt Nam muốn trở thành một cường quốc du lịch thì phải ưu ái cho loại hình bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng. Tháo gỡ khó khăn về pháp lý theo hướng tạo sự hấp dẫn về lợi ích để thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư chính là chìa khóa tạo ra động lực cho loại hình bất động sản này"