Bất động sản HT và “ván bài” lật ngửa ở dự án Diamond Blue

Nội dung bài viết “Ai có thể dừng dự án Diamond Blue” đã phản ánh trạng thái “nhờn luật” kéo dài ở dự án đặt tại khu đất 69 Triều Phúc, phường Thanh Xuân Nam. Trong khi chờ phản hồi chính thức từ các cơ quan hữu trách, để làm rõ thêm quá trình của dự án, người viết xin được cung cấp thông tin và vai trò của CTCP Bất động sản HT.

Từ 2014, CTCP Bất động sản HT xuất hiện trong liên danh đầu tư dự án với mục đích rất rõ ràng và tích cực. Nhưng pháp nhân nêu trên bị tố đã và đang có dấu hiệu gây phương hại trực tiếp tới dự án, khách hàng.

HT là ai?

Hồ sơ pháp lý dự án được hình thành bởi: Hợp đồng hợp tác đầu tư số 08-09/HĐLĐ ngày 21/7/2007 giữa CTCP Công trình và Thương mại Giao thông vận tải (TRACO) và CTCP Tư vấn và Đầu tư CCI (CCI); Quyết định 2524/QĐ-UBND ngày 7/6/2010 của UBND TP Hà Nội cho phép TRACO chuyển mục đích sử dụng 2.539m2 đất tại 69 Triều Khúc để thực hiện dự án;

Quyết định 2781/QĐ-UBND ngày 17/6/2011 của UBND TP Hà Nội xác định nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất cho dự án; giấy chứng nhận đầu tư số 01121001057 ngày 26/12/2011 của UBND TP Hà Nội cấp cho 2 nhà đầu tư thực hiện dự án (CCI và TRACO); GPXD số 1400-2009/GP-XD ngày 15/12/2009 do UBND quận Thanh Xuân cấp cho dự án.

Cuối năm 2011, công trình đã hoàn thành thi công cọc khoan nhồi và 02 tầng hầm (đến cos +/-0,00) theo thiết kế phê duyệt. Mọi chuyện bắt đầu từ tháng 4/2014, theo đề nghị của TRACO, Liên danh chủ đầu tư TRACO-CCI ký “Thỏa thuận chuyển giao thực hiện Dự án” số 18/2014/TTCG với CTCP Bất động sản HT (sau đây gọi là HT) để chuyển giao thực hiện tiếp dự án. Thời gian thực hiện thỏa thuận chuyển giao là 90 ngày, sau khi HT đáp ứng đủ điều kiện các bên sẽ báo cáo Thành phố cho phép làm thủ tục chuyển giao dự án cho HT.

Trong quá trình thực hiện, do HT không thực hiện được yêu cầu của các bên và không đáp ứng đủ các điều kiện phù hợp với quy định pháp luật, nên ngày 4/11/2014 chủ đầu tư TRACO-CCI đã họp với HT và quyết định thanh lý thỏa thuận chuyển giao 18/2014/TTCG.

Theo đó, tất cả các thỏa thuận trước đó, các giấy ủy quyền thực hiện thỏa thuận 18 đều không còn giá trị. Thậm chí, Biên bản thanh lý (số 18/2014/TTCG-BBTL) giữa Liên danh TRACO-CCI và HT đã nêu rõ cam kết của HT rằng: “Không thực hiện bất cứ hành động nào nhân danh dự án và/hoặc thay mặt cho chủ đầu tư và/hoặc với tư cách của một bên liên kết của dự án kể từ ngày ký kết biên bản thanh lý” (tức ngày 4/11/2014).

Giấy ủy quyền đã hết hạn sử dụng được HT "trưng ra" nhằm phục vụ huy động vốn và bán nhà cho khách hàng của dự án?

Tiếp mạch “bắt tay”, ngày 27/12/2014, ba bên TRACO, CCI và HT ký hợp đồng hợp tác kinh doanh số 01/HTKD/TRACO-CCI-HT (Hợp đồng HTKD số 01) để triển khai xây dựng tiếp dự án. Theo đó, HT sẽ “tự ứng vốn thi công xây dựng tiếp công trình”; hết quý I/2015 HT phải nộp 100% tiền sử dụng đất cho ngân sách Nhà nước; HT cam kết hoàn thành tiến độ xây dựng công trình đến quý I/2016 bàn giao nhà hoàn thiện cho khách hàng. Thực tế, tại thời điểm hiện tại, công trình vẫn chỉ ở cao độ sàn tầng 10.

Chỉ ở nội dung cam kết tiến độ dự án, HT đã không hoàn thành theo hợp tác nêu trên. Đáng chú ý, trong trường hợp ghi nhận các hợp đồng mua bán căn hộ dự án (do HT đứng tên bên bán) “đính kèm” cam kết tiến độ bàn giao vào quý I/2016, HT sẽ khó lòng phủ nhận trách nhiệm.

