Bất động sản Tp.HCM “đổi dòng chảy” sang khu Tây

Sức cầu tăng nhiệt

Trước năm 2019, đối trọng giữa khu Đông và khu Tây Tp.HCM có sự khác biệt cả về nguồn cung lẫn sức cầu. Khu Đông (nay là Tp.Thủ Đức) vốn là địa bàn hội tụ rất nhiều dự án bất động sản, mua bán sôi động. Ngược lại, khu Tây Tp.HCM (quận Bình Tân, quận 6, quận 8, quận Tân Bình, một phần huyện Bình Chánh…) tỏ ra trầm lặng với nguồn cung ít ỏi và thanh khoản ổn định.

Hiện tại, dù nguồn cung chưa có nhiều khoảng cách giữa hai khu vực song lực cầu đã có sự “đổi dòng chảy”. Những dự án căn hộ có mức giá 40-50 triệu đồng/m2 tại khu Tây Tp.HCM đang “vượt mặt” về thanh khoản so với khu Đông.

Nếu khu Đông vẫn nghiêng về dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang thì khu Tây lại là mảnh đất còn sót lại các dự án giá vừa tầm của Tp.HCM. Theo đó, thời gian vừa qua, thanh khoản dự án khu vực này ghi nhận khá tốt ở các sản phẩm giá trên dưới 50 triệu đồng mỗi m2.

Cuối năm 2023, đầu năm 2024 tại khu vực quận Bình Tân thuộc khu Tây Tp.HCM từng chứng kiến hiện tượng “cháy hàng” ở một dự án căn hộ. Trong đó, 1.000 căn hộ được tiêu thụ trong vài tháng ra mắt. Cùng với đó, một số dự án mở bán giai đoạn tiếp theo thuộc khu vực này cũng luôn nhận được sự quan tâm tích cực từ thị trường.

Chẳng hạn, tại mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, dự án Akari City của Nam Long mới đây tiếp tục đem về doanh số bán hàng 250 tỉ đồng trong buổi sáng mở bán dòng căn hộ AK NEO. Ngoài vị trí đẹp, kết nối thuận tiện đến các khu vực, giá vừa tầm thì dự án này đang được chủ đầu tư hỗ trợ tiến độ thanh toán khá tốt nên được người mua quan tâm. Khách hàng mua căn hộ này thanh toán 40% chia nhỏ thành 5 đợt đến khi nhận nhà (tháng 12/2024). Trong đó, ngân hàng giải ngân đối ứng từ đợt thứ 3. Người mua chỉ cần vốn tự có 30%, ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 70% giá trị sản phẩm, không trả gốc trong 2 năm, chỉ trả duy nhất số tiền lãi suất cố định 1%/ năm đến hết tháng 8/2026. Giả sử, nếu khách mua căn hộ AK NEO 2PN2WC diện tích 80.7m2, sau khi nhận nhà, số tiền duy nhất khách hàng trả là lãi suất cố định 1%/năm - tương đương 2,5 triệu/ tháng đến hết tháng 8/2026.

Được biết, nhu cầu mua ở thực hoặc đầu tư cho thuê căn hộ tại dự án này chiếm phần lớn trong giao dịch. Khách mua đến từ khu vực trung tâm Tp.HCM hoặc khu lận cận. 

Sự trở lại của bất động sản khu Tây Tp.HCM cũng được thể hiện qua dữ liệu mới đây của Nhà Tốt. Theo đơn vị này, nguồn cung căn hộ khu Tây Tp.HCM tiếp tục suy giảm ở mức 63% trong quý 1/2024 so với quý 4/2023, song lực cầu lại tăng dần. Do nguồn cung khan hiếm nên sức cầu gần đây tập trung mạnh vào các dự án ít ỏi mở bán tại khu vực. Một số dự án căn hộ giá vừa túi tiền trở thành tâm điểm của khu Tây khi lượng bán ra tăng nhịp so với cùng kì năm trước, giữa bối cảnh thị trường chung còn khó khăn.

Nghịch lý đang diễn ra...

