Bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục đón đợt sóng M&A mới, "điểm nóng" phân khúc nghỉ dưỡng

Theo Báo cáo M&A thị trường Việt Nam năm 2018 - 2019 do Diễn đàn M&A Việt Nam (MAF) thực hiện, trong Top 10 thương vụ M&A có quy mô lớn nhất thì các nhà đầu tư Hàn Quốc đóng vai trò chủ đạo, áp đảo.

Điển hình nhất là SK Group khi vào tháng 3/2019, SK Group đã chi 1 tỷ USD mua 6,1% cổ phần của Tập đoàn Vingroup. Trước đó, tháng 9/2018, SK đã bỏ ra 470 triệu USD để mua lại gần 110 triệu cổ phiếu quỹ của Masan, tương ứng 9,5% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết của Masan.

Mới đây, SK bày tỏ mong muốn mua thêm cổ phần của Tổng công ty Dầu Việt Nam (PVOIL). Năm ngoái, tập đoàn này đã mua 3,55 triệu cổ phần, tương đương 5% cổ phần, trở thành cổ đông lớn của PVOIL.

Cũng trong năm 2018, Vingroup đã chào bán lượng cổ phiếu ưu đãi trị giá 400 triệu USD cho một nhà đầu tư Hàn Quốc khác là Hanwha. Như vậy, chỉ riêng các thương vụ giữa các nhà đầu tư Hàn Quốc với Vingroup đã lên đến 2,41 tỷ USD, chiếm 25,64% tổng giá trị M&A giai đoạn 7/2018 - 7/2019.

Trong cuộc đua rót vốn năm 2018 - 2019 của các nhà đầu tư ngoại vào Việt Nam, thì Hồng Kông là “tân binh” gây đột biến. Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 6 tháng đầu năm 2019, Hồng Kông dẫn đầu danh sách vốn đầu tư vào Việt Nam, với 5,3 tỷ USD. Đặc biệt, Beerco Limited (Hồng Kông) chi 3,85 tỷ USD mua cổ phần của Công ty TNHH Vietnam Beverage tại Hà Nội (doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài sở hữu trực tiếp hơn 53% vốn của Sabeco).

Không thua kém nhiều "đối thủ", Singapore vẫn tiếp tục duy trì vị trí Top 3 trên đường đua, với với tổng giá trị M&A năm 2018 - 2019 đạt mức 1,6 tỷ USD.

Nổi bật nhất trong những cái tên đến từ Singapore là Quỹ đầu tư GIC của Chính phủ Singapore với hàng loạt thương vụ có quy mô hàng trăm triệu USD trong thời gian gần đây. Tháng 4/2018, GIC đầu tư tổng cộng 1,3 tỷ USD (tương đương 29.500 tỷ đồng) dưới 2 hình thức là đầu tư mua cổ phần của Vinhomes và cung cấp một công cụ nợ cho Vinhomes (như khoản cho vay) để thực hiện các dự án.

Cuối năm 2018, GIC chi 101 triệu USD mua thêm 27,4 triệu cổ phiếu Masan. Giữa tháng 10/2018, quỹ này đã mua 24,5 triệu cổ phiếu MSN với giá trị 2.187 tỷ đồng (95 triệu USD)… GIC tham gia từ rất sớm và là nhà đầu tư lớn nhất trong các đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) của Vietjet Air, Vinhomes, Techcombank, Vietcombank, FPT, PAN Group, Vinasun...

Ngoài ra, nhiều tập đoàn lớn của Singapore, như Keppel Land, CapitaLand, Mapletree... cũng đã và đang thực hiện hàng loạt thương vụ M&A lớn trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.

Cùng với Singapore, các nhà đầu tư Nhật Bản cũng có sự tăng tốc mạnh mẽ. Nếu như trước đây, nhà đầu tư Nhật Bản quan tâm và thực hiện nhiều thương vụ M&A trong lĩnh vực tài chính, hàng tiêu dùng, thì năm 2018 - 2019, họ chuyển khẩu vị sang bất động sản. Các thương vụ đáng chú ý nhất là việc Tập đoàn Sumitomo cùng với Tập đoàn BRG của Việt Nam đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư Dự án Thành phố thông minh tại xã Hải Bối (Đông Anh, Hà Nội), với tổng vốn đăng ký 4,14 tỷ USD;

Tập đoàn Phát Đạt đã ký kết biên bản thỏa thuận hợp tác đầu tư với Samty Asia Investments Pte. Ltd (công ty con trực thuộc Samty Corporation) và một công ty phát triển bất động sản của Nhật Bản thông qua Quỹ Vietnam New Urban Center LP; Tập đoàn Aeon đang đầu tư xây dựng chuỗi siêu thị với tổng vốn hơn 1 tỷ USD; Hankyu Hanshin Properties và Nishi Nippon Railroad hợp tác với Nam Long phát triển Dự án Akari City với tổng vốn đầu tư 7.676 tỷ đồng… Các quỹ Creed Group, Mitsubishi, Sanyo Homes, Daiwa House Group, Sumitomo liên tục thực hiện các thương vụ M&A với các doanh nghiệp bất động sản Việt.