Nén bạc đâm toạc hồ sơ

Khởi đầu “vết trượt dài” của HT (chưa bàn tới vai trò, trách nhiệm liên quan trực tiếp của TRACO) trong mối lương duyên 3 nhà TRACO-CCI-HT, là phương án “phù phép” văn bản ủy quyền thực hiện Thỏa thuận chuyển giao số 18 năm 2014. Cụ thể, CCI khẳng định, bất chấp việc thanh lý thỏa thuận chuyển giao 18 (đồng nghĩa các giấy ủy quyền thực hiện thỏa thuận này đều không còn giá trị) ngày 4/11/2014, HT đã “cố tình sửa chữa lại Giấy ủy quyền số 130/GUQ ngày 17/5/2014 đã hết hạn sử dụng để dùng vào việc huy động vốn và bán nhà cho khách hàng của dự án”.

Việc thanh lý thỏa thuận chuyển giao 18/2014/TTCG đã cho thấy vai trò thực sự của HT tại dự án từ thời điểm 4/11/2014

Chi tiết, bản gốc (CCI cung cấp) giấy ủy quyền 130/GUQ ngày 17/5/2014 (Căn cứ Thỏa thuận chuyển giao số 18) nêu rõ, HT (bên nhận ủy quyền) sẽ thay TRACO (bên ủy quyền) thực hiện giai đoạn 1 các nội dung: Trực tiếp tổ chức và thi công xây lắp công trình theo thiết kế đã được duyệt; Triển khai công tác chuẩn bị thị trường, tiếp thị, quảng cáo để bán sản phẩm của Dự án.

Thời hạn ủy quyền bắt đầu từ ngày hai bên cùng ký vào giấy ủy quyền này (17/5/2014) cho đến khi hoàn thành xong công việc Ủy quyền trong thời hạn 45 ngày. Trong khi đó, ở bản “đã bị sửa chữa”, tất cả nội dung nguyên bản đều được sao y, ngoại trừ thời hạn Ủy quyền không còn con số 45 ngày.

Được biết, “phiên bản” giấy ủy quyền số 130/GUQ nêu trên từng được “sử dụng” làm cơ sở pháp lý bán hàng trong một số giao dịch được xác lập giữa HT và người mua nhà thời gian 2015 vừa qua. Thậm chí, theo đơn tố cáo của người mua nhà, HT có dấu hiệu vi phạm pháp luật, lừa khách hàng khi lợi dụng danh nghĩa chủ đầu tư, sử dụng giấy ủy quyền đã hết thời hạn và sửa chữa lại để huy động vốn, bán nhà cho khách hàng.

Ở tình tiết này, nhiều người đã nhớ lại vụ việc AZ Land cho hàng loạt khách hàng “ăn quả đắng” ở CT1, CT2 (Khu đô thị Vân Canh) cách đây chưa lâu. Trong tình cảnh nhiều khách hàng bị AZ Land huy động vốn trái phép (công trình chưa tiến hành bất cứ hoạt động thi công nào), HT chính là một trong những sàn giao dịch thu tiền chênh lệch của nhà đầu tư.

Quay trở lại với dự án Diamond Blue, hoạt động của HT trong quá trình thực hiện hợp đồng hợ tác kinh doanh số 01 có nhiều điểm đáng chú ý. Rõ nhất, về sự cố các dầm chịu lực chính thời điểm tháng 6/2015, HT và TRACO đã không thuê tư vấn kiểm tra, kiểm định sự cố; không thực hiện khắc phục sự cố công trình mà vẫn tiếp tục thi công nâng thêm 3 tầng công trình (ảnh hưởng đến an toàn thi công, an toàn chịu lực và chất lượng công trình – các văn bản báo cáo của Ban quản lý dự án, HT, biên bản làm việc ba bên. Việc này, theo quan điểm của CCI, là “nhằm lợi dụng việc có hoạt động xây dựng để bán nhà và thu tiền trái quy định, sử dụng tiền sai mục đích phục vụ cho công trình”.

Người mua nhà đang "khóc ròng" vì cung cách bán hàng có dấu hiệu vi phạm pháp luật của HT.

Ngoài ra, căn cứ hồ sơ tài liệu, HT (và TRACO) bị “tố” không thực hiện đúng tiến độ nộp tiền sử dụng đất cho Ngân sách Nhà nước – dẫn đến bị cơ quan Thuế ra quyết định cưỡng chế nộp tiền sử dụng đất (Quyết định 1445/QĐ-CCT-QLN&CCNT ngày 16/7/2015 của Chi cục Thuế quận Thanh Xuân).

Chưa hết, HT còn có dấu hiệu vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản khi bị tố yêu cầu khách mua căn hộ phải nộp tiền chênh từ 100 - 150 triệu đồng/căn tùy vị trí mới được ký hợp đồng mua nhà…

Yếu năng lực chuyên môn, không tuân thủ pháp luật, tự ý thay đổi hồ sơ pháp lý liên quan, “bỏ qua” an toàn – chất lượng công trình để hướng tới mục tiêu duy nhất là thu tiền của người mua nhà bằng đủ mọi “thủ thuật”, là những gì HT thể hiện tới thời điểm hiện tại ở dự án.