Nhìn vào diễn biến thị trường căn hộ khu vực phía Tây Tp.HCM nhận thấy nghịch lý: Nguồn cung hiện tại của thị trường căn hộ đang tỉ lệ nghịch với tiềm năng phát triển của khu vực cũng như nhu cầu nhà ở còn khá lớn.

Khu Tây vốn được nhiều người mong chờ nhất về sự đa dạng sản phẩm và giá bán thì đến hiện tại nguồn cung mới tiếp tục thụt lùi. Tại quận Bình Tân hay quận 8 diễn biến nguồn cung bất động sản hiện tại đối lập với tiềm năng của khu vực này. Đây vốn là nơi có quỹ đất dồi dào của Tp.HCM, mật độ dân số cao, tốc độ phát triển kinh tế mạnh với nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất và các hộ sản xuất kinh doanh lớn… nhưng nguồn cung nhà chỉ đếm trên đầu ngón tay, trong khi nhu cầu ở thực lại luôn ở mức cao.

Giai đoạn 2018 - 2020, khu phía Tây TP.HCM vẫn có khá nhiều dự án nhà ở tầm giá từ 30 - 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên 3 năm trở lại đây, mặt bằng giá chung cư tại các quận khu Tây tăng khá nhanh theo đà tăng chung của thị trường bất động sản Tp.HCM. Hiện các dự án căn hộ có mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 đã trở thành sản phẩm khó kiếm ở khu vực này.

Gần đây, một số dự báo chỉ ra, nguồn cung căn hộ khu Tây Tp.HCM ở ngưỡng giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 có thể trở thành “hàng hiếm” của Tp.HCM trong tương lai gần. Điều này khiến nhiều người ngỡ ngàng vì những kì vọng về sản phẩm giá vừa tầm, đáp ứng nhu cầu số đông có thể trở nên “xa xỉ” khi nguồn cung mới ngày càng eo hẹp.

Ông David Jackson, David Jackson – Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam cho rằng, chiến lược phát triển của chủ đầu tư hướng đến phân khúc cao cấp hoặc tương đương để tối đa hóa lợi nhuận đã khiến cho nguồn cung căn hộ có sự chuyển dịch đáng kể, tỷ trọng căn hộ bình dân và trung cấp dần chiếm ít đi. Trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung, nhu cầu cao đã khiến các dự án chung cư khu Tây liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Báo cáo quý 1/2024 của đơn vị này cho thấy, giá bán sơ cấp căn hộ tại Tp.HCM gia tăng khoảng 2- 5% so với quý trước tại các dự án xây dựng đúng tiến độ bàn giao, tiện ích nội khu và có pháp lý hoàn chỉnh. Bên cạnh đó, giá bán cũng bị ảnh hưởng bởi xu hướng phát triển của thị trường khi các dự án ngày càng được chú trọng không chỉ về chất lượng công trình, nội thất bàn giao mà còn về các tiện ích thông minh, dịch vụ nội khu đi kèm.

Theo ông David, dù giá tăng nhưng phân khúc căn hộ tại Tp.HCM nói chung, khu vực phía Tây Tp.HCM nói riêng tiềm năng còn rất lớn. Thành phố đã và sẽ vẫn là một trong những trung tâm kinh tế trọng điểm, thu hút nguồn nhân lực từ nhiều nơi và do đó nhu cầu nhà ở rất cao.

Có thể thấy, khu phía Tây Tp.HCM hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi và tiềm năng lớn về hạ tầng, giao thông, quy hoạch, quỹ đất, tỉ lệ dân số đông… song thị trường bất động sản khu vực này hiện vẫn chưa khai thác hết được tiềm năng vốn có.

“Với các tác động từ chính sách, kì vọng khu vực sẽ có thêm nguồn cung căn hộ nhà ở xã hội, căn hộ giá phổ thông cho đến trung cấp, hướng đến người có nhu cầu ở thực. Đây là tệp khách hàng có nhu cầu lớn, do đó dự án sẽ dễ có thanh khoản, nhất là khi thành phố đang dần mở rộng theo hướng ly tâm. Với loại hình nhà ở công nhân và NOXH, nguồn cung có thể khả quan hơn sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực vào năm 2025”, chuyên gia Avison Young nhấn mạnh.