Bất động sản vẫn chưa thể 'tan băng'

Vẫn còn đó những khó khăn

Báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM vừa công bố cho biết, 6 tháng đầu năm nay, hoạt động thị trường bất động sản (BĐS) tăng trưởng âm (giảm 11,58%) so với cùng kỳ trong khi quý I cũng giảm 16,2%. Doanh thu từ hoạt động kinh doanh này giảm 8,3% so với cùng kỳ. Tuy đà giảm quý II có dấu hiệu chậm hơn song, thị trường BĐS vẫn còn đối mặt với không ít khó khăn. Số doanh nghiệp (DN) thành lập mới giảm hơn một nửa so với cùng kỳ. Vốn đăng ký cũng giảm 64%. Thành phố chỉ có 8 dự án đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai với 6.313 căn, giảm 33,3% so với 6 tháng đầu năm 2022...

Nhận định về bức tranh thị trường BĐS, nhiều ý kiến cho rằng, dù đã có nhiều chính sách hỗ trợ được tung ra, song thị trường khó có thể tan băng trong ngắn hạn.

Ông Nguyễn Duy Thanh - Tổng giám đốc Công ty cổ phần BĐS Phúc Hưng cho biết, hiện nhiều công ty BĐS đã phải đóng cửa vì nợ nần, nhiều công ty chật vật cầm cự trong tình trạng tăng trưởng âm.

Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), sức mua hiện rất yếu dẫn đến tình trạng DN tiếp tục bị thiếu dòng tiền, bị sụt giảm thanh khoản.

Giới chuyên gia phân tích, khó khăn vẫn đang bủa vây thị trường là do các chính sách gỡ vướng vẫn chưa thực sự có tác động mạnh giúp thị trường bật lên. Thời gian qua, dù Ngân hàng Nhà nước đã có 4 lần điều chỉnh lãi suất điều hành, song mức lãi suất cho vay, là yếu tố có ý nghĩa quan trọng với các nhà đầu tư BĐS và DN, vẫn chưa giảm đáng kể, chỉ dao động ở mức giảm 0,5-2% so với thời điểm cuối năm 2022. Nếu xét trên nền lãi suất trước đó ở mức 13-15%, thậm chí 17%, thì mức giảm hiện tại là chưa đủ để vực dậy các DN.

Yếu tố thứ hai là những áp lực về trái phiếu đến hạn. Dù Chính phủ đã có chính sách cho phép DN tái cơ cấu, giãn nợ, nhưng áp lực đáo hạn trái phiếu riêng lẻ vẫn còn rất lớn. Trong khi đó, theo số liệu của Bộ Tài chính, năm 2023 và 2024, khối lượng trái phiếu đến hạn tăng vọt, lần lượt ở mức 271.400 tỷ đồng và 329.500 tỷ đồng. Riêng khối lượng trái phiếu BĐS đến hạn là 207.800 tỷ đồng, trái phiếu của các tổ chức tín dụng đến hạn là 207.500 tỷ đồng.

Trước những áp lực trên vai ngành địa ốc, giới chuyên gia cho rằng, BĐS chỉ đang kỳ vọng thoát khó chứ chưa thể bật tăng. Ngoài ra, cũng theo nhìn nhận của giới chuyên gia, thị trường còn đang gặp khó ở chính sách pháp lý. Nhiều dự án đang dừng, không thể triển khai ở các giai đoạn khác nhau, từ việc lựa chọn chủ đầu tư, đấu thầu, đấu giá, giao đất, tính tiền sử dụng đất, cấp phép xây dựng, quy hoạch… vẫn nghẽn.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực phân tích hiện nay quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng, BĐS hết sức phức tạp, liên quan tới hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư... Trong đó, không ít quy định chồng chéo, thiếu đồng bộ... như chưa có sự nhất quán giữa các luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) về việc cho phép người nước ngoài mua, hoặc sở hữu quyền sử dụng đất/BĐS.

Tiếp tục “bắt mạch” thị trường

Giới chuyên gia cho rằng, ở thời điểm hiện tại, DN BĐS vẫn phải tiếp tục “bắt mạch” thị trường, đưa ra những kế hoạch để có thể duy trì hoạt động và chờ thời cơ đến, như: tái cấu trúc, tinh gọn bộ máy nhưng vẫn giữ được khả năng kinh doanh; duy trì hệ thống điều hành trong điều kiện cắt giảm chi phí; giữ mối quan hệ với các chủ đầu tư, nguồn hàng...

Theo ông Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – BĐS Dat Xanh Services (DXS – FERI), việc mà các chủ đầu tư nên làm lúc này là tích cực đẩy hàng tồn kho để kéo dòng tiền về, chuẩn bị ra hàng mới.

Còn theo ông Nguyễn Duy Thanh - Tổng giám đốc Công ty cổ phần BĐS Phúc Hưng, muốn phá băng BĐS, trước tiên phải giải quyết chướng ngại vật về tâm lý, nghĩa là cần lấy lại được niềm tin của khách hàng. Từ năm 2022 đến nửa đầu năm 2023, người mua đã bị các cú sốc: sản phẩm vướng pháp lý vẫn bán ra thị trường, những chủ đầu tư mất uy tín, hủy bỏ cam kết ưu đãi... đẩy người mua vào thế khó khăn. Điều này làm niềm tin đối với thị trường BĐS bị giảm nặng nề, vì vậy cần củng cố lại mắt xích này.

Ngoài việc củng cố lại niềm tin, ông Thanh cũng cho rằng, vẫn còn rất nhiều việc cần làm để phá băng thị trường BĐS. Chẳng hạn như việc điều chỉnh lãi suất cho vay cố định (không thả nổi) khoảng 8% hỗ trợ người dân vay mua nhà để ở, nhanh chóng gỡ vướng pháp lý dự án và đầy nhanh tiến độ phê duyệt pháp lý. Bên cạnh đó, hệ thống luật pháp liên quan đến BĐS cần được hoàn thiện.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group, nửa năm qua thị trường thanh khoản vẫn yếu. Đầu quý III chưa xuất hiện các tín hiệu nào đủ mạnh để kỳ vọng vào cơ hội hồi phục. Ông Thắng dự báo sang giữa năm 2024, phân khúc BĐS tiêu dùng như nhà ở phục vụ nhu cầu ở thật (giá dưới 50 triệu đồng 1m2) và nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp phát triển mới sẽ thu hút sự quan tâm của thị trường nhưng nhóm BĐS đầu cơ vẫn sẽ trầm lắng.