Bất động sản vào “mùa gặt”, phân khúc nào nhiều triển vọng?

Tín dụng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cuối năm

Thông thường, quý cuối cùng của năm là thời điểm thị trường bất động sản bước vào giai đoạn giao dịch sôi động nhất. Nhiều môi giới ví von đây là "mùa gặt" của năm.

Dịp cuối năm, nhu cầu mua nhà thường tăng cao, khi người dân tích trữ được khoản tiền đáng kể trong năm, ví dụ như tiền thưởng Tết; ngoài ra còn có một lượng kiều hối đáng kể.

Có thể thấy, thị trường đang được tháo các nút thắt lớn, sau khi Chỉ thị 13 của Thủ tướng Chính phủ về chủ trương không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý được đưa ra. Bên cạnh đó, từ đầu tháng 9, nhiều chính sách mới về tín dụng đã được thông qua, tác động không nhỏ đến thị trường.

Thị trường bất động sản luôn được đánh giá là một kênh đầu tư an toàn. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)

Nới room tín dụng

Đầu tháng 9, Ngân hàng Nhà nước đã cấp thêm hạn mức tín dụng đối với một số ngân hàng, dao động trong khoảng từ 0,7 - 4%. Thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm trở lại, khi dòng tín dụng khai thông, giao dịch sẽ sôi động. Tuy nhiên, chia sẻ tại chương trình Lăng kính nhà đất - Land Show, các khách mời cho rằng, việc nới room tín dụng hiện nay có thể chỉ là tác động tâm lý giúp thị trường phục hồi đôi chút, nhưng chưa thể giúp tăng tốc. Vì hạn mức nới room tín dụng thấp, dư địa cho vay còn ít.

"Mấy tháng qua, khi chưa có chỉ thị nới room tín dụng, thì lập tức đem tiền gửi ngân hàng. Khi bắt đầu có thông tin về nới room tín dụng, thì bắt đầu đã có cuộc điện thoại hò hẹn chị ơi đi xem đất ở đây nhé, ở kia nhé, chỗ này em thấy mở đường... Đó cũng là tin vui", bà Nguyễn Khuê Anh, nhà đầu tư cá nhân, chia sẻ.

"Khi thấy hạn chế tín dụng, người ta không đầu tư nữa. Nhưng bây giờ bắt đầu mở ra, người ta thấy bơm ra rồi thì tất cả đang chờ đợi. Nhà nước bơm 1.000 tỷ, thì thị trường sẽ kích lên 10.000 tỷ, vì thị trường của niềm tin. Tất cả quay trở lại", ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch Công ty CP Tập đoàn AVLand Việt Nam, cho biết.

Lãi suất huy động tăng

Ngân hàng Nhà nước thông báo áp dụng lãi suất điều hành mới, tăng lãi suất tiền gửi kỳ hạn 1 tháng đến dưới 6 tháng từ 4% lên 5%/năm. Theo đó, hàng loạt ngân hàng thương mại cũng tăng biểu lãi suất huy động ngắn hạn.

Nhiều ý kiến lo ngại, điều này sẽ kéo lãi suất cho vay tăng theo, khiến nhu cầu đầu tư nhà đất giảm. Tuy nhiên, ở góc độ khác, lãi suất tăng sẽ khiến nhu cầu vay ngân hàng để đầu cơ bất động sản giảm, thị trường sẽ chỉ còn những nhà đầu tư phục vụ mục đích ở thật.

"Chúng tôi cân nhắc lựa chọn dự án có khả năng sinh lời, hoàn vốn tốt, tập trung vào những dự án bất động sản tạo ra giá trị cho cộng đồng. Chúng tôi dành sự ưu tiên nhất định cho những khách hàng vay mua tiêu dùng, nhà ở và có những nguồn thu nhập ổn định để thanh toán cho ngân hàng", ông Trần Anh Việt, Phó Giám đốc khu vực TP Hà Nội, Ngân hàng Sacombank, cho hay.

"Thời điểm tháng 3, tháng 4 đúng là hơi khó khăn một chút. Tuy nhiên khi mình chứng minh được thu nhập, tài chính ổn định, không có nợ xấu gì, thì ngân hàng duyệt hồ sơ vay, không vấn đề gì cả", anh Ngô Thành Đạt, thành phố Hà Nội, nói.

Nghị định 65 về trái phiếu

Mới đây, Nghị định 65 sửa đổi bổ sung quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được ban hành, trong đó quy định rõ trong mục đích phát hành họ được phép cơ cấu lại nợ miễn là đảm bảo tuân thủ pháp luật, đảm bảo nghĩa vụ nợ vay với trái chủ. Nghị định này đã tạo ra cho các doanh nghiệp bất động sản một không gian để xoay sở dòng tiền kinh doanh.