Ngoài ra, hàng loạt thương vụ lớn khác cũng được thực hiện như: Berjaya (Malaysia) bán 75% cổ phần của InterContinental Hanoi Westlake với giá 1.244 tỷ đồng cho BRG; Saigon Co-op mua lại chuỗi siêu thị Auchan; Keppel Land mua 60% cổ phần 3 lô đất từ Địa ốc Phú Long; Nam Long chi hơn 2.300 tỷ đồng mua lại 70% cổ phần Dự án Dong Nai Waterfront City; CapitaLand hoàn tất mua lại Ascendas and Singbridge Pte. Ltd; Hòa Bình phát hành riêng lẻ 25 triệu cổ phiếu cho Hyundai Elevator Co.,Ltd; VinaCapital Ventures rót vốn vào Rever…

Trong năm 2019 và những năm tiếp theo, nhìn nhận của nhiều chuyên gia kinh tế cho thấy các thương vụ M&A sẽ tiếp tục tập trung nhiều vào lĩnh vực, trong đó bất động sản, bán lẻ được kỳ vọng sẽ thu hút nhiều dòng vốn ngoại. Ngoài ra, các lĩnh vực viễn thông, năng lượng, hạ tầng, dược phẩm, giáo dục cũng được kỳ vọng sẽ đóng góp giá trị đáng kể cho hoạt động này trong giai đoạn tới.

"Chúng tôi cho rằng, các nhà đầu tư từ châu Á, như Hàn Quốc, Nhật Bản, Thái Lan và Singapore sẽ tiếp tục chiếm ưu thế. Thị trường cũng đang chứng kiến xu hướng đầu tư từ Hồng Kông tại một số ngành, lĩnh vực. Giai đoạn tới có thể trông đợi các thương vụ quy mô lớn hơn, nhất là các thương vụ thoái vốn của các doanh nghiệp nhà nước lớn cổ phần hóa và sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài", ông Đặng Xuân Minh, Tổng giám đốc Công ty AVM, Trưởng nhóm nghiên cứu MAF nhận định.

Thời gian tới, riêng lĩnh vực bất động sản, rất có thể thị trường sẽ chứng kiến thương vụ Warburg Pincus mua lại cổ phần The Grand Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu) tổng vốn đầu tư 600 triệu USD, hay liên doanh các nhà đầu tư Nhật Bản hợp tác với Phú Mỹ Hưng phát triển dự án cao cấp Midtown; Indochina Capital (ICC) và Kajima Corporation liên doanh phát triển chuỗi khách sạn Wínk…

Một xu hướng mới đang xuất hiện rõ nẹt, đó là thị trường M&A 2019 - 2020 sẽ xuất hiện những cơn "sóng lạ" như mua lại các khu công nghiệp, M&A các chuỗi khách sạn, M&A các chuỗi nhà hàng… Theo một số chuyên gia, dưới tác động từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung Quốc, thì nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang chọn Việt Nam là điểm đến quan trọng để dịch chuyển dòng vốn đầu tư ra khỏi Trung Quốc trong thời gian tới.

Song song đó, ông Lê Tuấn Bình, Quản lý cấp cao, Phòng Tư vấn đầu tư Savills Hà Nội cho rằng, hiện các nhà đầu tư ngoại đang đặc biệt quan tâm đến bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn, căn hộ dịch vụ, văn phòng, bán lẻ. Đây là các phân khúc có lợi nhuận cao và an toàn trong đầu tư.

"Việt Nam là thị trường mới nổi, có thể so sánh với các thị trường như Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc). Do có lợi nhuận cao nên nhiều nhà đầu tư đang rất tích cực tìm kiếm cơ hội tại Việt Nam. M&A bất động sản thời gian tới sẽ bùng nổ", ông Bình nhận xét.

Một nhà đầu tư khác cũng nhận định rằng hiện nhu cầu của các tập đoàn nước ngoài không mua các dự án condotel, mà chủ yếu là mua khách sạn để vận hành, tập trung vào các địa điểm thu hút khách du lịch như Hà Nội, TPHCM, Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh, hay các địa phương tập trung các khu công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai.

Bên cạnh đó, một số quỹ đầu tư nước ngoài đến từ châu Âu, Nhật Bản, Hàn Quốc cũng đang tích cực tìm kiếm các khách sạn có sẵn, vị trí đẹp có thể cải tạo để phát triển thành một chuỗi khách sạn...