Bất động sản nhà ở 2021: 'Món ngon' của thị trường

Lợi thế của phân khúc truyền thống

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, cho rằng 2021 là câu chuyện của phân khúc thị trường truyền thống như đất nền, căn hộ, nhà phố... Bởi đây là những phân khúc đánh vào những nhu cầu cơ bản nhất và tối thiểu nhất của con người trong tình hình dịch bệnh Covid-19 bất định như hiện nay.

Với thị trường “second home” (bất động sản thứ 2) như nghỉ dưỡng, du lịch, khách sạn, ngay cả cao ốc văn phòng sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng trong năm sau, tốc độ phục hồi tùy thuộc vào tiến độ khống chế dịch. Ông Chánh dự đoán thị trường này có thể phục hồi từ quý III năm sau, khi Covid-19 có vaccine khống chế trên thế giới và Việt Nam cũng đang bắt đầu thử nghiệm. Việc phục hồi chưa thể phát triển theo hình thẳng đứng mà cần có thời gian.

Về khu vực đầu tư thị trường truyền thống, nếu lấy TP HCM làm trung tâm, vùng địa lý giáp trung tâm (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu) đã tăng giá cao trong thời gian vừa qua. Giai đoạn 2021 - 2023 là thời kỳ đầu tư của những thị trường giáp ranh bên ngoài như Bình Phước, Phan Thiết, Dầu Giây… Những địa phương này được hưởng lợi từ làn sóng hạ tầng, giá bất động sản còn hợp lý.

Căn hộ là một trong những loại hình được đánh giá có tiềm năng trong năm 2021. Ảnh: Lê Xuân.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, chỉ ra mô hình phát triển đặc trưng của một thị trường. Ví dụ TP HCM, căn hộ phát triển mạnh nhất trong các năm trở lại đây, dẫn dắt thị trường. Căn hộ nhiều phân khúc như tầm trung, bình dân, cao cấp, hạng sang... thu hút được nhiều người mua vì đa dạng giá. Nhà phố, biệt thự có giá cao hơn, thu hút tập trung một đối tượng khách hàng có thu nhập cao. 

Mô hình này cũng có thể áp dụng cho các thị trường khác, như Bình Dương, cách đây 4 -5 năm nhu cầu căn hộ rất thấp, chủ yếu là căn hộ dành cho công nhân nhưng nay lại sôi động ở nhiều phân khúc trên trục Đại lộ Bình Dương, TP Dĩ An, Thủ Dầu Một. Do đó, ông Kiệt nhấn mạnh mỗi thị trường ở một thời điểm sẽ có sự thay đổi về chủng loại sản phẩm và nhu cầu thị trường khác nhau, khó để nói một phân khúc dẫn dắt trong năm 2021.

Cùng quan điểm trên, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam, nhấn mạnh lựa chọn đầu tư vào loại hình bất động sản nào sẽ phụ thuộc vào sự am hiểu của nhà đầu tư vào loại hình đó cũng như nhiều yếu tố liên quan. Tuy nhiên, ông Hoàng cho rằng bất động sản nhà ở như đất nền, căn hộ, nhà ở gắn liền với đất... đang là loại hình nổi bật của thị trường. Đất nền sở hữu giá trị lâu dài, ổn định; căn hộ là sản phẩm chủ đạo với nhu cầu xã hội ngày càng cao; nhà ở gắn liền với đất (nhà phố, biệt thự) có giá trị cao.

Cơ hội đi kèm thách thức

Trong năm 2021, ông Kiệt cho rằng các chủ đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển, săn tìm quỹ đất mới. Xu hướng các chủ đầu tư tại TP HCM sẽ di chuyển, săn tìm quỹ đất tại Hà Nội và ngược lại, các doanh nghiệp ở Hà Nội cũng "Nam tiến". Bên cạnh đó, xu hướng phát triển các dự án ở những thị trường vùng ven, thị trường ven biển vẫn tiếp tục phát triển.

Ở mức tổng quát, đại diện CBRE nhận định thị trường sẽ có những phục hồi tích cực nhưng chưa thể có bước đột phá mạnh bởi vì phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Chẳng hạn TP HCM còn tồn tại việc chậm tiến độ của các dự án do vướng thủ tục pháp lý sẽ chưa được giải quyết triệt để. Yếu tố thứ hai là ảnh hưởng của dịch bệnh Covid - 19, mặc dù Việt Nam đã kiểm soát tốt nhưng vắc xin mới xuất hiện và cần thời gian để kiểm chứng.

Tựu chung, năm 2021 là năm của sự phục hồi nhưng chưa có sự đột phá. Nguồn cung sẽ có sự cải thiện, các chủ đầu tư sẽ đa dạng hoá sản phẩm để phù hợp với nhu cầu của thị trường. Ông Kiệt chỉ ra giá căn hộ TP HCM trung bình tăng 5% cùng kỳ năm trước, lên khoảng 2.000 USD/m2 trong khi Hà Nội đi ngang ở vùng giá khoảng 1.400 USD/m2. TP HCM sẽ có gần 17.500 căn hộ được bán ra trong năm sau, tăng 14% cùng kỳ còn Hà Nội là 25.200 căn, tăng 66%. 

Ông Nguyễn Hoàng nhấn mạnh mỗi loại hình sản phẩm đều có thách thức đi kèm cơ hội. Với đất nền, thách thức là quỹ đất và việc phân lô ngày càng khó khăn hơn, mức giá cũng đã tăng mạnh thời gian qua. Về căn hộ, loại hình dưới 25 triệu đồng/m2 đã vắng bóng tại TP HCM, mức giá cũng liên tục tăng cao trong thời gian qua. Với nhà phố, biệt thự, việc cho thuê đã khó khăn hơn trước, giá thuê giảm do đại dịch...

Vị đại diện DKRA Việt Nam nói trong bối cảnh tình hình thị trường bất động sản còn nhiều phức tạp, việc đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn, đòi hỏi nhà đầu tư cần xác định việc đầu tư là lâu dài. Lướt sóng hoặc đầu tư ngắn hạn không còn phù hợp ở thời điểm hiện tại. Nhà đầu tư cũng nên hiểu biết rõ loại hình sản phẩm có ý định đầu tư với tất cả các yếu tố liên quan như phân khúc, vị trí, chất lượng sản phẩm, pháp lý, chủ đầu tư, chính sách bán hàng, tiềm năng…

Một điểm khác, theo ông Hoàng, là tiềm lực tài chính phải đủ để đầu tư lâu dài, thậm chí có thể chờ đợi khi thị trường biến động, để tính toán tài chính sao cho việc đầu tư hiệu quả, tối ưu. Đồng thời, nhà đầu tư cần theo dõi, cập nhật thông tin diễn biến thị trường, để khi cần thiết có thể lựa chọn hoặc quyết định kịp thời.