"Chúng tôi có 2 kỳ vọng khi Nghị định 65 ra đời: Thứ nhất là nó làm minh bạch hóa, rõ ràng hơn các quy định về thủ tục phát hành trong thời gian tới; Thứ hai là giúp giảm thiểu cạnh tranh. Vì trước đây, chúng tôi phải cạnh tranh các gói trái phiếu của mình với rất nhiều đơn vị khác, những đơn vị mà chuẩn của họ thấp hơn", TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản DXS, Đất Xanh Group, cho biết.

Nhận định diễn biến thị trường cuối năm 2022

Thị trường bất động sản luôn được đánh giá là một kênh đầu tư an toàn. Vậy trong 3 tháng cuối năm, dòng tiền sẽ chảy vào phân khúc nào? Đất nền, hay chung cư, hay đất dự án?

Mỗi nhà đầu tư có khẩu vị riêng. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm cho rằng, vào thời điểm này, đầu tư vào những phân khúc hướng tới nhu cầu ở thật của người dân, không đầu tư lướt sóng, sẽ là an toàn và triển vọng nhất. Vì dù thị trường có biến động như thế nào, loại hình bất động sản đáp ứng nhu cầu để ở sẽ không chịu nhiều tác động, thậm chí vẫn tăng giá nếu nguồn cầu lớn.

Còn ở các nơi đã từng xảy ra các cơn sốt ảo, giá tăng cao so với giá trị thực, nhưng lại không phải là sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở, sẽ có những diễn biến khó lường.

Các chuyên gia cho rằng, đối với các khu vực mang tính đầu cơ, đã diễn ra sốt nóng, thời gian tới giao dịch có thể chậm lại và giá bắt đầu có xu hướng đi ngang, thậm chí có thể giảm.

Giới quan sát thị trường nhận định, giai đoạn kiếm tiền dễ từ bất động sản đã đi qua, không phải cứ mua là trúng như trước. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)

"Những bất động sản mang tính đầu tư, đầu cơ và ở khoảng cách địa lý nó quá xa, thì nó đang cực kỳ khó khăn. Có những nơi bất động sản đang giảm 10 - 20%, nhưng vẫn không có giao dịch. Còn những khu vực ở trung tâm, bất động sản đi ngang", ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, thông tin.

Về nguồn cung, thông thường cuối năm là giai đoạn đẩy mạnh bán hàng, tuy nhiên hiện các doanh nghiệp khá thận trọng, mở bán với số lượng ít, từ 50 - 100 sản phẩm đổ lại, chủ yếu là để thăm dò nhu cầu thị trường.

Chính sách bán hàng sẽ có 2 điều chỉnh: một là giá đưa ra tốt hơn, hai là giãn tiến độ thanh toán dài hơi hơn. Tuy bức tranh chung khá ảm đạm, nhưng theo một số chuyên gia, thị trường vẫn có những điểm sáng.

"Đặc biệt là thị trường bất động sản chung cư. Chung cư ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tăng trưởng rất tốt, nhu cầu lớn; hay thị trường chung cư ở các tỉnh như Đồng Nai, Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng... Chúng tôi vẫn đánh giá thị trường chung cư đang có nhu cầu cao, tính thanh khoản tốt", ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc, nhận định.

"Xu hướng không thực sự rõ nét, nhưng theo tôi, trong bối cảnh đó, chúng ta vẫn có tia sáng tốt. Ví dụ các giao dịch về bất động sản thương mại dịch vụ, bất động sản nghỉ dưỡng dường như đang chiếm tỷ trọng giao dịch rất cao. Gần đây đang có xu hướng khá thú vị, đó là bất động sản liên quan đến hạ tầng. Trong đó có bất động sản về hạ tầng công nghiệp, cầu cảng, bến bãi, sân bay", ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Cen Group, cho biết.

Ngoài ra, từ nay đến cuối năm sau, dự báo các hoạt động M&A mua bán và sáp nhập trên thị trường sẽ diễn ra rất nhiều do những khó khăn về bài toán vốn. Tại TP Hồ Chí Minh, các tháng vừa qua đã diễn ra những thương vụ đáng chú ý, đối tượng được mua lại là những dự án, tòa cao ốc đã bỏ không hàng chục năm và hồi sinh lại, tăng thêm nguồn cung nhà ở. Đây là cũng là những tín hiệu tốt cho thị trường trong thời gian tới.

Một số nhà đầu tư kỳ cựu trên thị trường cho biết, trong bối cảnh hiện nay vẫn có những nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế mạnh âm thầm mua gom các sản phẩm bất động sản có vị trí tốt, chờ đợi nhịp sóng trở lại.

Tuy nhiên, giới quan sát thị trường nhận định, giai đoạn kiếm tiền dễ từ bất động sản đã đi qua, không phải cứ mua là trúng như trước, mà cần có sự tính toán, thanh lọc cẩn trọng các sản phẩm đầu tư.

Thị trường 3 tháng cuối năm cũng đang rất mong chờ các sản phẩm dự án nhà ở xã hội đã được khởi động mạnh mẽ trong suốt các tháng đầu năm từ các doanh nghiệp lớn, để bổ sung thêm nguồn cung đang thiếu hụt hiện nay.